TRIBUNALE DI ROMA
Sentenza n. 13245/2023 del 19-09-2023
principi giuridici
In tema di prova dell'inadempimento contrattuale, il creditore che agisca per la risoluzione, il risarcimento del danno o l'adempimento è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e il relativo termine di scadenza, allegando semplicemente l'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, consistente nell'avvenuto adempimento.
La risoluzione del contratto per inadempimento comporta l'obbligo delle reciproche restituzioni ai sensi dell'art. 1458 c.c., con conseguente diritto del promissario acquirente alla restituzione della caparra confirmatoria versata e al risarcimento del danno patrimoniale subito in conseguenza dell'inadempimento del promittente venditore, ove provato.
Il danno non patrimoniale è risarcibile solo nei casi previsti dalla legge, ovvero quando il fatto illecito sia astrattamente configurabile come reato, quando ricorra una delle fattispecie in cui la legge espressamente consente il ristoro del danno non patrimoniale anche al di fuori di una ipotesi di reato, o quando il fatto illecito abbia violato in modo grave diritti inviolabili della persona costituzionalmente tutelati, gravando sul danneggiato l'onere di allegare e provare la lesione del diritto e il nesso di causalità con l'evento dannoso.
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testo integrale
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sintesi e commento
Risoluzione di un Preliminare di Vendita Immobiliare per Inadempimento del Promittente Venditore e Risarcimento Danni
La pronuncia in esame trae origine da una controversia relativa ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La parte attrice, promissaria acquirente, ha citato in giudizio la parte convenuta, promittente venditrice, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento di quest'ultima, unitamente alla condanna alla restituzione delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria e provvigione all'agenzia immobiliare, nonché al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.
Nel caso specifico, la promissaria acquirente aveva formulato una proposta irrevocabile d'acquisto per un immobile, proposta accettata dalla promittente venditrice. La proposta era subordinata all'ottenimento di un mutuo ipotecario da parte dell'acquirente entro un termine stabilito. Nonostante la mancata comunicazione del mancato ottenimento del mutuo entro il termine pattuito, e quindi la permanenza dell'efficacia della proposta, la promittente venditrice si era rifiutata di stipulare il contratto definitivo di compravendita.
Il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione del contratto preliminare, ritenendo sussistente il grave inadempimento della promittente venditrice. I giudici hanno evidenziato che, in base alle pattuizioni contrattuali, l'efficacia della proposta era condizionata alla comunicazione del mancato ottenimento del mutuo entro un termine preciso, comunicazione che non era avvenuta. Di conseguenza, la proposta era rimasta valida e l'ingiustificato rifiuto della promittente venditrice di stipulare il contratto definitivo costituiva un inadempimento contrattuale.
Quanto alla domanda risarcitoria, il Tribunale ha riconosciuto il diritto della promissaria acquirente alla restituzione della caparra confirmatoria e al risarcimento dei danni patrimoniali subiti, consistenti nelle spese sostenute per la provvigione all'agenzia immobiliare e per le perizie sull'immobile. Tuttavia, è stata rigettata la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, in quanto non è stata fornita la prova della lesione di un diritto costituzionalmente garantito.
In definitiva, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice, condannandola alla restituzione delle somme versate e al risarcimento dei danni patrimoniali, ma rigettando la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale.
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