TRIBUNALE DI ROMA
Sentenza n. 16242/2023 del 09-11-2023
principi giuridici
In tema di simulazione relativa di contratto di locazione, l'intento del solo conduttore di adibire l'immobile ad uso diverso da quello pattuito, in contrasto con la destinazione stabilita dal contratto, resta circoscritto entro i confini di una irrilevante riserva mentale; l'eventuale dimostrazione che il locatore era a conoscenza della finalità locativa concretamente perseguita dal conduttore non può sostituire il consenso del medesimo alla stipula del negozio dissimulato, ma costituisce soltanto un elemento utilizzabile dal giudice di merito allo scopo di accertare, in relazione alle circostanze del caso concreto, la simulazione del contratto di locazione apparente e la conclusione del contratto dissimulato.
In tema di locazione, la causale di un bonifico bancario, recante la dicitura "locazione ufficio", non è di per sé sufficiente a dimostrare la piena consapevolezza del locatore dell'uso improprio dell'immobile da parte del conduttore, ai fini della decorrenza del termine di decadenza di cui all'art. 80 della legge n. 392 del 1978.
È nulla, per indeterminatezza dell'oggetto, la clausola risolutiva espressa che attribuisca a uno dei contraenti la facoltà di dichiarare risolto il contratto per "gravi e reiterate violazioni" dell'altro contraente "a tutti gli obblighi" da esso discendenti, in quanto tale locuzione nulla aggiunge in termini di determinazione delle obbligazioni il cui inadempimento può dar luogo alla risoluzione del contratto e rimette in via esclusiva a una delle parti la valutazione dell'importanza dell'inadempimento dell'altra.
In tema di locazione, la clausola contrattuale che espressamente vieta al conduttore di dare una qualsiasi diversa destinazione, anche parziale, all'immobile locato, nonché di sublocarlo o di darlo in comodato, in tutto o in parte, o di cedere o conferire a qualunque titolo il contratto senza il consenso scritto del locatore, è valida e legittima la risoluzione di diritto del contratto per il suo inadempimento.
In tema di responsabilità contrattuale, spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore; l'art. 1218 cod. civ., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, non modifica l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per l'accertamento di tale inadempimento, allorché si tratti di accertare l'esistenza del danno.
testo integrale
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sintesi e commento
Simulazione contrattuale e mutamento d'uso: onere della prova e validità della clausola risolutiva espressa
La pronuncia in esame verte su una controversia in materia di locazione immobiliare, sollevando questioni relative alla simulazione del contratto, alla decadenza dall'azione di risoluzione per mutamento d'uso e alla validità della clausola risolutiva espressa.
La vicenda trae origine da un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti. La conduttrice, esercente la professione di avvocato, adiva il Tribunale, chiedendo accertarsi la simulazione relativa del contratto, sostenendo che l'immobile fosse stato in realtà destinato ad uso studio professionale, con la consapevolezza della locatrice. In via subordinata, contestava la validità della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto e, ulteriormente, l'errata quantificazione del canone locatizio. La locatrice si costituiva in giudizio, contestando le pretese avversarie e chiedendo, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, consistente nel mutamento d'uso dell'immobile e nella sublocazione non autorizzata, con conseguente richiesta di risarcimento danni.
Il Tribunale, in primo luogo, ha affrontato la questione della simulazione contrattuale. Richiamando consolidata giurisprudenza, ha ribadito che, in materia di locazione, per accertare la simulazione relativa, è necessario dimostrare la volontà comune delle parti di concludere un contratto diverso da quello apparente. Nel caso di specie, il Tribunale ha rilevato che la conduttrice non aveva fornito prova sufficiente dell'esistenza di un accordo simulatorio, né della consapevolezza della locatrice circa l'effettiva destinazione dell'immobile ad uso professionale. Al contrario, dalle risultanze istruttorie era emerso che la locatrice aveva espressamente manifestato la volontà di locare l'immobile ad uso abitativo, escludendo la destinazione ad uso diverso.
Il Tribunale ha poi esaminato la questione della decadenza dall'azione di risoluzione per mutamento d'uso, prevista dall'art. 80 della L. 392/78. La conduttrice sosteneva che la locatrice fosse a conoscenza del mutamento d'uso da tempo, e che quindi il termine trimestrale per agire fosse ampiamente decorso. Il Tribunale ha tuttavia rilevato che la conduttrice non aveva fornito prova certa del momento in cui la locatrice era venuta a conoscenza dell'effettivo utilizzo dell'immobile.
Infine, il Tribunale si è pronunciato sulla domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto. Pur ritenendo nulla, per indeterminatezza, la clausola risolutiva espressa genericamente riferita a "uno qualunque degli obblighi previsti nel contratto", ha tuttavia riconosciuto la validità della clausola specifica che ricollegava la risoluzione di diritto al divieto di mutamento d'uso. Accertato l'inadempimento della conduttrice, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto e condannato la stessa al rilascio dell'immobile. Ha invece rigettato la domanda di risarcimento danni, non essendo stata fornita alcuna prova in merito all'esistenza e all'entità dei danni subiti dalla locatrice.