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TRIBUNALE DI ROMA

Sentenza n. 16242/2023 del 09-11-2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA Sesta CIVILE Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. ### D'### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 14315/2022 promossa da: AVV. ### (C. F. ###), rappresentata e difesa dall'Avv.  ### e dall'Avv. ### presso i quali è elettivamente domiciliat ###, giusta procura in calce al ricorso RICORRENTE contro ### (C.F. ###), con il patrocinio dell'Avv.  ### D'### e dell'Avv. ### ed elettivamente domiciliat #######, giusta delega in calce alla memoria di costituzione RESISTENTE OGGETTO: azione di simulazione in materia locatizia.  CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa. 
In decisione all'udienza in data ###, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.  RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti Con ricorso iscritto a ruolo il ### l'Avv. ### ha chiesto di vocare in giudizio ### al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “- in via principale: accertare e dichiarare la simulazione relativa del contratto ad uso abitativo a canone concordato relativo all'immobile sito in #### di ### n. 212, interno 6, scala A, per i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, riconoscere l'effettivo uso diverso dell'immobile applicandone il relativo regime giuridico, con conseguente declaratoria di inefficacia della intervenuta risoluzione per finita locazione; - in via subordinata: accertare e dichiarare la nullità dell'art. 13 del contratto di locazione e l'intervenuta decadenza di cui all'art.  80 della L. n. 392/78 per i motivi esposti in narrativa, e per l'effetto, applicare il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile, ossia l'uso diverso da quello abitativo con conseguente declaratoria di inefficacia della intervenuta risoluzione per finita locazione; - in via ulteriormente gradata: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato riconoscimento al rapporto di locazione del regime giuridico ad uso diverso dall'abitativo, accertare e dichiarare, per i motivi esposti in narrativa, il maggior versamento a titolo di canone da parte dell'avv. ### avvenuto sulla base di parametri errati rispetto ai quelli reali e, per l'effetto, condannare la sig.ra ### alla restituzione della somma pari ad ### oltre interessi legali da ogni singolo versamento fino al soddisfo; In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre spese forfettarie 15% e accessori di legge, oltre le spese di mediazione e i relativi compensi professionali, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori che si dichiarano antistastari”. In particolare, la ricorrente deduce che nell'anno 2015 ha iniziato a cercare uno studio nel quale esercitare la propria professione di avvocato. l'Avv. ### evidenzia di aver visitato l'immobile sito in #### per il tramite dell'### “### di Roma” diretta da ### e di aver formulato proposta di locazione uso diverso con e-mail del 18.01.2016. Il titolare dell'#### riferiva di aver inoltrato la proposta alla proprietaria ma che quest'ultima non avrebbe potuto locare l'immobile ad uso ufficio ma soltanto a uso abitativo in quanto accatastato A/2 e non A/10 ma che nella sostanza nulla sarebbe cambiato. La ricorrente riferisce di aver presentato le proprie rimostranze a ### ma che, stante l'impellenza nei tempi di trasferimento, si decideva a sottoscrivere il contratto proposto dalla locatrice. Il contratto era previsto per la durata di 4 anni più due. Tra i parametri erano fissati parametri inesistenti quali: una cucina abitabile con finestra e un impianto di condizionamento. Invero la cucina era inutilizzabile stante la cessazione dell'erogazione del gas e nell'immobile non era presente alcun impianto di condizionamento. Dopo una serie di trattative per la riduzione del canone ### il ###, inviava lettera di risoluzione di diritto del contratto perché solo a quella data avrebbe appreso che l'immobile non era adibito a civile abitazione ma a studio professionale. Da qui l'odierna azione, o meglio le odierne azioni. Infatti, l'Avv. ### con la prima azione, sostiene l'esistenza di una simulazione relativa del contratto di locazione. In pratica le parti avrebbero simulato un contratto di locazione a uso abitativo quanto l'accordo reale era relativo alla locazione a uso diverso (studio professionale) di cui ### era ben consapevole. Inoltre, la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 13 del contratto di cui ### si sarebbe avvalsa sarebbe nulla per indeterminatezza dell'oggetto. Comunque, la clausola risolutiva espressa non sarebbe più esperibile per scadenza dei termini di cui all'art. 80 della L. 392/78. Infatti, ### sarebbe stata consapevole e a conoscenza dell'uso diverso sin dall'inizio della locazione. Da qui la domanda volta ad accertare l'esistenza di un contratto di locazione uso diverso tra le parti. Infine, in via subordinata, viene contestata l'esattezza dell'importo di canone richiesto in quanto in presunta violazione dell'art.  2, comma 3, della L. 431/98. 
Si è costituita ### con memoria depositata il ### nella quale ha rassegnato le seguenti conclusioni: “### l'###mo Giudice adito, per le ragioni di cui sopra, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione rigettare il ricorso in quanto improponibile, inammissibile e/o nel merito infondato. Si eccepisce, altresì, l'irrilevanza e l'inammissibilità dei capitoli di prova testimoniale articolati “ex adverso”, oltre all'incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c. per evidente interesse nella causa dei testimoni, ### avv. ### avv. ### avv. ### quali dipendenti o comunque collaboratori di studio della ricorrente. Nella denegata ipotesi di ammissione della prova testimoniale avversaria si indica quale nostro testimone in prova contraria il dott. ### In via riconvenzionale, voglia il Tribunale accertare e dichiarare che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra la sig.ra ### e l'avv.  ### in data 23 febbraio 2016, registrato in ### in data 23 febbraio 2016 n. ### si è risolto di diritto per violazione da parte dell'avv.  ### per violazione del divieto di sublocazione del contratto di locazione e della destinazione di uso dell'immobile locato e, per l'effetto, voglia condannare l'avv. ### al rilascio dell'immobile sito in ### in ### e al risarcimento dei danni subiti dalla sig.ra ### per un importo che può indicarsi - allo stato - in ### e/o nella misura maggiore o minore che vorrà liquidare il Tribunale anche in via equitativa”. Con vittoria delle spese di lite. In particolare, ### contesta le avverse deduzioni e chiede disporsi la risoluzione del contratto di locazione.  2. In Rito In rito deve essere accolta la richiesta di declaratoria di inammissibilità della documentazione condominiale prodotta dal C.T.P. di parte resistente in sede di osservazioni alla C.T.U. Per vero, consumatesi le preclusioni di cui agli articoli 414 e 416 c.p.c. non è più possibile per le parti, salvo presentazione di istanza di rimessione in termini adeguatamente motivata, produrre nuovi documenti probatori. Pertanto, la documentazione condominiale prodotta dal C.T.P. di parte resistente in sede di osservazioni al C.T.U. deve essere dichiarata inammissibile 3. Nel merito 3.1 Sulla domanda di simulazione ### chiaramente, essere affrontata la prima domanda spiegata dall'Avv. ### l'accertamento della simulazione relativa del contratto di locazione del 19.02.2016 registrato il ### (cfr. allegato 10 al ricorso). Come visto l'Avv.  ### sostiene che le parti avrebbero, in realtà, voluto un contratto di locazione a uso diverso da quello abitativo. La simulazione sarebbe avvenuta su iniziativa di ### che, per usufruire dei relativi vantaggi fiscali, ha preferito stipulare un contratto ai sensi dell'art. 2, comma 3 della L. 431/98. Per dimostrare tale simulazione l'Avv. ### ha anche chiesto l'espletamento della prova orale. ### istruttoria è stata accordata alla luce delle giurisprudenza della Suprema Corte che afferma che “Il conduttore che deduca la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo transitorio, stipulato nella vigenza della legge n. 392 del 1978, al fine di ottenere l'accertamento della destinazione abitativa ordinaria e della conseguente nullità, ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 cit., delle clausole relative al canone e alla durata, ha l'onere di dimostrare che il locatore fosse a conoscenza della effettiva destinazione dell'immobile locato: tale prova può essere fornita anche per testi o per mezzo di presunzioni ai sensi dell'art. 1411 cod. civ., trattandosi di fornire la prova dell'illiceità dell'accordo simulatorio” (Corte di Cassazione, ### III, sen.  12988/2010 citata anche dalla ricorrente). In pratica la prova testimoniale può essere ammessa se l'azione è volta a far valere l'illiceità dell'accordo simulatorio. In questo caso l'accordo di simulare un contratto di locazione a uso diverso avente differente disciplina giuridica e durata rispetto a un contratto a uso abitativo. ### però, rilevarsi come le prove orali sul punto non hanno portato alla dimostrazione di alcuno degli assunti allegati da parte ricorrente. Invero, proprio l'### che ha gestito la stipula del contratto e indicato dalla stessa ricorrente come teste, nulla ha confermato. ### escusso all'udienza del 17.03.2023, ha dichiarato: “Non ricordo, ricordo solo la mia mail di risposta che confermo il testo ma non mi ricordo”. Sui capitoli 11, 12 e 13 ha dichiarato di non ricordare nulla. 
Appositamente interrogato da questo giudice ha dichiarato: “Non so dire se le parti volevano un contratto diverso da quello stipulato”. Anzi, il teste ### escusso alla stessa udienza, ha dichiarato: “###ra ### mi consultò per avere consigli e assistenza in un nuovo contratto di locazione che si accingeva a trattare e io le dissi il mio parere professionale” e anche che “E' stato il mio consiglio che doveva affittare solo a scopo abitativo perché l'immobile non aveva i requisiti urbanistici per una locazione a uso diverso che tra l'altro lei non avrebbe potuto modificare in quanto in qualità di usufruttuaria non poteva cambiare categoria catastale all'immobile”. Insomma, nessuno degli assunti di parte ricorrente ha trovato conferma e, anzi, è dimostrato che la locatrice sia stata resa edotta, dal proprio commercialista, della necessità di locare l'immobile solo a scopo abitativo. In tal senso a nulla rileva l'annuncio dell'### (cfr. allegato 32 alla memoria di riposta alla riconvenzionale). Su detto annuncio si legge: “### via ### di ### all'angolo con via ### all'interno di un bel condominio dotato di servizio portineria e con un ampio cortile con piante ornamentali, proponiamo la locazione di un signorile appartamento di 130 mq in ottimo stato di manutenzione, posto al secondo piano, con tutti affacci esterni. ### al quale si può accedere anche dalla retrostante via ### è attualmente locato ad uno studio professionale ed accatastato ad uso abitativo (il regolamento di condominio prevede l'utilizzo ad uso professionale), è composto da un vano ingresso ad uso sala d'attesa, cinque camere e due bagni. Parquet in tutti gli ambienti, rete pc, riscaldamento centralizzato. In dotazione un'ampia cantina con finestra ed altezza 2,80 mt. Disponibilità da febbraio 2016, canone locazione 2.300,00 ### mese incluse le spese di condominio e il riscaldamento”. Da tale annuncio si evince solamente che l'immobile era precedentemente locato a studio professionale ma nulla si evince riguardo alla volontà della locatrice se non quello di offrire di nuovo l'appartamento in locazione. Ciò che più qui rileva, però, è il mancato raggiungimento della prova riguardo a un accordo simulatorio tra le parti in relazione al contratto stipulato. Come noto la Suprema Corte chiarisce che “In materia di locazioni di immobili urbani disciplinate dalla legge n. 392 del 1978, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva, costituita dalla utilizzazione dell'immobile per esigenze abitative stabili e primarie, e la realtà apparente, consistente nella stipulazione di una locazione per uso diverso da quello abitativo (nella specie per uso ufficio), possa assumere rilevanza giuridica è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti solo formale la volontà delle parti di concludere una locazione per uso ufficio e sia dimostrata la volontà di entrambe di concludere il contratto dissimulato, potendo la relativa prova essere offerta anche per testimoni e per presunzioni, data l'illiceità della clausola simulata. Pertanto, l'intento del solo conduttore di adibire l'immobile ad uso abitativo, in contrasto con la destinazione stabilita dal contratto, resta circoscritto entro i confini di una irrilevante riserva mentale; l'eventuale dimostrazione che il locatore era a conoscenza della finalità locativa concretamente perseguita dal conduttore non può sostituire il consenso del medesimo alla stipula del negozio dissimulato, ma costituisce soltanto un elemento utilizzabile dal giudice di merito allo scopo di accertare, in relazione alle circostanze del caso concreto, la simulazione del contratto di locazione apparente e la conclusione del contratto dissimulato” (Corte di Cassazione, ### III, sen. n. 614 del 17.01.2003). Anzi, dalla lettura delle trattative si evince che (cfr. allegati da 3 a 8) l'Avv. ### ha formulato una proposta di locazione a uso diverso e che la stessa non è stata accettata dalla locatrice che, anzi, ha formulato una proposta contrattuale differente e finalizzata a una locazione a uso abitativo. Non si comprende da cosa si dovrebbe desumere l'accordo simulatorio o la consapevolezza che l'immobile sarebbe stato locato a uso diverso. 
Ciò porta a conoscere la seconda azione avanzata dall'Avv. ### 3.2 Sulla decadenza di cui all'art. 80 della L. 392/78. 
Come noto l'art. 80 della L. 392/78 recita che “Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione”. ### la tesi della ricorrente sarebbe decorso il termine trimestrale ciò in relazione: “- 18/06/2016: mail inoltrata dall'agente immobiliare alla proprietaria dell'immobile contente una proposta economica per la locazione e il suo relativo utilizzo (cfr. docc. 2, 3 e 5); a cui non è seguita alcuna contestazione sull'uso - 26/01/2017: bonifico pagamento del canone, nel quale viene espressamente indicato nella causale “LOCAZIONE UFFICIO MESE GENNAIO 2017” (cfr. doc.  26); a cui non è seguita alcuna contestazione sull'uso - 18/06/2021: mail della sig.ra ### con la quale veniva contestato l'uso diverso da quello pattuito e formale diffida relativa all'asserito grave inadempimento contrattuale a firma dell'avv. ### e avv. ### nella quale peraltro viene fatto espresso riferimento ad altro evento antecedente, un annuncio pubblicitario per affitto stanza per ### risalente addirittura al 22/10/2019 (cfr. doc. 27); a cui non seguì alcuna contestazione sull'uso”. 
Come noto costituisce onere del conduttore fornire piena prova dell'avvenuto decorso del termine trimestrale previsto dalla legge. Sul punto si legge “### è contrattualmente stabilita una destinazione dell'immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, al conduttore che invochi il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale non è sufficiente dimostrare che nonostante il tenore delle clausole contrattuali nell'immobile è stata svolta un'attività comportante detto contatto, essendo anche necessario che egli provi che sia decorso il termine di tre mesi dalla data in cui il locatore ha avuto conoscenza dell'uso pattuito, ai sensi dell'art. 80 della l. n. 392 del 1978” (Corte di Cassazione, ### III, ord. n. 13705/2017). 
In relazione al primo punto, come visto, ### ha espressamente rifiutato la proposta contrattuale di locazione a uso diverso formulando diversa proposta finalizzata alla locazione per uso abitativo. Dunque, nessuna prova da ciò può essere indotta. Non può dirsi accertato che ### una volta iniziata la locazione, fosse venuta a conoscenza del fatto che l'Avv. ### in dispregio delle disposizioni contrattuali, avesse effettivamente destinato l'immobile a studio professionale. Peraltro, nessuna prova è emersa sul punto. 
Il secondo punto riguarda un pagamento effettuato il ### con la dicitura “locazione ufficio mese gennaio 2017”. La semplice causale di un bonifico non può certo significare che ### sia venuta a conoscenza dell'uso improprio dell'immobile da parte della conduttrice. La causale del bonifico può essere stata attribuita a un errore o a un refuso. Insomma, da ciò non può inferirsi la piena consapevolezza di ### dell'uso cui era effettivamente destinato l'immobile locato. 
Neanche il terzo punto coglie nel segno. Con la mail del 18.06.2021 ### si è avvalsa della clausola di risoluzione espressa contenuta nel contratto. Ciò perché sarebbe venuta a conoscenza dell'uso fatto dall'Avv. ### dell'immobile. Tale conoscenza si baserebbe su un annuncio pubblicitario per affitto stanza per ### risalente addirittura al 22/10/2019. ###. ### però, non dimostra quando ### sarebbe venuta a conoscenza di questo annuncio pubblicitario. Potrebbe anche ipotizzarsi che ### abbia preso visione su internet dell'annuncio pochi giorni prima di avvalersi della clausola risolutiva espressa. 
Anche questa domanda, allora, deve essere rigettata.  3.3 Sulla errata quantificazione del canone concordato In via subordinata l'Avv. ### deduce che il canone pattuito nel contratto di locazione sarebbe maggiore di quello previsto dal comma 3 dell'art. 2 della L. 431/98. Nello specifico la ricorrente lamenta che la misura del canone sarebbe maggiore di quello consentito dall'### per il Comune di ### del 2004. Per la ricorrente il canone massimo consentito sarebbe stato di ### e non quello pattuito di ### A tal proposito, al fine di stabilire il canone massimo consentito sulla base dell'### per il Comune di ### del 2004, è stata disposta C.T.U. che si è conclusa con il deposito dell'elaborato peritale del 10.10.2023. Tale elaborato peritale, esente da vizi logici, coerente e completo, è fatto proprio dall'### Nel predetto elaborato peritale viene chiarito che “### il canone stimato potrebbe essere incrementato del 4% (in osservanza della ### 431/98, quest'ultima se riconosciuta nella correttezza dell'applicazione al contratto), poiché la stipula prevedeva almeno 4 anni di locazione (dal 1 marzo 2016 fino al 28 febb. 2020), pertanto: - Il canone calcolato privo dell'adeguamento ### per locazioni di almeno 4 anni ammonterebbe a: 2) ### = ### x 4% = 1.936,00 [€/mese] - Il canone calcolato inclusivo dell'adeguamento ### per locazioni di almeno 4 anni ammonterebbe a: 3) ### = ### x 4% = 2.318,00 [€/mese]” (C.T.U. pagina 11). 
Effettivamente il contratto di locazione prevede una durata superiore a quella triennale e, precisamente, dal 01.03.2016 al 20.02.2020. Sul punto l'### per il Comune di ### del 2004 prevede l'aumento del 4% per i contratti di durata superiore a quella triennale. Disposizione che deve trovare applicazione nel caso di specie.  ### appare necessario applicare il coefficiente di rivalutazione del 75 % dell'indice ### della variazione dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati e operai per il periodo dal 2004, data di stipula dell'accordo territoriale per il Comune di ### e il 2016, anno di stipula del contratto. Questo al fine di fissare quello che sarebbe il canone massimo consentito. Ciò perché sia l'articolo 2 che l'articolo 4 della L. 431/98 prevedono l'aggiornamento triennale della convenzione nazionale e degli accordi territoriali mentre per il Comune di ### solo nel 2019 è avvenuta la stipula del nuovo accordo territoriale. Ciò in palese inadempienza con quanto previsto dal legislatore. Come noto l'art. 4, comma 3, della L. 431/98 demanda ad appositi ### la disciplina da applicare in caso di mancata stipula degli accordi territoriali. In tal senso il D.M. del 14 luglio 2004 il quale, all'art. 1, recita che “Nei comuni nei quali non siano state convocate le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori ovvero non siano stati definiti gli accordi di cui all'art.  2, comma 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in applicazione del decreto del ### delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto col ### dell'economia e delle finanze, del 30 dicembre 2002, pubblicato sul supplemento ordinario n. 59 nella ### dell'11 aprile 2003 - serie generale - n. 85, le fasce di oscillazione dei canoni sono quelle risultanti dagli accordi previgenti gia' sottoscritti. In tal caso i limiti inferiori e superiori delle fasce di oscillazione dei canoni sono incrementati applicando le variazioni ### dell'indice nazionale dei prezzi a consumo per le famiglie di operai e impiegati intervenute dal mese successivo alla data di sottoscrizione degli accordi, al mese precedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto di locazione da stipularsi”. ### la ### della ricorrente tale disposizione non potrebbe applicarsi e a tal proposito cita la sentenza 14323/2022 pubblicata il ### del Tribunale di #### però, rilevarsi l'inconferenza di tale decisione al caso di specie visto che la decisione affronta la questione dell'applicabilità del decreto del Ministero delle ### e ### del 30.12.2002. Nella presente fattispecie, visto che il contratto di locazione è stato concluso nel 2016, deve trovare applicazione il D.M. del 14.07.2004 (successivo e quindi sostitutivo del D.M. del 30.12.2002). ### inoltre, rilevarsi come la norma prevista dal decreto ministeriale sia destinata a trovare applicazione, per sua espressa indicazione, sia nel caso di totale assenza degli accordi territoriali sia nel caso di mancato rinnovo degli stessi come avvenuto nel Comune di ### per il periodo dal 2004 al 2019. Ciò alla luce del fatto che il D.M. fa espresso riferimento agli accordi già sottoscritti ma, evidentemente, non rinnovati. Quindi, non sembrano sussistere dubbi riguardo al fatto che Il canone massimo consentito fissato nelle convenzioni territoriali debba essere aggiornato al 75 % della variazione dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. 
Insomma, il canone massimo consentito deve essere fissato, come statuito dalla C.T.U., nella somma di ### nettamente superiore al canone pattuito di ### In conclusione, anche tale domanda dell'Avv. ### deve essere rigettata.  3.4 Sulla domanda riconvenzionale di ### primo luogo, deve rilevarsi come la resistente abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la domanda riconvenzionale fatta valere. In particolare, è stato allegato in giudizio (cfr. allegato 10 al ricorso) il contratto di locazione del 19.02.2016 registrato il ###. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod.  (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). 
Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, ### III, sen. n.826 del 20.01.2015). 
Nel caso di specie ### con la mail del 18.01.2021 si è avvalsa della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto. Sul punto l'Avv. ### fa riferimento all'art. 13 del contratto di locazione sostenendo che tale clausola sarebbe nulla per indeterminatezza. Tale tesi appare corretta in diritto visto che la predetta clausola prevede la risoluzione del contratto per l'inadempienza di uno qualunque degli obblighi previsti nel contratto. Come noto la Suprema Corte chiarisce che “La clausola risolutiva espressa presuppone che le parti abbiano previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, sicché la clausola che attribuisca ad uno dei contraenti la facoltà di dichiarare risolto il contratto per "gravi e reiterate violazioni" dell'altro contraente "a tutti gli obblighi" da esso discendenti va ritenuta nulla per indeterminatezza dell'oggetto, in quanto detta locuzione nulla aggiunge in termini di determinazione delle obbligazioni il cui inadempimento può dar luogo alla risoluzione del contratto e rimette in via esclusiva ad una delle parti la valutazione dell'importanza dell'inadempimento dell'altra” (Corte di Cassazione, ### VI, ord.  4796/2016).  ### però, rilevarsi come nelle premesse del contratto sia espressamente pattuito che “E' fatto espresso divieto al ### di dare una qualsiasi diversa destinazione, anche parziale, all'immobile locato, nonché di sublocarlo o di darlo in comodato, in tutto o in parte, o di cedere o conferire a qualunque titolo il contratto senza il consenso scritto della ### è altresì vietata qualsiasi variazione, anche parziale, della modalità di utilizzazione dell'immobile contrattualmente prevista. La violazione dei detti divieti comporterà la risoluzione di diritto del contratto”. Tale clausola appare specifica e, in maniera puntuale, ricollega la risoluzione di diritto a due specifici obblighi: il divieto di cessione o sublocazione e il divieto di mutare la destinazione d'uso rispetto a quella pattuita. ### se ne è avvalsa nella comunicazione del 18.01.2021 con la conseguenza che il contratto si è risolto di diritto da tale data. 
Pertanto, l'Avv. ### deve essere condannata al rilascio, in favore di ### dell'immobile sito in ####, scala A, piano 2, interno 6 identificata al N.C.E.U. di ### al foglio 404, part. 112, sub. 49. Tenuto conto delle condizioni delle parti fissa per l'esecuzione la data del 09.12.2023.  ### invece, essere rigettata la domanda riconvenzionale di ### di risarcimento del danno pari a ### La resistente, infatti, non precisa né allega in cosa consisterebbero detti danni né fornisce alcuna prova sul punto. A tal proposito la Suprema Corte ha chiarito che “In tema di responsabilità contrattuale spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore; l'art. 1218 cod. civ., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, infatti, non modifica l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per l'accertamento di tale inadempimento, allorchè si tratti di accertare l'esistenza del danno” (Corte di Cassazione, sen.  21140/2007).  4. Sulle spese Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi tenutisi innanzi al tribunale di valore ricompreso tra ### ed ### applicando i compensi medi come prescritto e liquidando tutte le fasi del giudizio. Pertanto, l'Avv. ### deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite in favore di ### che si liquidano in ### per compensi ed ### per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge. 
Seguendo il medesimo principio della soccombenza le spese di C.T.U. devono essere poste interamente a carico dell'Avv. ### P.Q.M.  Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: rigetta tutte le domande dell'Avv. ### dichiara che il contratto di locazione concluso tra l'Avv. ### e ### il ### e registrato il ### avente a oggetto l'immobile sito in ####, scala A, piano 2, interno 6 identificata al N.C.E.U. di ### al foglio 404, part. 112, sub. 49 si è risolto di diritto per la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di cui ### si è avvalsa; condanna l'Avv. ### al rilascio, in favore di ### dell'immobile sito in ####, scala A, piano 2, interno 6 identificata al N.C.E.U. di ### al foglio 404, part. 112, sub. 49 e fissa per l'esecuzione la data del 09.12.2023; rigetta la domanda riconvenzionale di ### di risarcimento del danno; condanna l'Avv. ### alla rifusione delle spese di lite in favore di ### che si liquidano in ### per compensi ed ### per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge; pone le spese di C.T.U. interamente a carico dell'Avv. #### 09.11.2023 

Il Giudice
Dott. ### D'###

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