Rinegoziazione del Canone di Locazione Commerciale e Impatto della Pandemia: Un Commento Giuridico

La recente sentenza del Tribunale di Roma affronta una questione di notevole rilevanza pratica, concernente l'applicazione dei principi di buona fede e correttezza nell'esecuzione dei contratti di locazione commerciale, alla luce delle sopravvenienze determinate dall'emergenza sanitaria da ### 19.
La controversia trae origine dall'opposizione promossa da una società avverso un avviso di accertamento emesso da un ### per il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi a diversi immobili di proprietà comunale, per il periodo compreso tra il 2012 e il 2020. La società contestava la pretesa creditoria eccependo, tra l'altro, la prescrizione di parte dei canoni, l'errata contabilizzazione degli importi e, soprattutto, l'impossibilità parziale della prestazione dovuta alle difficoltà economiche derivanti dalla pandemia, chiedendo una riduzione del canone per l'anno 2020.
Il ### costituitosi in giudizio, riconosceva la prescrizione dei canoni maturati fino al febbraio 2016, contestando nel resto le pretese della società.
Il Tribunale, nel decidere la controversia, ha innanzitutto confermato l'applicabilità della prescrizione quinquennale ai canoni di locazione, ai sensi dell'art. 2948, n. 3, c.c., con decorrenza dei termini dalle singole scadenze di pagamento. In applicazione di tale principio, ha dichiarato prescritti i canoni dovuti fino al gennaio 2016.
Quanto alla richiesta di riduzione del canone per l'anno 2020, il giudice ha richiamato i principi di correttezza e buona fede nell'esecuzione dei contratti, di cui agli artt. 1175, 1366 e 1375 c.c., evidenziando come tali principi consentano al giudice di intervenire anche in senso modificativo o integrativo sul contenuto del contratto, al fine di garantire l'equo contemperamento degli interessi delle parti e prevenire o reprimere l'abuso del diritto.
Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto che la pandemia da ### 19, costituisse un fatto notorio che aveva ridotto le attività commerciali e compresso l'economia, rendendo necessaria una rinegoziazione del canone di locazione al fine di riequilibrare il sinallagma contrattuale. A tal fine, ha richiamato anche la relazione tematica n. 56 dell'8 luglio 2020 della Suprema Corte, nonché alcune pronunce di merito che si erano espresse in termini analoghi.
In considerazione della chiusura totale delle attività commerciali durante il lockdown e delle successive limitazioni all'accesso della clientela, il Tribunale ha disposto una riduzione del 50% del canone di locazione per l'anno 2020.
In definitiva, il Tribunale ha accolto parzialmente l'opposizione, riducendo l'importo dell'avviso di accertamento e condannando il ### al pagamento delle spese processuali. La decisione si fonda su un'applicazione dei principi di buona fede e correttezza contrattuale, che tiene conto delle sopravvenienze determinate dalla pandemia e della necessità di riequilibrare le posizioni contrattuali in situazioni di oggettiva difficoltà economica.