Risoluzione del contratto di locazione commerciale per morosità e validità della clausola risolutiva espressa

La pronuncia in esame trae origine da un procedimento di sfratto per morosità relativo ad un contratto di locazione ad uso commerciale. La parte locatrice intimava sfratto ad una società, conduttrice di un immobile adibito a magazzino, a causa del mancato pagamento di diverse mensilità del canone di locazione, degli oneri condominiali e di altre spese accessorie. La locatrice invocava, inoltre, la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto.
La società conduttrice si opponeva allo sfratto, adducendo difficoltà economiche derivanti dalla pandemia da ### 19 e da procedure esecutive pendenti nei suoi confronti. Contestava, inoltre, un presunto inadempimento della locatrice, consistente nella mancata consegna delle chiavi e dei riferimenti per l'attivazione dell'energia elettrica.
Il Tribunale ha accolto la domanda della locatrice, dichiarando la risoluzione di diritto del contratto di locazione in virtù della clausola risolutiva espressa. Il Giudice ha rilevato che la locatrice aveva fornito prova del contratto di locazione e del mancato pagamento dei canoni da parte della conduttrice. Ha, inoltre, ritenuto valida ed efficace la clausola risolutiva espressa, in quanto sufficientemente specifica e determinata, riferendosi a obbligazioni specifiche e individuate.
Il Tribunale ha evidenziato che, in presenza di una clausola risolutiva espressa, il giudice non è tenuto a valutare la gravità dell'inadempimento, in quanto le parti hanno già preventivamente valutato l'importanza di tale inadempimento.
Quanto alle eccezioni sollevate dalla conduttrice, il Tribunale le ha ritenute infondate. In particolare, ha osservato che le difficoltà economiche invocate non configuravano una impossibilità oggettiva della prestazione, soprattutto considerando che il contratto era stato stipulato in un momento in cui le procedure esecutive erano già pendenti. Allo stesso modo, non è stato ritenuto sussistente un nesso causale tra le misure di contenimento della pandemia e l'inadempimento, tenuto conto della tipologia di attività svolta nell'immobile e della data di stipula del contratto.
Infine, il Tribunale ha respinto l'eccezione di inadempimento della locatrice, rilevando che la conduttrice aveva continuato a godere dell'immobile e che, in ogni caso, l'inadempimento contestato alla locatrice non era proporzionale all'inadempimento della conduttrice. Il Tribunale ha, pertanto, condannato la società conduttrice al pagamento dei canoni scaduti, degli oneri condominiali, delle spese accessorie e della penale prevista dal contratto per il ritardato pagamento, oltre alle spese di lite.