TRIBUNALE DI ROMA
Sentenza n. 7688/2023 del 05-05-2023
principi giuridici
1. In materia di edilizia residenziale agevolata, la legittimazione passiva alla domanda di restituzione di somme corrisposte a titolo di canone di locazione spetta anche alla società subentrata nella titolarità dell'immobile per effetto di scissione, qualora tale operazione comporti una mera modificazione della struttura societaria.
2. In materia di edilizia residenziale agevolata, la sopravvenuta sostituzione integrale della tabella dei prezzi massimi di cessione, adottata dall'ente pubblico, con altra tabella determina la necessità di ricalcolare il canone di locazione dovuto, tenendo conto dei criteri di aggiornamento ### previsti dalla normativa di riferimento, a far data dalla sottoscrizione del contratto.
3. In materia di edilizia residenziale agevolata, il canone di locazione mensile stabilito dall'ente pubblico con riferimento all'immobile, aggiornato in base all'indice ### dalla data di fine lavori alla data di sottoscrizione della locazione, costituisce la misura massima richiedibile e da inserire automaticamente nel contratto ai sensi dell'art. 1339 c.c.
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testo integrale
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sintesi e commento
Rideterminazione del Canone di Locazione Agevolato e Impatto delle Tabelle Comunali: Analisi di una Sentenza
La pronuncia in esame trae origine da un'opposizione a decreto ingiuntivo, instaurata a seguito di una controversia relativa a un contratto di locazione di un immobile realizzato nell'ambito di un programma di edilizia residenziale agevolata. La questione centrale verteva sulla corretta determinazione del canone di locazione, alla luce di successivi provvedimenti comunali che avevano modificato le tabelle di riferimento per il calcolo del canone massimo applicabile.
Nel caso specifico, la società locatrice aveva richiesto, tramite decreto ingiuntivo, la restituzione di somme che la conduttrice avrebbe versato in eccesso rispetto a quanto stabilito da una determina comunale del 2015, che aveva rideterminato i canoni di locazione in regime di edilizia agevolata. La società conduttrice si era opposta al decreto, contestando la validità retroattiva della determina comunale e sollevando eccezioni di prescrizione e carenza di legittimazione passiva per le somme versate al precedente proprietario dell'immobile. Aveva inoltre avanzato domande riconvenzionali per il rimborso di spese relative alle utenze e per il risarcimento dei danni derivanti da presunti abusi edilizi commessi dalla conduttrice.
Il Tribunale ha accolto parzialmente l'opposizione, revocando il decreto ingiuntivo. Il giudice ha riconosciuto la legittimazione passiva della società conduttrice, in quanto succeduta al precedente proprietario dell'immobile. Tuttavia, la decisione si è basata principalmente sul fatto che, nel corso del giudizio, la tabella dei prezzi massimi di cessione adottata dal Comune nel 2015 era stata integralmente sostituita da una nuova tabella, predisposta da un commissario ad acta nominato in esecuzione di una sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale.
La nuova tabella, secondo il Tribunale, ha determinato un canone di locazione diverso da quello preso a base del decreto ingiuntivo, tenendo conto degli aggiornamenti ISTAT a partire dalla data di fine lavori dell'immobile. Il giudice ha quindi rideterminato il credito della società locatrice, quantificandolo in un importo inferiore a quello originariamente richiesto.
Quanto alle domande riconvenzionali, il Tribunale ha accolto solo parzialmente quella relativa agli importi differenziali tra il canone provvisoriamente applicato e quello ricalcolato, compensandola con il credito della società locatrice. Le altre domande riconvenzionali sono state rigettate, in particolare quella risarcitoria, in quanto il danno lamentato non si era ancora verificato al momento dell'instaurazione del giudizio.
Infine, il Tribunale ha compensato parzialmente le spese di lite, ponendo la restante parte a carico della società locatrice, in considerazione del fatto che la modifica delle tabelle comunali era intervenuta nel corso del giudizio di opposizione.
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