Nullità del contratto preliminare di compravendita per mancata fideiussione: tutela dell'acquirente e conseguenze restitutorie

Una recente pronuncia del Tribunale di Roma ha affrontato una complessa vicenda relativa a un contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire, focalizzandosi in particolare sulla validità del contratto alla luce della normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire (D.Lgs. 122/2005).
La controversia è nata da un contratto preliminare stipulato nel 2016 tra una società costruttrice e un privato per l'acquisto di unità immobiliari in un complesso residenziale in fase di realizzazione. Nel corso del tempo, le parti avevano sottoscritto diverse scritture integrative per definire meglio i termini dell'accordo, inclusi i lavori extra capitolato richiesti dall'acquirente e le scadenze per la consegna e il rogito. Tuttavia, il promissario acquirente non si era presentato alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, adducendo problematiche relative a un finanziamento. La società costruttrice, ritenendo tale comportamento un inadempimento, aveva dichiarato la risoluzione del contratto avvalendosi di una clausola risolutiva espressa.
Il promissario acquirente aveva contestato la risoluzione e aveva agito in giudizio, chiedendo in via riconvenzionale la dichiarazione di nullità del contratto preliminare per violazione dell'art. 2 del D.Lgs. 122/2005, che impone al costruttore di rilasciare una fideiussione a garanzia delle somme versate dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà. Il convenuto aveva sostenuto che le fideiussioni fornite dalla società costruttrice non erano valide, in quanto emesse da soggetti non abilitati o successivamente cancellati dagli albi competenti.
Il Tribunale ha accolto la domanda riconvenzionale del promissario acquirente, dichiarando la nullità del contratto preliminare. I giudici hanno rilevato che la società costruttrice non aveva fornito una garanzia fideiussoria valida, in quanto le fideiussioni presentate provenivano da soggetti non autorizzati o non più abilitati al rilascio di tali garanzie. Il Tribunale ha sottolineato che la ratio del D.Lgs. 122/2005 è quella di tutelare l'acquirente non solo durante la fase di costruzione, ma fino al trasferimento della proprietà, garantendo la restituzione delle somme versate in caso di crisi del costruttore.
Di conseguenza, il Tribunale ha condannato la società costruttrice a restituire al promissario acquirente le somme versate a titolo di acconto sul prezzo e per i lavori extra capitolato, ritenendo sussistenti i presupposti per la ripetizione di indebito. Inoltre, il Tribunale ha riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni per le spese sostenute dall'acquirente in previsione dell'acquisto dell'immobile, rigettando invece le ulteriori richieste risarcitorie formulate, in quanto non pertinenti alla domanda di nullità contrattuale.