Banca Dati della Giurisprudenza Civile

TRIBUNALE DI ROMA

Sentenza n. 8551/2024 del 22-05-2024

R.G. 27361/2023 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Roma SESTA SEZIONE SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al nr. 27361 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente TRA ### C.F.: ###, ### C.F.: ### e ### C.F. ###, elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'Avv. ### e dell'Avv.  ### che le rappresentano e difendono congiuntamente e/ o disgiuntamente, in virtù di procura in atti.  ATTORI
E AQUA VIRGO PADEL CLUB A.S.D. (C.F. P. IVA ###), rappresentata e difesa, in forza di procura in atti dall'Avv. ### presso il cui studio ha eletto domicilio in ### al ### CONVENUTO CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa. 
FATTO E DIRITTO Con atto di citazione ritualmente notificato (in quanto officiato ex art. 140 c.p.c. e 660 c.p.c., con avviso inviato il 28 aprile 2023 e pertanto rispettoso dell'udienza di comparizione, indicata nel 29 maggio 2023), #### e ### hanno chiesto convalidarsi lo sfratto per morosità in danno di AQUA VIRGO PADEL CLUB A.S.D., relativamente al contratto di locazione ad uso diverso sottoscritto il 20 dicembre 2021, registrato il 3 gennaio 2022, al n. ### serie ###, codice identificativo ###, presso l'### delle ### di #### 4, ### avente ad oggetto l'immobile sito in ### al R.G. 27361/2023 ###, censito presso il ### degli ### di ### al foglio catastale n. 295, particella ### deducendo una morosità maturata alla data di notifica relativa ai mesi di aprile 2022, marzo e aprile 2023, per un totale di ### nonché ad oneri accessori per ### ; e così complessivamente per ### Per il caso di opposizione, hanno chiesto l'emissione dell'ordinanza di rilascio e formulato domanda di risoluzione del contratto per colpevole inadempimento, con conseguente condanna del convenuto al pagamento dei canoni scaduti al momento dell'intimazione, nonché di quelli a scadere fino al rilascio dell'immobile. 
Si è costituito il convenuto, il quale, nell'opporsi all'intimato sfratto, ha eccepito: 1. che il canone di locazione del mese di aprile 2022 (così come pure gli oneri accessori) era stato interamente compensato dalle locatrici con il danno subito per l'inutilizzabilità del bene locato nel mese di gennaio 2022; 2. che le parti si erano accordate per la sospensione dei pagamenti dei canoni di marzo e aprile 2023, unitamente ai corrispondenti oneri accessori, (canoni comunque corrisposti prima dell'udienza di convalida), “in attesa di capire, all'esito delle trattative intraprese, sorte a seguito dei gravi dubbi sulla regolarità amministrativa dell'area concessa in locazione alla parte intimata sollevati dall'### del Comune di ### se e a quali diverse condizioni il contratto sarebbe potuto proseguire”. Ha concluso quindi per il rigetto delle domande delle intimanti e per la condanna al risarcimento per responsabilità aggravata ex art. 96, comma 1 e/o comma 3, c.p.c., da liquidarsi in via equitativa. 
Denegato il provvedimento di rilascio, in quanto l'intervenuto pagamento dei canoni intimati, con la sola eccezione di quelle relativo al mese di aprile 2022, aveva determinato il mancato superamento della soglia di risoluzione, contrattualmente convenuta (art. 4.2.) in due mensilità, il giudice ha disposto il mutamento del rito e la concessione ad entrambe le parti dei termini ex art. 426 c.p.c.. 
Esperito senza successo il tentativo di mediazione obbligatoria ratione materiae, all'udienza del 17 maggio 2024, discussa la causa, si dava lettura del dispositivo della presente sentenza. 
Le parti davano atto dell'intervenuto rilascio, avvenuto il 22 aprile 2024.  MOTIVI DELLA DECISIONE. 
Prima di verificare la sussistenza nella presente fattispecie di una morosità di gravità tale da legittimare la risoluzione del rapporto, occorre esaminare il rilievo di parte convenuta secondo cui il bene locato sarebbe afflitto da irregolarità amministrative tali da non consentirvi l'installazione degli impianti sportivi (nella specie, campi da padel) al cui fine il contratto è stato stipulato. 
A tal fine, occorre premettere che la presente vicenda processuale trae origine da un iniziale contratto di opzione prodromico alla successiva locazione, intervenuto il 5 ottobre 2021 tra gli attuali attori ed R.G. 27361/2023 i signori #### e ### volto a consentire che questi ultimi, entro il termine del 31 dicembre 2021, avessero modo di verificare la fattibilità e il conseguente ottenimento di tutte le necessarie autorizzazioni amministrative, comunali e di ogni altra natura e genere, necessarie per la realizzazione a loro onere, cura e spese, sul terreno oggetto di locazione ove già insisteva un campo di calcio e quattro spogliatoi con annessa tettoia, di alcuni campi da padel scoperti. 
All'art 3 dell'opzione, le parti hanno previsto che “### il periodo di opzione, parte concedente si impegna a consegnare alla parte opzionaria tutta la documentazione, in suo possesso, che si rendesse necessaria per l'ottenimento delle licenze per la realizzazione dei campi padel. La richiesta e l'ottenimento di tutte le necessarie autorizzazioni amministrative, comunali e di ogni altra natura e genere per la realizzazione del progetto saranno a cura, onere e spese della parte opzionaria”. 
Allo scadere dell'opzione, le parti del presente giudizio stipulavano il contratto di locazione per cui è causa, evidentemente correlato alla precedente opzione, stante il preciso richiamo contenuto nelle sue premesse all'esercizio del diritto preferenziale nascente dalla pregressa scrittura, anche se la qualifica di conduttore vaniva assunta dalla AQUA VIRGO PADEL CLUB A.S.D.. 
La ricostruzione dell'intera vicenda negoziale toglie quindi ogni rilievo alle affermazioni del convenuto in merito alla successiva scoperta di irregolarità amministrative, denunciate come preclusive allo svolgimento dell'attività. E ciò in primis perché sia l'opzione che la successiva locazione hanno sempre avuto come oggetto la realizzazione di campi scoperti di padel. In secundis, perché, non avendo mai parte locatrice assunto alcun obbligo all'ottenimento delle necessarie autorizzazioni, soccorre l'arresto della Suprema Corte secondo cui, nelle ipotesi di locazione commerciale, incombe sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene locato siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che esso intende svolgere (ex multis, Cass. 5836/2007, sicut 1735/2011 et 13395/2007). 
Tale onere, la cui ordinaria incombenza sul conduttore elide in radice ogni efficacia alla tesi per cui la responsabilità per la mancata realizzazione dei campi trovi in qualche modo fonte nell'inadempimento dei locatori, appare ulteriormente rafforzato nel caso di specie, in cui la parte opzionaria, già nella fase preliminare alla locazione, si era addossata l'onere di verificare ed ottenere le necessarie autorizzazioni. 
Peraltro, il convenuto non ha mai specificato in cosa si concretizzassero le presunte difformità ostative allo svolgimento dell'attività sportiva, limitandosi a segnalare “l'esistenza di alcune irregolarità amministrative dell'area concessa in locazione emerse a seguito dell'accesso all'### nel mese di gennaio 2023”, né ha mai precisato la ragione per cui le stesse non erano state rilevate nel termine previsto dall'opzione al fine esplicitamente concesso per la verifica della R.G. 27361/2023 fattibilità del progetto. 
Peraltro, da un lato i rilievi fotografici prodotti dal convenuto comprovano che i campi di padel scoperti (quelli cui fa riferimento sia l'opzione che la locazione) sono stati realizzati e, dall'altro, non vi è priva alcuna che le parti avessero modificato l'oggetto di entrambi i contratti nel senso di modificare gli stessi in campi coperti (per la cui realizzazione, come il convenuto pare paventare, sono necessarie diversi requisiti di regolarità amministrativa). 
In buona sostanza, non essendosi il comportamento dei locatori connotato di alcun profilo di inadempimento, non vi era alcuna ragione perché il conduttore non versasse nei termini contrattuali i canoni di aprile 2022 e di marzo ed aprile 2023 (anche quest'ultimo corrisposto in ritardo e solo successivamente alla notifica dell'intimazione, essendo la richiamata tolleranza dell'art. 5 della L. 27 luglio 1978 n. 392 riferibile alle sole locazioni abitative e non passibile di interpretazione analogica, in quanto norma eccezionale). 
Né il convenuto ha fornito alcuna prova (anche a mente dell'art. 1957 c.c.), in merito ad eventuali accordi intervenuti tra le parti per la non corresponsione e/o compensazione del canone di aprile 2022, né per la sospensione dei pagamenti di quelli di marzo ed aprile 2023. 
Alla luce delle risultanze processuali, quindi, occorre verificare se nel caso di specie la morosità verificatasi sia stata di gravità tale da aver determinato la risoluzione del contratto (la domanda di risoluzione per l'azionamento della clausola risolutiva espressa non può essere scrutinato in quanto proposta solo nella memoria ex art. 426 c.p.c. e, come tale, inammissibile quoad nova, costituendo principio immanente quello per cui l'intimante non può proporre in sede di memoria integrativa domande nuove - cfr. sentenze #### sez. 6 n. 5706/2018; n. 10858/2018 e n. 23577/2017 e Cass. Sent. n. 8411/2003 -, salvo quelle scaturite dalle difese proposte dall'intimato o la c.d.  reconventio reconventionis - Cass. Sent. n. 12247/13). 
Nel caso che ci occupa, l'esistenza di una consistente morosità già al momento della notifica dell'intimazione (per ben tre mesi), in uno alla circostanza per cui la stessa sia stata sanata solo parzialmente (due mesi su tre) e solo nell'approssimarsi dell'udienza di convalida ed all'ulteriore rilievo per cui nel corso del presente giudizio si sia verifica l'ulteriore morosità relativa al periodo da gennaio ad aprile 2024, configura rilievi di inadempimento di gravità tale da legittimare la colpevole risoluzione del contratto. 
Ed invero, per ciò che concerne i pagamenti successivi alla notifica dell'intimazione, costituisce ius receptum che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione R.G. 27361/2023 successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. 
La purgatoria della mora successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto, non è ostativa, ai sensi del citato art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (in tal senso, ### di ### sentenza n. 22888/19). ### lo stesso arresto della Suprema Corte, del resto, l'adempimento tardivo può valere a purgare la morosità ma non a cancellare l'inadempimento (Cass. 10587/08). 
Analogamente, per ciò che concerne la mancata corresponsione dei canoni maturati e non pagati in corso di causa, occorre far riferimento all'indirizzo giurisprudenziale secondo cui, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratti di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art.  1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna. 
Deve essere quindi accolta la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, avendo questi omesso in più occasioni ed in diversi periodi del rapporto il pagamento dei canoni. Tale comportamento, ai sensi dell'art. 1455 c.c., non solo non è stato proporzionato alla buona fede contrattuale, ma ha anche inciso profondamente sul concreto interesse del locatore all'esatta e tempestiva prestazione e, pertanto, determina l'applicabilità della declaratoria ex art. 1453 c.c. della risoluzione del contratto per fatto e colpa grave del conduttore, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile. 
A tal fine, in primo luogo deve rilevarsi come l'attore abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere, allegando il contratto di locazione e precisando l'importo della morosità, peraltro confermata dall'intimato nell'an e nel quantum. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta R.G. 27361/2023 inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e la completezza dell'adempimento posto in essere. La giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art.  1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione, al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, ### III, sen. n.826 del 20.01.2015). 
Come noto, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, “per le locazioni non abitative la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata, dunque, ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c. c. “Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del '978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass. sez. VI, 23 giugno 2011 n. 13887)”. 
La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002, sicut Corte d'Appello di Napoli del 06.05.2015). Nel caso di specie, la reiterata assenza di alcun pagamento e l'assenza, per quanto sopra argomentato, di alcuna causa impeditiva o comunque giustificativa del ritardo; la circostanza per cui il conduttore, pur ripetutamente inadempiente, è rimasto nella disponibilità del bene sino alla riconsegna del 22 aprile 2024; il rilievo per cui la regolarizzazione parziale della morosità pregressa è intervenuta solo a seguito della proposizione del procedimento di sfratto, costituiscono tutti sintomi di un inadempimento talmente grave da interrompere il nesso di corrispettività tra le prestazioni e, quindi, da giustificare una risoluzione della locazione. 
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate tenendo conto dei valori medi attribuiti dal D.M. 147/2022 (applicabile ratione temporis), alle fasi di studio, introduttiva e decisionale, in assenza di attività istruttoria, parametrati allo scaglione corrispondente alla morosità per canoni esistente al momento della definizione del giudizio. 
R.G. 27361/2023 Per Questi Motivi il ### di ### definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: accoglie per quanto di ragione le domande svolte da #### e ### nei confronti di AQUA VIRGO PADEL CLUB A.S.D. e per l'effetto: ✓ dichiara risolto per inadempimento il contratto di locazione ad uso diverso sottoscritto il 20 dicembre 2021, registrato il 3 gennaio 2022, al n. ### serie ###, codice identificativo ###, presso l'### delle ### di #### 4, ### avente ad oggetto l'immobile sito in ### al ###, censito presso il ### degli ### di ### al foglio catastale n. 295, particella ### ✓ condanna AQUA VIRGO PADEL CLUB A.S.D. al pagamento in favore di ##### e ### in solido della somma complessiva di ### a titolo di canoni di locazione insoluti relativi al mese di aprile 2023 ed a quelli scaduti dal novembre 2023 al rilascio del 22 aprile 2024, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo; ✓ rigetta integralmente tutte le domande spiegate da AQUA VIRGO PADEL CLUB A.S.D. di responsabilità aggravata ex art. 96, comma 1 e/o comma 3, c.p.c. nei confronti delle attrici; ✓ condanna AQUA VIRGO PADEL CLUB A.S.D. a rifondere a #### e ### le spese di lite che liquida in ### per esborsi ed ### per compensi di procuratore, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.  ### lì 17 maggio 2024 Il GOP - Giudice unico ### n. 27361/2023