TRIBUNALE DI ROMA
Sentenza n. 13772/2025 del 07-10-2025
principi giuridici
Nei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, la disdetta del locatore alla prima scadenza, priva dell'indicazione delle ragioni del diniego di rinnovo previste dall'art. 3 della legge n. 431/1998, pur inidonea a produrre effetti per tale scadenza, determina la cessazione del rapporto alla seconda scadenza contrattuale.
In tema di locazione, il giudice, accertata l'erronea indicazione o l'avvenuta rinnovazione del contratto, può dichiarare la cessazione dello stesso per una data successiva a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, senza incorrere nel vizio di ultrapetizione.
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Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
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testo integrale
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sintesi e commento
Disdetta Inefficace alla Prima Scadenza Non Impedisce la Cessazione del Contratto alla Scadenza Successiva
La pronuncia in commento affronta una controversia relativa a un contratto di locazione ad uso abitativo, in cui il locatore intimava sfratto per finita locazione, basandosi su una disdetta comunicata alla prima scadenza contrattuale. Il fulcro della questione risiede nella validità e nell'efficacia di tale disdetta, alla luce della normativa che disciplina i contratti di locazione a canone concordato.
Nel caso specifico, il locatore, proprietario dell'immobile, aveva comunicato ai conduttori la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza, adducendo motivi familiari e di salute. I conduttori si opponevano allo sfratto, contestando la validità della disdetta per mancanza di specifica motivazione, come richiesto dalla legge.
Il Tribunale, esaminando la fattispecie, ha rilevato che la disdetta comunicata dal locatore era priva dei requisiti di legge, in quanto non indicava uno dei motivi tassativamente previsti dall'art. 3 della Legge n. 431/1998 per il diniego di rinnovo alla prima scadenza. I "gravi motivi familiari" e "gravi motivi di salute" addotti non rientravano tra le ipotesi legittimanti il recesso anticipato.
Tuttavia, il Tribunale ha precisato che, sebbene la disdetta fosse inefficace per la prima scadenza contrattuale, essa conservava la sua validità come manifestazione di volontà di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza. In altre parole, la disdetta, pur non producendo effetti immediati, precludeva il rinnovo automatico del contratto al termine del periodo di proroga biennale.
Pertanto, il Tribunale ha accolto la domanda del locatore, ma non per la data indicata nell'intimazione di sfratto. Ha dichiarato che il contratto di locazione sarebbe cessato alla seconda scadenza contrattuale, fissando un termine per l'esecuzione del rilascio dell'immobile.
Infine, il Tribunale ha compensato parzialmente le spese di lite tra le parti, tenendo conto del fatto che la pretesa del locatore di ottenere il rilascio alla prima scadenza era risultata infondata, ma che i conduttori non si erano opposti alla cessazione del rapporto alla data di effettiva scadenza.
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