Validità della Disdetta di Locazione e Diritto di Prelazione: Un'Analisi della Sentenza del Tribunale di Roma

La pronuncia del Tribunale di Roma affronta una controversia in materia di locazione ad uso abitativo, disciplinata dalla legge n. 431/1998, con particolare riferimento alla validità della disdetta del contratto e al diritto di prelazione del conduttore.
La vicenda trae origine dall'intimazione di licenza per finita locazione promossa dal locatore, proprietario di un immobile sito in ###, nei confronti del conduttore, in ragione della scadenza del contratto di locazione e della volontà di vendere l'immobile. Il conduttore si è opposto, eccependo la nullità e/o inefficacia della disdetta per mancato rispetto delle disposizioni di legge in materia di prelazione, nonché contestando la conformità dell'oggetto della locazione rispetto all'intero immobile posto in vendita.
Il Tribunale, dopo aver disposto il mutamento del rito da sommario a locatizio, ha esaminato la questione alla luce della normativa di riferimento, in particolare l'art. 2, comma 5, e l'art. 3, comma 1, lettera g), della legge n. 431/1998. Ha rilevato che la comunicazione di disdetta, inviata dal locatore nei termini previsti dalla legge e motivata con la necessità di vendere l'immobile, era valida ed efficace, in quanto conforme ai requisiti formali e sostanziali prescritti dalla legge.
In particolare, il Tribunale ha chiarito che la disdetta non deve necessariamente contenere riferimenti al diritto di prelazione del conduttore. Pur riconoscendo che l'intenzione di vendere l'immobile locato fa sorgere automaticamente il diritto di prelazione in capo al conduttore, il Tribunale ha precisato che la procedura relativa all'esercizio di tale diritto non è contestuale alla disdetta e non incide sulla sua validità. L'omissione di informazioni sulla prelazione nella disdetta non la rende, pertanto, inefficace.
Il Tribunale ha, inoltre, dichiarato inammissibile la domanda del conduttore volta all'accertamento del diritto di prelazione, in quanto non formulata in via riconvenzionale e, soprattutto, in assenza di una vendita dell'immobile o di accordi preliminari con terzi. In altre parole, il giudice ha ritenuto prematura una pronuncia sulla prelazione in mancanza di un concreto pregiudizio derivante dalla sua asserita violazione.
Infine, il Tribunale ha ritenuto irrilevanti le deduzioni del conduttore relative a presunte morosità pregresse e alla conformità edilizia della divisione dell'immobile, in quanto non incidenti sulla validità del contratto di locazione e sulla sussistenza dei presupposti per la disdetta.
In conclusione, il Tribunale ha accolto la domanda del locatore, dichiarando risolto il contratto di locazione per intervenuta scadenza e ordinando il rilascio dell'immobile da parte del conduttore.