TRIBUNALE DI ROMA
Sentenza n. 9408/2025 del 17-06-2025
principi giuridici
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo relativo al pagamento di canoni locatizi, la disciplina dell'imputazione del pagamento di cui all'art. 1193 c.c. non trova applicazione al pagamento di più canoni relativi ad un unico contratto di locazione, in ragione del dato testuale del primo comma dell'art. 1193 c.c. e della stessa "ratio" che presiede alla risoluzione del contratto.
In materia di locazione, è valida la clausola contrattuale che, in deroga all'art. 1193 c.c., attribuisce al locatore la facoltà di imputare i pagamenti del conduttore ai debiti più antichi, indipendentemente dalle diverse indicazioni del conduttore stesso, in virtù del principio di autonomia negoziale di cui all'art. 1372 c.c.
Nella fase processuale conseguente alla proposizione dell'opposizione avverso il decreto ingiuntivo, l'attività cognitiva del giudice attiene all'esistenza ed alla attualità del credito ed al suo ammontare e, pertanto, è comprensiva non solo dei fatti costitutivi del credito e di quelli estintivi od impeditivi esistenti alla data della pronuncia dell'ingiunzione ma anche dei fatti, dell'una e dell'altra natura, che si siano verificati successivamente, nel corso della fase instaurata con l'opposizione al decreto.
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice deve tener conto di tutti i pagamenti eseguiti dal conduttore in relazione al contratto di locazione, purché tempestivamente prodotti in giudizio, anche se successivi all'emissione del decreto ingiuntivo opposto.
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo in materia di locazione, l'omessa partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione obbligatoria comporta la condanna della parte al versamento all'### di una somma pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Imputazione dei Pagamenti e Morosità Locatizia: Limiti all'Autonomia del Conduttore
La pronuncia in commento affronta una controversia relativa al mancato pagamento di canoni di locazione, analizzando in particolare la questione dell'imputazione dei pagamenti effettuati dal conduttore e la validità di clausole contrattuali che derogano alla disciplina codicistica.
Nel caso di specie, un locatore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il mancato versamento di canoni relativi a un immobile. Il conduttore si opponeva, eccependo di aver provveduto al pagamento e producendo copie di bonifici bancari recanti, nella causale, il riferimento ai canoni del periodo contestato. Il locatore, costituitosi in giudizio, eccepiva la tardività dell'opposizione e contestava l'efficacia dell'imputazione operata dal conduttore, richiamando sia principi generali in materia di obbligazioni, sia una specifica clausola contrattuale che attribuiva al locatore la facoltà di imputare i pagamenti ai debiti più antichi.
Il Tribunale, preliminarmente, ha respinto l'eccezione di tardività dell'opposizione, ritenendo che il ricorso fosse stato depositato nel rispetto dei termini di legge, tenuto conto della sospensione feriale dei termini processuali.
Nel merito, il giudice ha parzialmente accolto l'opposizione, revocando il decreto ingiuntivo ma condannando il conduttore al pagamento di una somma inferiore rispetto a quella originariamente ingiunta. La decisione si fonda su due ordini di considerazioni. In primo luogo, il Tribunale ha richiamato il principio secondo cui la disciplina dell'imputazione del pagamento di cui all'art. 1193 del codice civile, che attribuisce al debitore la facoltà di dichiarare quale debito intende soddisfare, non è applicabile al pagamento di più canoni relativi ad un unico contratto di locazione. La pluralità dei canoni, infatti, pur derivando da un'esecuzione continuata del rapporto, fa capo ad un'unica causa obbligatoria.
In secondo luogo, il Tribunale ha valorizzato la clausola contrattuale che derogava espressamente all'art. 1193 c.c., attribuendo al locatore la facoltà di imputare i pagamenti ai debiti più antichi. Tale clausola, espressione dell'autonomia negoziale delle parti, è stata ritenuta valida ed efficace, con la conseguenza che i pagamenti effettuati dal conduttore non potevano essere imputati ai canoni indicati nella causale dei bonifici, ma dovevano essere imputati, secondo la volontà del locatore, ai debiti più risalenti.
Sulla base di una consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale ha accertato l'ammontare del debito residuo del conduttore, tenendo conto dei pagamenti effettuati e imputati secondo i criteri stabiliti dalla clausola contrattuale. Il conduttore è stato quindi condannato al pagamento di tale somma, oltre interessi legali e spese processuali.
Infine, il Tribunale ha condannato il conduttore al pagamento di una somma pari al doppio del contributo unificato, in ragione della sua ingiustificata assenza al procedimento di mediazione.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.