TRIBUNALE DI SALERNO
Sentenza n. 1819/2017 del 12-04-2017
principi giuridici
Il proprietario di un immobile locato risponde ex art. 2051 c.c. dei danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, conservandone la custodia anche dopo la locazione, mentre sul conduttore grava la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile acquisiti alla sua disponibilità.
In tema di responsabilità ex art. 2051 c.c., la prova liberatoria consiste nella dimostrazione dell'avvenuto espletamento di tutta la normale attività di vigilanza e manutenzione esigibile in relazione alla specificità della cosa, di modo che tale dimostrazione possa giustificare la conclusione che la situazione pericolosa si sia originata in modo assolutamente imprevedibile ed inevitabile per un caso fortuito.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Infiltrazioni da Immobile Sovrastante: Ripartizione di Responsabilità tra Proprietario, Condominio e Conduttore
La pronuncia in esame trae origine da una controversia relativa a infiltrazioni d'acqua provenienti da un locale adibito a pescheria, sito al piano superiore, che danneggiavano un immobile sottostante, utilizzato come deposito, sala prove e garage. Il proprietario di quest'ultimo, dopo aver ottenuto un provvedimento d'urgenza per la cessazione dei danni, ha promosso un'azione risarcitoria nei confronti del proprietario del locale sovrastante.
Nel corso del giudizio, sono stati chiamati in causa il conduttore della pescheria, il condominio e la compagnia assicurativa di quest'ultimo. Il proprietario del locale superiore ha eccepito la propria carenza di legittimazione passiva, adducendo che i danni fossero riconducibili all'attività svolta dal conduttore. Quest'ultimo, a sua volta, ha chiamato in causa il condominio, ritenendo che le infiltrazioni derivassero da una colonna fecale condominiale danneggiata, e la relativa compagnia assicurativa.
Il Tribunale, dopo aver espletato consulenza tecnica d'ufficio (CTU) e raccolto prove testimoniali, ha accertato la persistenza delle infiltrazioni e ha ritenuto applicabile l'articolo 2051 del codice civile, relativo alla responsabilità per danni cagionati da cose in custodia. In particolare, il giudice ha evidenziato come la CTU avesse individuato la causa delle infiltrazioni nella non perfetta manutenzione del locale sovrastante, ascrivibile sia a problemi di impermeabilizzazione del solaio che a perdite dell'impianto idrico.
Sulla base di tali accertamenti, il Tribunale ha condannato il proprietario del locale superiore e il condominio, in proporzione all'incidenza del loro contributo causale (rispettivamente 93,54% e 6,46%), al risarcimento dei danni subiti dal proprietario del locale sottostante, quantificati nel costo dei lavori necessari per il ripristino dell'immobile e nelle spese per il trasferimento temporaneo dell'attività ivi svolta.
Il Tribunale ha escluso la responsabilità del conduttore, richiamando il principio secondo cui la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo. Pertanto, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, mentre sul conduttore grava solo la responsabilità per i danni provocati da accessori e altre parti dell'immobile acquisiti alla sua disponibilità.
Infine, il Tribunale ha condannato la compagnia assicurativa del condominio a manlevare quest'ultimo dall'esborso nei confronti del proprietario del locale danneggiato, limitatamente alla quota di sua competenza, escludendo la possibilità di addebitare alla compagnia le spese legali relative alla costituzione in giudizio, a causa della violazione del patto di "gestione delle vertenze di danno".
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.