L'equilibrio tra pretese e inadempimenti: il caso del compenso professionale e delle difformità edilizie

Il Tribunale di Salerno, con una recente pronuncia, ha affrontato una controversia complessa che ha visto contrapporsi un condominio e un professionista, un architetto, in merito al pagamento di un compenso per prestazioni professionali e all'eccezione di inadempimento sollevata dal condominio per presunte difformità nei lavori. La vicenda offre spunti interessanti sulla ripartizione degli oneri probatori e sull'applicazione del principio di compensazione atecnica in materia contrattuale.
La causa ha avuto origine da un decreto ingiuntivo ottenuto dall'architetto per il pagamento di circa 61.000 euro a titolo di saldo per le sue prestazioni professionali. Il condominio, ingiunto, ha proposto opposizione, sostenendo di aver già versato acconti significativi e contestando la pretesa creditoria. In particolare, il condominio ha eccepito l'inadempimento del professionista, adducendo che una variante progettuale depositata nel 2010 presentava significative difformità rispetto allo stato dei luoghi e alle mappe catastali, sia per la sagoma del fabbricato che per i singoli appartamenti. Per queste ragioni, il condominio ha chiesto la revoca del decreto ingiuntivo o, in subordine, una sostanziosa riduzione del corrispettivo dovuto.
L'architetto si è costituito in giudizio, chiedendo il rigetto dell'opposizione e affermando di aver correttamente ultimato e consegnato i lavori, come attestato da un verbale sottoscritto dalle parti. Ha inoltre sostenuto che le difformità contestate erano state apportate dal condominio in un momento successivo alla conclusione delle sue prestazioni. In via precauzionale, ha chiesto di essere autorizzato a chiamare in causa la propria compagnia di assicurazione per essere manlevato da eventuali danni. La compagnia assicurativa, a sua volta, si è costituita, eccependo l'inoperatività della polizza e, in subordine, chiedendo l'applicazione dei limiti di polizza.
Il processo è stato istruito attraverso l'audizione di testimoni e l'acquisizione di documentazione. Un ruolo cruciale ha avuto la consulenza tecnica d'ufficio (CTU), disposta dal giudice per accertare la fondatezza delle contestazioni.
Il Tribunale ha parzialmente accolto l'opposizione del condominio, revocando il decreto ingiuntivo opposto. La decisione si fonda sull'applicazione dei principi che regolano il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il quale non si limita a un controllo di validità del decreto, ma devolve al giudice l'esame completo del rapporto giuridico controverso. In questo contesto, l'onere probatorio è ripartito secondo le regole generali: spetta al creditore opposto (l'architetto) la prova piena del credito azionato, mentre al debitore (il condominio) la prova dei fatti estintivi o modificativi della pretesa.
Nel caso specifico, il rapporto contrattuale tra le parti è stato ritenuto pacifico. L'architetto ha fornito prova dell'esecuzione della propria prestazione attraverso la documentazione prodotta e la prova testimoniale, confermate dagli esiti della CTU. Il consulente tecnico ha infatti accertato che l'architetto ha svolto il ruolo di progettista e direttore dei lavori, redigendo progetti approvati dalle autorità competenti e gestendo le relative varianti. Il Tribunale ha anche ritenuto congrui gli onorari richiesti dall'architetto, non essendo stati oggetto di specifica contestazione sul quantum.
Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto fondata, seppur parzialmente, l'eccezione di inadempimento sollevata dal condominio. La CTU ha rilevato diverse incongruenze e difformità tra il progetto di variante del 2010 e lo stato di fatto attuale. Tra queste, la mancata realizzazione di una parete e una porta in un deposito condominiale, la presenza di finestrelle non indicate nel sottotetto, la presenza di piccole finestre nei bagni non riportate in tutti i piani del progetto approvato, e altre difformità relative all'arretramento di un portone, alla traslazione di pareti esterne in alcune unità abitative e alla presenza di porte in ferro anziché finestre nei depositi al piano terra. Il CTU ha quantificato i costi necessari per sanare tali difformità in un importo complessivo di circa 17.000 euro.
Al contrario, altre criticità sollevate dal condominio, come la problematica relativa ai corridoi condominiali da accorpare alle proprietà dei condomini, lo spostamento di un pilastro portante, la presenza di una "risega" strutturale e la mancata previsione di finestre in alcuni corridoi, non sono state ritenute imputabili all'architetto o sono state considerate di scarsa rilevanza. In particolare, alcune modifiche sono risultate essere state deliberate dal condominio in epoca successiva alla conclusione dei lavori dell'architetto o sono state giustificate da esigenze strutturali e sismiche.
In definitiva, il Tribunale ha riconosciuto un credito professionale a favore dell'architetto pari a 61.175,57 euro e un costo necessario per l'eliminazione dei vizi riconducibili alla sua responsabilità pari a 17.194,00 euro. Procedendo a una compensazione atecnica tra i reciproci crediti, il giudice ha condannato il condominio al pagamento della somma residua di 43.981,57 euro, oltre agli interessi.
La decisione ha reso superflua ogni valutazione sulla domanda di manleva proposta dall'architetto nei confronti della compagnia di assicurazione. Le spese di lite tra le parti principali sono state compensate per un terzo, con condanna del condominio al pagamento dei restanti due terzi, mentre le spese di consulenza sono state compensate nella stessa misura, ponendo i restanti due terzi a carico del condominio. Le spese tra le parti principali e la terza chiamata sono state compensate integralmente.