TRIBUNALE DI SAVONA
Sentenza n. 675/2023 del 22-09-2023
principi giuridici
La stipulazione di una scrittura privata successiva alla disdetta del contratto di locazione ad uso diverso da abitazione, contenente modifiche significative delle condizioni contrattuali preesistenti, quali la riduzione dell'oggetto locato, l'aumento del canone, l'accollo delle spese straordinarie e la previsione di un termine iniziale di decorrenza del nuovo canone anticipato rispetto alla scadenza naturale del contratto originario, integra gli estremi della novazione del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1230 c.c., qualora tali modifiche, valutate complessivamente, non possano essere considerate mere modificazioni accessorie ai sensi dell'art. 1231 c.c.
È nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392/1978, la clausola inserita in un contratto di locazione ad uso diverso da abitazione, contestualmente alla sua stipulazione o in sede di rinegoziazione, con cui il conduttore rinuncia all'indennità di avviamento di cui all'art. 34 della medesima legge, in quanto tale rinuncia non è frutto di un accordo successivo alla conclusione del contratto e interviene quale corrispettivo sinallagmatico di altre pattuizioni, in violazione del principio di inderogabilità delle disposizioni a tutela del conduttore.
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testo integrale
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sintesi e commento
Novazione del contratto di locazione e validità delle clausole di rinuncia all'indennità di avviamento
La pronuncia del Tribunale di Savona verte su una controversia relativa all'interpretazione di un accordo intervenuto tra un locatore e un conduttore in relazione a un contratto di locazione commerciale. La questione centrale riguarda la natura giuridica di una scrittura privata stipulata successivamente alla disdetta del contratto originario, e, in particolare, se tale scrittura costituisca una novazione del contratto preesistente o una mera modifica dello stesso.
Nel caso di specie, il locatore aveva comunicato disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza, manifestando l'intenzione di destinare l'immobile a un'attività alberghiera. Successivamente, le parti avevano sottoscritto una scrittura privata che, secondo il conduttore, configurava un nuovo contratto di locazione, mentre il locatore sosteneva che si trattasse di una semplice modifica del contratto originario.
Il Tribunale, richiamando i principi ermeneutici in materia contrattuale, ha sottolineato come l'interpretazione del contratto debba tener conto non solo del dato testuale, ma anche del comportamento complessivo delle parti e dello scopo pratico perseguito con la stipulazione dell'accordo. In particolare, il giudice ha evidenziato la necessità di valutare la "scrittura privata" alla luce degli atti giuridici realizzati dalle parti prima della sua stesura, del contenuto degli impegni negoziali e delle modifiche apportate all'oggetto del contratto, nonché dell'aumento del canone.
Il Tribunale ha rilevato che, nel caso in esame, si erano verificate diverse condizioni negoziali che divergevano profondamente da quelle preesistenti, tra cui la riduzione dell'area locata, l'aumento del canone, la rinuncia all'indennità di avviamento e l'accollo delle spese straordinarie da parte del conduttore. Inoltre, alcune di queste modifiche erano state espressamente poste in rapporto di corrispettività con la rinuncia del locatore alla disdetta.
Alla luce di tali elementi, il Tribunale ha concluso che la "scrittura privata" non poteva essere considerata una mera modificazione accessoria del contratto originario, bensì una vera e propria novazione del rapporto di locazione. Di conseguenza, il giudice ha accertato che il contratto di locazione originario era cessato a seguito della disdetta e che la "scrittura privata" costituiva un nuovo contratto di locazione.
Inoltre, il Tribunale ha dichiarato la nullità della clausola contenuta nella "scrittura privata" con cui il conduttore aveva rinunciato al diritto all'indennità di avviamento. Il giudice ha motivato tale decisione rilevando che la rinuncia all'indennità era intervenuta contestualmente alla stipula del nuovo contratto e, pertanto, non poteva considerarsi valida ai sensi dell'articolo 79 della legge n. 392/1978, che vieta le pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della legge stessa.
Il Tribunale ha invece rigettato la domanda del conduttore di riduzione del canone locatizio durante il periodo dell'emergenza sanitaria, ritenendo che i bilanci di esercizio dimostrassero che la società aveva conseguito utili superiori a quelli dell'anno precedente, anche grazie ai contributi statali.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.