Risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempimento: l'importanza della diligenza del promissario acquirente

La pronuncia in esame affronta una controversia relativa alla risoluzione di contratti preliminari di compravendita immobiliare per inadempimento del promissario acquirente. La vicenda trae origine da due contratti preliminari stipulati nel 2017, aventi ad oggetto la promessa di vendita di tre appartamenti siti in un medesimo edificio. Contestualmente alla sottoscrizione dei preliminari, le parti avevano redatto un'ulteriore scrittura privata, modificando parzialmente i termini economici degli accordi e regolamentando le conseguenze di un'eventuale mancata erogazione del mutuo richiesto dagli acquirenti.
In virtù di tali accordi, veniva immediatamente trasferito il possesso degli immobili ai promissari acquirenti, affinché questi potessero eseguire i lavori necessari per ottenere il certificato di agibilità. Tuttavia, la stipula del contratto definitivo, prevista entro il 31 dicembre 2017, non avveniva. I promittenti venditori, dopo aver ottenuto l'agibilità degli immobili a proprie spese, invitavano formalmente gli acquirenti a presentarsi per la stipula dell'atto pubblico, avvertendoli che, in caso di inadempimento, i contratti preliminari si sarebbero risolti di diritto.
A fronte dell'assenza dei promissari acquirenti alla data fissata per la stipula e del mancato rilascio degli immobili, i promittenti venditori agivano in giudizio, chiedendo la risoluzione dei contratti preliminari e la restituzione degli immobili, oltre al risarcimento dei danni. I convenuti si difendevano eccependo l'inadempimento dei promittenti venditori, i quali non avrebbero fornito la documentazione necessaria per l'ottenimento del mutuo, in particolare il certificato di agibilità.
Il Tribunale, riqualificata l'azione originariamente proposta come azione di risoluzione contrattuale, ha accolto la domanda dei promittenti venditori. Il giudice ha rilevato che, sebbene il termine indicato nei contratti preliminari non potesse considerarsi essenziale, in quanto subordinato alla concessione del mutuo e alla regolarizzazione urbanistica degli immobili, i promissari acquirenti non avevano dimostrato di aver compiuto tutte le attività necessarie per adempiere alle proprie obbligazioni.
In particolare, il Tribunale ha evidenziato che la mancata erogazione del mutuo non poteva giustificare l'inadempimento, in quanto la possibilità di ottenere il finanziamento non era stata posta come condizione risolutiva dell'efficacia del contratto. Pertanto, il rischio della mancata erogazione del mutuo gravava sui promissari acquirenti, i quali avrebbero dovuto assicurarsi la disponibilità dei mezzi finanziari necessari per l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del prezzo.
Il Tribunale ha quindi dichiarato la risoluzione dei contratti preliminari per inadempimento dei convenuti ed ha ordinato la restituzione degli immobili ai promittenti venditori. Ha riconosciuto il diritto di questi ultimi al risarcimento del danno da occupazione, compensato con le migliorie apportate dagli acquirenti e con la caparra versata.