Compravendita Immobiliare: Vizio di Abitabilità e Responsabilità del Venditore

La pronuncia in esame affronta una controversia relativa alla compravendita di un immobile ad uso abitativo, successivamente rivelatosi in parte non abitabile e in parte frutto di abusi edilizi. La vicenda trae origine dall'azione legale promossa dagli acquirenti nei confronti della venditrice e del notaio rogante, al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti.
Il Tribunale ha preliminarmente esaminato la questione della legittimazione attiva di una delle attrici, coniuge dell'acquirente, giungendo alla conclusione che la stessa non vantasse un titolo idoneo a fondare una pretesa risarcitoria nei confronti della venditrice, ancorandosi la responsabilità di quest'ultima esclusivamente al contratto di compravendita. Analogamente, è stata esclusa la responsabilità del notaio nei confronti della medesima attrice, non ravvisandosi in capo al professionista uno specifico obbligo protettivo nei confronti del coniuge intervenuto nell'atto al solo fine di escludere il bene dalla comunione legale.
Nel merito, il Tribunale ha qualificato la domanda dell'acquirente come azione di garanzia per vendita di aliud pro alio, accogliendola nei confronti della venditrice. I giudici hanno evidenziato come il bene compravenduto, qualificato come "abitazione" nel contratto, fosse privo dei requisiti essenziali, difettando del certificato di abitabilità e presentando una parte consistente edificata abusivamente. In tale contesto, il Tribunale ha richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, nella vendita di un immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce un requisito giuridico essenziale, la cui mancanza integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio.
Quanto alla posizione del notaio, il Tribunale ha rigettato la domanda risarcitoria, rilevando l'assenza di un obbligo di legge che imponga al professionista lo svolgimento di accertamenti urbanistici sull'immobile oggetto della cessione. Nel caso di specie, dagli atti estrapolati dal notaio non emergeva alcun elemento tale da richiedere un intervento ulteriore rispetto ai controlli svolti. Inoltre, è stato accertato che il notaio aveva avvertito le parti delle possibili problematiche afferenti all'accatastamento pregresso dell'immobile, rimettendo alle stesse la decisione se procedere o meno con la stipula dell'atto.
In relazione alla quantificazione del danno risarcibile, il Tribunale ha riconosciuto diverse voci di danno patrimoniale, tra cui le spese sostenute dall'acquirente per i lavori di ristrutturazione, i costi necessari per il ripristino dello status quo ante e la differenza tra il prezzo pagato e il reale valore dell'immobile. Il Tribunale ha rigettato la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, non risultando tale danno né allegato né provato.