Infiltrazioni in un immobile locato: tra riduzione del canone e prova del danno

La pronuncia in esame affronta una controversia relativa a un contratto di locazione, in cui il conduttore lamentava la presenza di infiltrazioni e la mancanza di agibilità dell'immobile, chiedendo la riduzione del canone e il risarcimento dei danni subiti.
Il conduttore aveva adito il Tribunale, sostenendo che l'immobile locato presentava vizi tali da limitarne il godimento, chiedendo l'accertamento della sussistenza delle infiltrazioni, la condanna della locatrice all'esecuzione delle opere necessarie per eliminarle, la dichiarazione di non debenza dei canoni sino al rilascio del certificato di agibilità parziale e la riduzione dei canoni successivi in proporzione all'effettiva utilizzabilità del bene, oltre al risarcimento dei danni per l'interruzione dell'attività commerciale.
La società locatrice si era costituita in giudizio, contestando le pretese del conduttore e chiedendo di essere autorizzata a chiamare in causa la propria compagnia assicurativa, al fine di essere manlevata in caso di condanna. La compagnia assicurativa, a sua volta, si era costituita eccependo l'inoperatività della polizza, la prescrizione del diritto e la decadenza dell'assicurata, contestando nel merito la domanda.
Nel corso del giudizio, è stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio (CTU), le cui risultanze hanno accertato la presenza di infiltrazioni dovute a difetti di impermeabilizzazione del lastrico solare, la cui manutenzione spettava alla proprietà. Il CTU ha quantificato il costo dei lavori necessari per eliminare le infiltrazioni e ha stimato una riduzione del 40% del canone di locazione a causa della parziale inutilizzabilità dell'immobile.
Il Tribunale ha aderito alle conclusioni del CTU, ritenendo provato l'inadempimento della società locatrice. Tuttavia, il Giudice ha respinto la domanda di risarcimento dei danni, ritenendo che il conduttore non avesse fornito sufficienti prove del danno subito a causa dell'impossibilità di godere pienamente dell'immobile e della presunta chiusura totale dei locali.
Il Tribunale ha quindi accolto parzialmente la domanda del conduttore, dichiarando che il canone di locazione doveva essere ridotto del 40% per il periodo compreso tra la data della prima segnalazione delle infiltrazioni e la data di rilascio dell'immobile, con diritto del conduttore a ripetere le somme eventualmente versate in eccesso.
Infine, il Tribunale ha respinto la domanda di manleva proposta dalla società locatrice nei confronti della compagnia assicurativa, ritenendo che l'assicurata non avesse fornito la prova dell'indennizzabilità del danno ai sensi della polizza assicurativa.