Inadempimento del Promittente Venditore e Restituzione di Caparra e Acconti: Profili di Responsabilità

La pronuncia in commento trae origine da una vicenda contrattuale complessa, scaturita dalla mancata stipula di un contratto definitivo di compravendita. Un soggetto, in qualità di promissario acquirente, aveva convenuto in giudizio diversi convenuti, tra cui il promittente venditore, chiedendo l'esecuzione specifica del contratto preliminare ex art. 2932 c.c., o, in subordine, la restituzione del doppio della caparra versata e degli acconti corrisposti.
Il promissario acquirente aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, versando una somma a titolo di caparra confirmatoria e ulteriori importi a titolo di acconto sul prezzo. Successivamente, era emerso che il promittente venditore non era proprietario dell'immobile, avendo a sua volta stipulato un preliminare di vendita con altri soggetti, proprietari del bene. Di fronte all'impossibilità di ottenere il trasferimento della proprietà, il promissario acquirente aveva quindi agito in giudizio.
Nel corso del procedimento, l'attore ha rinunciato alla domanda di esecuzione specifica del contratto, ex art. 2932 c.c., e alle domande proposte nei confronti dei proprietari dell'immobile, concentrando la propria pretesa sulla restituzione delle somme versate nei confronti del promittente venditore. Quest'ultimo, benché ritualmente citato, è rimasto contumace.
Il Tribunale ha qualificato la domanda attorea come esercizio del diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., a fronte dell'inadempimento del promittente venditore. Ha rilevato che il preliminare stipulato dall'attore era un preliminare di vendita di cosa altrui, circostanza che precludeva l'esecuzione specifica del contratto. In ragione dell'inadempimento del promittente venditore, il Tribunale ha dichiarato risolto il contratto preliminare e lo ha condannato alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, in conformità a quanto previsto dall'art. 1385, comma 2, c.c..
Con riferimento agli acconti versati, il Tribunale ha richiamato il principio secondo cui la risoluzione del contratto per inadempimento comporta l'obbligo di restituire le prestazioni già eseguite. Pertanto, ha condannato il promittente venditore alla restituzione degli acconti ricevuti.
Infine, con riguardo alla somma versata a titolo di acconto per l'acquisto del sottotetto, il Tribunale ha qualificato la domanda come ripetizione di indebito oggettivo ex art. 2033 c.c.. In assenza di un valido contratto di compravendita avente ad oggetto il sottotetto e in mancanza di una causa giustificativa del pagamento, il Tribunale ha condannato il promittente venditore alla restituzione di tale somma.