Risoluzione del contratto preliminare per difformità urbanistica dell'immobile promesso in vendita

La pronuncia in commento trae origine da una controversia relativa ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Un soggetto, promissario acquirente, aveva stipulato un preliminare per l'acquisto di un appartamento. Successivamente, a seguito di verifiche effettuate dal notaio incaricato per il rogito, emerse che l'immobile non poteva essere destinato ad uso abitativo, in quanto ricadente in una zona urbanistica con diversa destinazione d'uso, nonostante una precedente pratica edilizia avesse tentato di modificarne la destinazione.
Di fronte a tale situazione, il promissario acquirente intimò alla società promittente venditrice di sanare la difformità urbanistica, ma quest'ultima non adempì. Pertanto, l'acquirente agì in giudizio chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento dei danni subiti. La società convenuta contestò l'inadempimento, sostenendo che la risoluzione fosse avvenuta per mutuo consenso e chiamò in causa il professionista che aveva curato la pratica edilizia ritenuta irregolare, chiedendone la manleva.
Il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione del contratto preliminare, ritenendo sussistente un grave inadempimento da parte della società promittente venditrice. Il giudice ha evidenziato come la difformità urbanistica, riguardante la destinazione d'uso dell'immobile, costituisse un vizio essenziale, tale da compromettere l'interesse del promissario acquirente all'acquisto di un bene idoneo all'uso abitativo. È stato sottolineato che la società venditrice non poteva considerarsi esente da colpa, avendo affidato la pratica di modifica della destinazione d'uso ad un professionista senza effettuare adeguate verifiche sulla sua competenza e sulla correttezza della soluzione adottata.
Il Tribunale ha quindi condannato la società promittente venditrice alla restituzione della caparra confirmatoria versata e al risarcimento dei danni subiti dal promissario acquirente, quantificati in una somma a titolo di rimborso delle spese notarili sostenute per la preparazione dell'atto, dell'acconto versato per l'acquisto della cucina e della perizia bancaria.
Infine, il giudice ha accolto la domanda di manleva nei confronti del professionista che aveva curato la pratica edilizia, ritenendo provata la sua responsabilità per aver eseguito un cambio di destinazione d'uso in modo non corretto, in violazione delle norme urbanistiche vigenti. Il professionista è stato quindi condannato a rimborsare alla società promittente venditrice quanto questa era stata condannata a pagare all'acquirente, comprese le spese processuali.