Risoluzione Contrattuale e Responsabilità: il Tribunale di Torino si Pronuncia su un Caso di Locazione Commerciale

Il Tribunale di Torino è stato chiamato a dirimere una complessa controversia scaturita da un contratto di locazione commerciale, in cui una società conduttrice, esercente attività di vendita di prodotti di cioccolateria, ha citato in giudizio i locatori, il condominio dell'immobile locato, l'amministratore del condominio, e l'impresa esecutrice di lavori di ristrutturazione condominiale, chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti.
La società conduttrice lamentava, in sintesi, che i lavori di ristrutturazione del condominio, consistenti nel rifacimento della facciata e del tetto con installazione di ponteggi, avrebbero gravemente ostacolato l'accesso e la visibilità del suo negozio, causando un significativo calo di fatturato e, in ultima analisi, la chiusura dell'attività. La conduttrice contestava ai locatori di aver taciuto, in fase precontrattuale, la reale entità dei lavori condominiali, violando l'obbligo di buona fede e garantendo un pacifico godimento dell'immobile. Al condominio, all'amministratore e all'impresa esecutrice dei lavori, imputava invece una responsabilità extracontrattuale per le modalità di esecuzione dei lavori stessi, ritenute lesive dell'attività commerciale.
I locatori si sono difesi eccependo l'inadempimento della conduttrice per il mancato pagamento dei canoni di locazione e chiedendo, a loro volta, la risoluzione del contratto per inadempimento. Hanno inoltre contestato di aver omesso informazioni rilevanti in fase precontrattuale, evidenziando che la conduttrice era stata informata della possibilità di lavori condominiali e che il contratto prevedeva una riduzione del canone per compensare i disagi.
Il Tribunale, dopo aver riunito due procedimenti connessi, ha rigettato integralmente le domande della società conduttrice. In primo luogo, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, consistente nel mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori. Il giudice ha ritenuto che l'inadempimento della conduttrice fosse grave e tale da giustificare la risoluzione del contratto.
In secondo luogo, il Tribunale ha escluso la responsabilità precontrattuale dei locatori, ritenendo che la conduttrice fosse stata adeguatamente informata della possibilità di lavori condominiali e che non vi fosse prova di una condotta omissiva o decettiva da parte dei locatori. Il Tribunale ha sottolineato che la conduttrice era stata informata della possibilità di lavori condominiali e che il contratto prevedeva una riduzione del canone per compensare i disagi.
Infine, il Tribunale ha escluso la responsabilità extracontrattuale del condominio, dell'amministratore e dell'impresa esecutrice dei lavori, ritenendo che la conduttrice non avesse fornito la prova di un danno ingiusto derivante dalle modalità di esecuzione dei lavori. Il Tribunale ha rilevato che la conduttrice non aveva dimostrato che il ponteggio avesse effettivamente ostacolato l'accesso e la visibilità del negozio, né che i lavori fossero stati eseguiti in modo negligente o dannoso.
Il Tribunale ha quindi condannato la società conduttrice al pagamento dei canoni di locazione arretrati e delle spese di lite in favore di tutti i convenuti.