Difformità Urbanistiche e Compravendita Immobiliare: Profili di Responsabilità e Tutele

La pronuncia in commento affronta una controversia relativa alla compravendita di un immobile gravato da presunte difformità urbanistiche. La vicenda trae origine dall'azione promossa dall'acquirente, la quale lamentava la presenza di vizi e difformità tali da compromettere la conformità urbanistica dell'immobile acquistato. In particolare, l'acquirente sosteneva che tali difformità, emerse a seguito di una perizia tecnica, impedivano l'accesso a benefici fiscali e rendevano l'immobile incommerciabile e non idoneo alle proprie esigenze abitative.
L'acquirente, pertanto, chiedeva la condanna della venditrice al risarcimento dei danni, quantificati nelle spese necessarie per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile e in un ulteriore importo a titolo di risarcimento per l'incommerciabilità e l'inabitabilità del bene. La venditrice si costituiva in giudizio, contestando la fondatezza delle pretese avversarie e sollevando, tra l'altro, eccezioni di decadenza e prescrizione.
Il Tribunale ha rigettato la domanda dell'acquirente. Il giudice ha rilevato che, sebbene l'atto di compravendita includesse una descrizione dell'intero fabbricato, comprensivo di un piano superiore abusivo, in realtà la vendita aveva ad oggetto solo le unità immobiliari identificate catastalmente, corrispondenti al piano terra e al primo piano. Il Tribunale ha escluso la configurabilità di una vendita di "aliud pro alio" in quanto il piano abusivo non era stato oggetto della compravendita.
Il Tribunale ha poi esaminato la domanda di risarcimento danni relativa alle difformità riscontrate nelle unità immobiliari effettivamente compravendute. Tuttavia, anche tale domanda è stata rigettata per mancanza di prova delle difformità e, in ogni caso, per tardività della denuncia dei vizi e prescrizione dell'azione di garanzia. Il giudice ha rilevato che l'acquirente aveva scoperto i vizi grazie ad una perizia tecnica, ma aveva denunciato tali vizi alla venditrice oltre il termine decadenziale previsto dalla legge. Inoltre, l'azione era prescritta in quanto era stata esercitata oltre il termine annuale dalla consegna dell'immobile.