TRIBUNALE DI VELLETRI
Sentenza n. 508/2024 del 29-02-2024
principi giuridici
È affetta da nullità, ai sensi dell'art. 13, comma 3, l. n. 431/1998, la clausola contrattuale che, in un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato ai sensi dell'art. 2, comma 1, della medesima legge, preveda un diritto di recesso del locatore esercitabile anche prima della scadenza del primo quadriennio, in violazione della disciplina imperativa dettata dagli artt. 2 e 3 della l. n. 431/1998.
In materia di locazioni abitative, l'art. 3 l. n. 431/1998 disciplina in modo esaustivo le modalità di interruzione unilaterale del rapporto locativo da parte del locatore, consentendo il diniego di rinnovo alla prima scadenza solo in presenza delle condizioni specificamente previste, escludendo implicitamente la possibilità di un recesso ante tempus da parte del locatore, diversamente da quanto previsto per il conduttore.
Integra violazione dell'art. 3 l. n. 431/1998, con conseguente diritto del conduttore al risarcimento del danno, la riacquisizione della disponibilità dell'immobile da parte del locatore a seguito di illegittima interruzione unilaterale del rapporto locativo prima della scadenza minima quadriennale del contratto, qualora l'immobile non venga destinato all'uso abitativo dichiarato dal locatore entro dodici mesi dalla riacquisizione.
La mera acquiescenza del conduttore alla comunicazione del locatore di volersi avvalere di una clausola contrattuale illegittima per recedere anticipatamente dal contratto di locazione non configura un accordo di risoluzione consensuale del contratto stesso, il quale, ai sensi dell'art. 1, comma 4, l. n. 431/1998, deve rivestire la forma scritta ad substantiam.
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testo integrale
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sintesi e commento
Illegittimità del Recesso Anticipato del Locatore e Tutela del Conduttore: Un'Analisi della Pronuncia del Tribunale di Velletri
La pronuncia del Tribunale di Velletri affronta una questione di notevole rilevanza nel diritto delle locazioni abitative, concernente i limiti al diritto di recesso del locatore e la tutela del conduttore in caso di illegittima interruzione del rapporto contrattuale.
La vicenda trae origine da un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti nel 2016, con una durata quadriennale rinnovabile. I locatori, prima della scadenza del primo quadriennio, comunicavano al conduttore la volontà di recedere dal contratto, adducendo la necessità di destinare l'immobile ad abitazione del figlio. Il conduttore rilasciava l'immobile, ma successivamente accertava che i locatori avevano concesso l'immobile in locazione a terzi. Pertanto, il conduttore adiva il Tribunale, chiedendo il risarcimento del danno previsto dall'art. 3 della Legge n. 431/1998, in ragione dell'illegittimità del diniego di rinnovo e del mancato adempimento della destinazione comunicata.
I locatori si difendevano sostenendo di aver esercitato un legittimo recesso contrattuale, in virtù di una clausola inserita nel contratto che prevedeva tale facoltà in loro favore. Contestavano, inoltre, l'applicabilità dell'art. 3 della Legge n. 431/1998, sostenendo che il rapporto locativo era in realtà una "rinnovazione" di un precedente contratto stipulato anni prima, e che, in ogni caso, l'immobile era stato effettivamente destinato ad abitazione del figlio.
Il Tribunale ha accolto le ragioni del conduttore. Il giudice ha rilevato che la comunicazione dei locatori configurava un recesso unilaterale dal contratto, esercitato in violazione della disciplina imperativa dettata dalla Legge n. 431/1998. La legge, infatti, limita la facoltà del locatore di interrompere il rapporto contrattuale prima della scadenza del primo quadriennio, consentendola solo in presenza di specifiche condizioni e con un preavviso di almeno sei mesi.
Il Tribunale ha evidenziato che la clausola contrattuale che prevedeva un diritto di recesso in favore dei locatori, se interpretata come applicabile anche durante il primo quadriennio, sarebbe nulla per contrasto con le norme imperative sulla durata minima dei contratti di locazione. Inoltre, il giudice ha ritenuto non provato che l'immobile fosse stato effettivamente destinato ad abitazione del figlio, rilevando che la successiva locazione a terzi smentiva tale circostanza.
Pertanto, il Tribunale ha condannato i locatori al risarcimento del danno in favore del conduttore, quantificandolo nella misura minima prevista dall'art. 3 della Legge n. 431/1998, pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.