TRIBUNALE DI VERONA
Sentenza n. 320/2024 del 07-02-2024
principi giuridici
Nel contratto di compravendita, la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 c.c. è esclusa qualora il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, ovvero nel caso di oneri e diritti apparenti risultanti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore di inesistenza di pesi od oneri, operando in tal caso il principio di autoresponsabilità del compratore che, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza.
In tema di compravendita, il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno decorre, ai sensi dell'art. 2935 c.c., non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo, ma dal momento in cui ha luogo l'inadempimento e si concreta la manifestazione oggettiva del danno, avendo riguardo all'epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento.
Per produrre l'effetto interruttivo della prescrizione, un atto deve contenere, oltre alla chiara indicazione del soggetto obbligato, l'esplicitazione di una pretesa e l'intimazione o la richiesta scritta di adempimento, che sia idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto, nei confronti del soggetto indicato, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Vizi dell'immobile compravenduto e prescrizione dell'azione di garanzia
Una recente sentenza del Tribunale di Verona ha affrontato una controversia relativa a vizi riscontrati in un immobile compravenduto, focalizzandosi in particolare sulla questione della prescrizione dell'azione di garanzia esercitata dagli acquirenti nei confronti del venditore.
Nel caso specifico, gli attori avevano acquistato un locale commerciale con scrittura privata autenticata nel 2002. Successivamente, avevano lamentato la presenza di diversi vizi, tra cui una difformità relativa a una porta laterale non autorizzata e una diversa distribuzione interna rispetto ai progetti approvati, contestando altresì l'altezza interna del locale inferiore a quella prevista. Gli acquirenti avevano quindi agito in giudizio, chiedendo il risarcimento dei danni subiti a causa di tali vizi, sia in via principale, invocando la responsabilità del venditore per inadempimento, sia in via subordinata, ai sensi dell'articolo 1489 del codice civile, che disciplina la vendita di beni gravati da oneri o diritti non apparenti.
Il convenuto, costituitosi in giudizio, aveva eccepito preliminarmente la prescrizione dell'azione e, nel merito, aveva contestato la propria responsabilità.
Il Tribunale, dopo aver esaminato le prove documentali e testimoniali acquisite nel corso del giudizio, ha ritenuto fondata l'eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto, rigettando integralmente le domande degli attori.
Il giudice ha precisato che, in materia di garanzia per vizi nella vendita, l'ordinamento prevede un termine di prescrizione di un anno dalla consegna del bene, ai sensi dell'articolo 1495 del codice civile. Tale termine, secondo il Tribunale, può essere derogato solo in ipotesi eccezionali, come nel caso di vendita di "aliud pro alio", ovvero di un bene radicalmente diverso da quello pattuito e inidoneo all'uso cui è destinato. Nel caso di specie, tuttavia, il Tribunale ha escluso che si configurasse una tale ipotesi, in quanto i vizi lamentati dagli attori, pur potendo incidere sul valore o sulla commerciabilità dell'immobile, non ne compromettevano in modo assoluto il godimento o la possibilità di trasferimento a terzi.
Il Tribunale ha inoltre escluso l'applicabilità del termine di prescrizione decennale previsto per l'azione di cui all'articolo 1489 del codice civile. Pur riconoscendo che la presenza di difformità urbanistiche non dichiarate al momento della vendita potrebbe astrattamente rientrare nell'ambito di tale norma, il giudice ha rilevato che, nel caso concreto, gli acquirenti erano comunque a conoscenza, o avrebbero dovuto esserlo usando l'ordinaria diligenza, delle difformità lamentate già al momento dell'acquisto. In particolare, il Tribunale ha evidenziato che la planimetria catastale, pur non essendo allegata all'atto di vendita, era comunque richiamata nel titolo di provenienza, e che la questione della porta non autorizzata era stata oggetto di discussione in assemblea condominiale diversi anni prima dell'introduzione del giudizio.
Di conseguenza, il Tribunale ha concluso che il termine di prescrizione dell'azione, decorrente dalla data di acquisto dell'immobile, era ampiamente decorso al momento della proposizione della domanda giudiziale.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.