TRIBUNALE DI NOLA
Sentenza n. 1773/2024 del 03-06-2024
principi giuridici
In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, il rispetto, da parte del conduttore, del termine semestrale di decadenza previsto dall'art. 13, comma 2, della l. n. 431 del 1998 per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato, consente il recupero di tutto quanto indebitamente versato fino al momento della riconsegna dell'immobile locato, rendendo inopponibile l'eccezione di prescrizione.
Ai fini della ripetizione di indebito, grava sull'attore l'onere di provare sia l'avvenuto pagamento sia la mancanza di una causa che lo giustifichi, in conformità con l'art. 2697 c.c.
Nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex articolo 9 della legge 392/1978, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi; diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore a rimborso dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto, in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o dell'inesistenza delle spese sostenute dal locatore, se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese e i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.
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Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
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testo integrale
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA ### nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nella causa civile di I ### iscritta al n.r.g. 8818/2019 pendente tra: ### (C.F. ###), con il patrocinio dell'Avv. ### (C.F. ###); RICORRENTE ### (C.F. ###), con il patrocinio dell'Avv. ### (C.F. ###); RESISTENTE OGGETTO: Contratto di locazione ### Le parti hanno concluso come da atti di causa e da note depositate in sostituzione dell'udienza del 07.05.2024, tenuta con le modalità previste dall'art. 127-ter c.p.c.. RAGIONI DELLA DECISIONE 1 - Con ricorso depositato in data ###, ### adiva l'intestato Tribunale per ottenere la condanna di ### alla restituzione di ### con vittoria delle spese di lite. 1.1 - A sostegno della propria pretesa, il ricorrente deduceva quanto segue: • in data ### ha stipulato con parte ricorrente un contratto di locazione, riguardante l'appartamento sito in #### alla ### 16, ### D/1, int. 2, piano rialzato, di proprietà di ### • il contratto di locazione, stipulato per iscritto e registrato presso l'### delle ### prevedeva un canone di locazione di ### mensili e un deposito cauzionale di ### ; • cionondimeno, il conduttore ha sempre versato l'importo di ### mensili e ha corrisposto un deposito cauzionale pari a ### in virtù di un accordo simulatorio intercorso con la locatrice; • in data ###, il conduttore comunicava alla locatrice, a mezzo lettera raccomandata, la propria volontà di recedere dal contratto e, in data ###, procedeva al rilascio dello stesso. Pertanto, ### chiedeva di dichiarare la nullità dell'accordo simulatorio intercorso tra le parti e la restituzione delle somme indebitamente versate in favore della locatrice, che ammonterebbero a ### - Con memoria depositata in data ###, si costituiva in giudizio ### eccependo quanto segue: • improcedibilità della domanda per omesso esperimento del procedimento di negoziazione assistita; • decadenza del ricorrente dall'azione, ai sensi dell'art. 13 comma 2 della legge 431/98; • prescrizione del diritto vantato da controparte; • buona fede della locatrice e nullità del contratto scritto e non registrato. Chiedeva, pertanto, il rigetto dell'avversa domanda e formulava domanda riconvenzionale: chiedeva la condanna della controparte alla restituzione di ### versati dalla resistente in favore del ### in cui si trova l'immobile locato, per gli oneri condominiali relativi alle quote ordinarie degli anni 2017, 2018 e 2019, per i conguagli relativi agli anni 2015, 2016 e 2017, nonché per le quote relative al pagamento dei consumi idrici per gli anni 2016, 2017, 2018 e 2019; chiedeva, inoltre, la condanna del ricorrente al pagamento di ### per l'omesso versamento dei canoni di locazione relativi al periodo compreso tra gennaio e luglio 2019, nonché per l'illegittimo esercizio del diritto di recesso, con vittoria delle spese di lite e condanna per lite temeraria. 1.3 - A seguito del differimento della prima udienza, in virtù della formulazione della domanda riconvenzionale, con ordinanza del 01.04.2021 svenivano ammessi i mezzi istruttori richiesti dalle parti; a seguito dell'acquisizione degli stessi, la causa veniva ritenuta matura per la decisione e rinviata all'udienza del 07.05.2024, tenuta con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c., per la discussione e la decisione. 2 - In via del tutto preliminare, occorre rilevare la procedibilità della domanda principale, atteso che l'introduzione del giudizio è stata preceduta dal procedimento di mediazione, come risulta dal verbale del 18.03.2019, allegato al ricorso introduttivo. Invero, dal momento che la presente controversia attiene alla materia delle locazioni, essa rientra nel campo applicativo dell'art. 5 del d.lgs. 28/2010; ciò esclude l'obbligatorietà del procedimento di negoziazione assistita, che, ai sensi dell'art. 3 del decreto legge 132/2014, convertito con legge 162/2014, si applica solo in via residuale, per le controversie non sottoposte all'obbligo di mediazione. 2.1 - Anche la domanda riconvenzionale è procedibile, atteso che, come affermato dalle ### della Corte di Cassazione, con sentenza n. 3452/2024, la condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 d.lg. n. 28 del 2010 sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al Giudice di esperire il tentativo di conciliazione, per l'intero corso del processo e laddove possibile. 3 - Ancora in via preliminare, devono essere disattese le eccezioni di decadenza e prescrizione formulate da parte resistente. 3.1 - Sul punto, si rileva che, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, il rispetto da parte del conduttore del termine semestrale di decadenza, previsto dall'art. 13, comma 2, della l. n. 431 del 1998, applicabile ratione temporis, per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato, gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento della riconsegna dell'immobile locato, rendendo inopponibile nei suoi confronti qualsivoglia eccezione di prescrizione, laddove, in caso contrario, egli è esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata al momento dell'esercizio dell'azione (cfr. Cassazione civile sez. III, 13/04/2023, n. 99373) 3.2 - Nel caso di specie, è pacifico che l'immobile locato è stato rilasciato in data ###; la presente lite è stata introdotta in data ###, attraverso il deposito del ricorso in esame: pertanto, il termine semestrale di decadenza non può considerarsi spirato; conseguentemente, non può essere sollevata l'eccezione di prescrizione nei confronti del conduttore. Peraltro, atteso che il ricorrente ha formulato un'azione di ripetizione dell'indebito, ai sensi dell'art. 2033 c.c., il termine di prescrizione è decennale; esso, dunque, non sarebbe comunque, scaduto, poiché il contratto di locazione è stato stipulato nel 2011 e il presente giudizio è stato intrapreso nel 2019. 4 - Nel merito, la domanda principale è fondata. 4.1 - Al riguardo, si evidenzia che l'art. 13 comma 1 della legge 431/98 prevede la nullità di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”. Sull'applicazione di tale disposizione normativa è intervenuta la Corte di Cassazione, a ### unite, con sentenza n. 18213/2015, chiarendo che essa sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente. Invero, la Suprema Corte ha evidenziato che il procedimento simulatorio si sostanzia nella stipula dell'unico contratto di locazione ###, cui accede la scrittura ### con cui il locatore prevede di esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco; la sostituzione, attraverso il contenuto della controdichiarazione, dell'oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con la norma imperativa che impedisce tale sostituzione ed è colpita dalla nullità; pertanto, la norma lascia integra la convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione. 4.2 - Nel caso, è pacifico che, in data ###, tra le parti è stato stipulato un contratto di locazione, registrato presso l'### delle ### in cui era pattuito un canone pari a ### mensili ed era prevista la corresponsione di un deposito cauzionale di ### ; è documentalmente provato, altresì, che i contraenti hanno sottoscritto, in pari data, un ulteriore contratto di locazione, non registrato, relativo allo stesso cespite immobiliare, che prevede un canone pari a ### mensili e il deposito cauzionale di ### Alla luce delle esposte coordinate ermeneutiche, risulta dovuto esclusivamente il canone mensile di ### previsto all'interno del contratto registrato, poiché è nulla la pattuizione che impone il versamento del canone di ### - Il ricorrente ha diritto, pertanto, ha diritto alla restituzione delle somme versate in eccesso rispetto al canone indicato all'interno del contratto di locazione registrato. Sul punto, occorre tener presente che, nella ripetizione di indebito opera il normale principio dell'onere della prova a carico dell'attore, il quale, quindi, è tenuto a dimostrare sia l'avvenuto pagamento sia la mancanza di una causa che lo giustifichi, con conformità con l'art. 2697 c.c. (cfr. Cassazione civile sez. II, 27/11/2018, n. ###). Nel caso in esame, il ricorrente ha assolto a tale onere probatorio, avendo dimostrato, attraverso la documentazione in atti, di aver versato mensilmente, in favore della locatrice, l'importo di ### nel periodo compreso tra il 2012 e il 2018; inoltre, all'interno del contratto di locazione non registrato, la locatrice ha rilasciato quietanza per il pagamento del deposito cauzionale, pari a ### ; tali circostanze, del resto, non sono specificamente contestate da parte resistente. Considerato che il canone dovuto mensilmente era pari a ### e rilevato che il conduttore era tenuto anche alla corresponsione del complessivo importo di ### a titolo di adeguamento ### contrattualmente previsto, risulta provato, quindi, l'indebito versamento di ### a titoli di canoni di locazione; tenendo conto anche del deposito cauzionale versato in eccesso, per la somma di ### il ricorrente ha diritto alla restituzione di ### oltre interessi dal giorno del versamento al saldo, ai sensi dell'art. 2033 c.c., in virtù della mala fede dell'accipiens, che era consapevole dell'accordo simulatorio, da lei sottoscritto. 5 - Procedendo all'esame della domanda riconvenzionale, è necessario constatare che essa è solo parzialmente fondata. 5.1 - In effetti, si osserva la locatrice ha diritto al richiesto pagamento dei canoni di locazione per il periodo compreso tra gennaio e luglio 2019, che lo stesso ricorrente ha ammesso di non aver versato, per complessivi ### - Deve essere rigettata, invece, la domanda di risarcimento per illegittimo esercizio del diritto di recesso da parte del conduttore, dal momento che il medesimo ha notificato alla locatrice la propria volontà con lettera raccomandata consegnata in data ###, nel rispetto del termine semestrale previsto dalla legge e dall'art. 2 del contratto di locazione. 5.3 - Con riferimento alla domanda relativa alla restituzione degli oneri condominiali versati dalla locatrice, occorre osservare che l'art. 13 del contratto di locazione, ricalcando l'art. 9 della legge 392/1978, stabilisce che “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”. Pertanto, il conduttore non è tenuto al pagamento integrale degli oneri condominiali, ma solo di quelli scaturenti dall'erogazione dei servizi elencati. In merito, si rileva che, secondo la giurisprudenza di legittimità, nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex articolo 9 della legge 392/1978, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi; diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore a rimborso dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto, in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o dell'inesistenza delle spese sostenute dal locatore, se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese e i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso (cfr. Cassazione civile sez. III, 10/11/2016, n. 22899). Nel caso di specie, parte resistente, pur avendo allegato di aver versato al ### l'importo di ### non ha depositato le delibere condominiali attestanti i criteri di riparto delle spese. Pertanto, non risulta provato che i costi richiesti al conduttore rientrino tra quelli che sono posti a suo carico, in virtù del contratto di locazione; conseguentemente, la domanda deve essere rigettata. 6 - In sintesi, deve essere affermata l'esistenza di un credito del conduttore, pari a ### e la sussistenza di un credito della locatrice, corrispondente a ### Operando la dovuta compensazione, la resistente deve essere condannata al pagamento, in favore di parte ricorrente, dell'importo di ### oltre interessi legali dal pagamento all'effettivo soddisfo. 7 - Le spese di lite, alla luce della soccombenza, sono poste a carico di parte resistente, in favore del procuratore antistatario di parte ricorrente; esso sono liquidate come in dispositivo, in applicazione della tabella 2, fascia 3 del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, con applicazione della riduzione del 50%, ai sensi dell'art. 4 comma 1 del decreto, in virtù dell'assenza di questioni di particolare complessità; oltre spese vive, spese generali, IVA e ### come per legge. P.Q.M. Il Tribunale Ordinario di Nola, ### nella persona del Giudice dott. ### definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede: • accoglie la domanda formulata da parte ricorrente; • accoglie per quanto di ragione la domanda riconvenzionale; • condanna parte resistente alla restituzione, in favore di parte ricorrente, dell'importo di ### oltre interessi legali dal pagamento all'effettivo soddisfo; • condanna parte resistente alla rifusione, in favore del procuratore antistatario di parte ricorrente, delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi ### per compensi professionali, oltre a ### per spese vive, spese generali, IVA e ### come per legge. Nola, 03/06/2024 Il Giudice Dott.
sintesi e commento
Nullità del Patto Occulto di Maggiorazione del Canone di Locazione: Effetti e Ripetizione dell'Indebito
La pronuncia in esame affronta una controversia relativa a un contratto di locazione ad uso abitativo, in cui il conduttore ha agito per la ripetizione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone indicato nel contratto registrato. Il ricorrente sosteneva che, nonostante un contratto di locazione registrato prevedesse un canone mensile di un determinato importo e un deposito cauzionale di una certa somma, egli avesse, in realtà, versato mensilmente una somma maggiore e un deposito cauzionale più elevato, in virtù di un accordo simulatorio con la locatrice.
La resistente si è difesa eccependo, preliminarmente, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della negoziazione assistita, la decadenza dall'azione, la prescrizione del diritto e la sua buona fede, nonché la nullità del contratto scritto e non registrato. In via riconvenzionale, ha chiesto la condanna del ricorrente alla restituzione di somme versate per oneri condominiali e per canoni di locazione non pagati, nonché un risarcimento per l'illegittimo esercizio del diritto di recesso.
Il Tribunale ha rigettato le eccezioni preliminari di decadenza e prescrizione, ritenendo tempestiva l'azione del conduttore. Nel merito, ha accolto la domanda principale, richiamando il principio sancito dalla Corte di Cassazione a ### Unite, secondo cui è nullo il patto occulto di maggiorazione del canone, mentre resta valido il contratto registrato. Nel caso di specie, è stato accertato che le parti avevano stipulato due contratti di locazione, uno registrato con un canone inferiore e uno non registrato con un canone superiore.
Il giudice ha quindi riconosciuto il diritto del conduttore alla restituzione delle somme versate in eccesso rispetto al canone indicato nel contratto registrato, ritenendo provato l'avvenuto pagamento e la mancanza di una causa che lo giustificasse. Ha, inoltre, considerato la mala fede della locatrice, consapevole dell'accordo simulatorio.
Quanto alla domanda riconvenzionale, il Tribunale l'ha accolta solo parzialmente, riconoscendo il diritto della locatrice al pagamento dei canoni di locazione non versati per un determinato periodo. Ha, invece, rigettato la domanda di risarcimento per illegittimo esercizio del diritto di recesso, ritenendo che il conduttore avesse comunicato la propria volontà di recedere nel rispetto dei termini previsti dalla legge e dal contratto. Infine, ha rigettato la domanda relativa alla restituzione degli oneri condominiali, non avendo la locatrice fornito la prova che i costi richiesti rientrassero tra quelli posti a carico del conduttore in virtù del contratto di locazione.
In definitiva, il Tribunale ha operato la compensazione tra i crediti reciproci e ha condannato la resistente al pagamento, in favore del ricorrente, della differenza risultante, oltre interessi legali. Le spese di lite sono state poste a carico della parte soccombente.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.