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TRIBUNALE DI ORISTANO

Sentenza n. 247/2022 del 12-05-2022

R. G. 527/2021 Tribunale Ordinario di Oristano Udienza del 12/05/2022, aperta ad ore 9,30 Nell'interesse dell'intimante compare l'Avv. ### la quale si riporta integralmente alle note in atti e insiste nelle conclusioni ivi rassegnate. Quanto all'eccezione di improcedibilità sollevata da controparte, rileva come la stessa sia tardiva e comunque infondata, essendo stato esperito il procedimento di mediazione, con esito negativo per mancata presentazione della controparte, come da verbale allegato. 
Nell'interesse della convenuta nessuno compare. 
Il Giudice pronuncia sentenza come da verbale in calce al presente, dando lettura del dispositivo, con contestuale deposito della motivazione. 
Verbale chiuso alle ore 14,40 Il Giudice Dott.ssa ### In nome del Popolo Italiano Il Giudice Onorario del Tribunale di Oristano in composizione monocratica dott.ssa ### all'udienza del 12 maggio 2022 ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n°527/2021 R.G. Spec. 
PROMOSSA DA: ### (c.f. ###), residente in ### ivi elettivamente domiciliata nella ### presso lo studio dell'Avv.  ### che la rappresenta e difende giusta procura a margine dell'atto di intimazione, ammessa al patrocinio a spese dello Stato giusta delibera del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di ### prot.  358/###II del 19.10.2021; - ### CONTRO ### (c.f. ###), residente in ### rappresentata e difesa in virtù di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione e risposta dep. il ### dall'Avv.  ### , ed elettivamente domiciliat ####### - ####; - CONVENUTA INTIMATA - AVENTE AD OGGETTO: sfratto per morosità.  CONCLUSIONI ### Voglia l'Ill.mo Tribunale adito: 1) dichiarare risolto per inadempimento il contratto stipulato tra le parti in data ###, per morosità nel pagamento della somma pari a ####; 2) emettere nei confronti di ### decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento del canone di locazione, del rimborso oneri accessori e ### maturati dalle singole scadenze alla data odierna e così per il pagamento della somma complessiva di ### 15.000,00 ###, oltre interessi ed adeguamento ### come per legge; 3) condannare ### ai sensi dell'art 96 c.p.c. per lite temeraria e anche a norma dell'art 92 c.p.c. per la mancata partecipazione all'incontro di media conciliazione; 4) con vittoria di spese e competenze.  ### Preliminarmente, si eccepisce la improcedibilità dell'azione proposta dalla ### per inottemperanza all'ordine contenuto nella ordinanza con la quale il G.I., oltre a convalidare lo sfratto ed ordinare alla conduttrice il rilascio dell'immobile, ha mutato il rito assegnando alle parti il termine di giorni 15 per la presentazione della domanda di mediazione. 
Si conclude: 1) ### la domanda intimazione di sfratto per morosità e di emissione di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni dovuti alla locatrice; 2) ### accertamento della violazione contrattuale in capo alla locatrice da attribuire alla sua esclusiva negligenza e per le motivazioni meglio esposte in premessa, comunque rigettare le domande avanzate dalla locatrice, ivi compresa la domanda di emissione di ordinanza esecutiva di rilascio ex art. 665 c.p.c. per difetto di sussistenza dei relativi presupposti; 3) Nel merito accertare il grave inadempimento contrattuale della posto in essere alla locatrice e ad essa esclusivamente imputabile e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione indicato in premessa tra le parti intervenuto per causa imputabile al locatore e condannare quest'ultimo al risarcimento del conseguente danno da liquidarsi in via equitativa dal Giudice; 4) ### il legittimo esercizio dell'eccezione di inadempimento posta in essere dalla conduttrice relativamente al mancato pagamento di alcuni canoni locativi e conseguentemente dichiarare come non dovuto alcun canone nel periodo di sussistenza dei lamentati inconvenienti al locale commerciale; 5) In subordine, disporre la riduzione dei canoni nella misura del 90% del canone mensile pattuito per il medesimo periodo o nella misura che il Giudice riterrà di giustizia; 6) Con vittoria di spese e competenze del giudizio; SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di intimazione depositato in data 21 aprile 2021, ritualmente notificato, l'attrice ### premesso: di aver concesso in locazione a uso commerciale, alla convenuta ### l'immobile sito in ### nel ###, piano terreno, distinto in ### al F. 37 particella ### sub 2, giusta contratto registrato il 10 agosto 2018 al n. 2152 serie ###, per un canone annuo di ### ; che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni a far data dal mese di novembre 2020 compreso, oltre alla metà della precedente mensilità di ottobre 2020 per ### ; intimava perciò a ### sfratto per morosità, contestualmente citandola in giudizio per la convalida. 
Si costituiva in giudizio l'intimata e si opponeva alla convalida; contestava la sussistenza della morosità, eccependo: che a far data dal novembre 2019 nel locale commerciale si erano verificate infiltrazioni di acqua, via via sempre più copiose tanto da interessare le scaffalature e gli stessi capi di abbigliamento; di aver reiteratamente chiesto alla proprietaria di intervenire, senza successo; che dalla perizia di parte prodotta in atti risultava la causa delle infiltrazioni e i danni verificatisi, e che comunque la conduttrice aveva presentato ricorso per ATP ex art. 696 bis c.p.c., con prima udienza fissata per il ###; che quindi sussisteva grave e reiterato inadempimento in capo alla locatrice, con conseguente legittimità dell'eccezione di inadempimento posta in essere dalla conduttrice. 
Con ordinanza in data ### il Giudice ordinava il rilascio dell'immobile, disponendo altresì il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. ed assegnando alle parti il termine di giorni 15 per la presentazione della domanda di mediazione. 
Instaurata la fase di merito e depositata la memoria integrativa dalla sola parte intimante, la causa veniva istruita con le sole produzioni documentali ivi allegate. 
Con le proprie note conclusionali parte intimata, che non è comparsa alle ultime due udienze, ha eccepito l'improcedibilità dell'azione promossa dalla ### per non aver attivato la procedura di mediazione. 
All'udienza odierna, a seguito di discussione, il Giudice pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo, depositando contestualmente la motivazione. 
§§§§§ ### l'intimata è comparsa alla prima udienza e si è opposta alla convalida dell'intimato sfratto, ai sensi dell'art. 663 c.p.c., quest'ultimo provvedimento non può essere pronunciato. 
Allo stato, pertanto, occorre procedere innanzi tutto all'esame vertente sull'eccezione di improcedibilità formulata dall'intimata. 
Tale eccezione è innanzi tutto tardiva, dal momento che è stata sollevata solamente con le note conclusionali depositate il ###, mentre avrebbe dovuto essere formulata all'udienza del 10/02/2022 (prima utile dopo il rinvio d'ufficio dell'udienza di comparizione parti del 23/11/2021). 
La predetta è peraltro infondata, avendo parte intimante depositato in data ### il verbale negativo dell'### di ### adito, datato 03/11/2021, per mancata presentazione della parte invitata, a dimostrazione del fatto che la ### si è attivata presso tale ### presentando la relativa domanda. 
Nel merito poi, risultano fondate le domanda di risoluzione del contratto di locazione e di condanna al pagamento dei canoni (quest'ultima erroneamente qualificata dall'intimante come “richiesta di emissione di decreto ingiuntivo” atteso che, dopo il mutamento del rito, è prevista la sola emissione della sentenza quale provvedimento decisorio). 
In proposito si osserva come il giudizio sulla risolubilità per inadempimento del contratto di locazione verta sulla valutazione della gravità dell'inadempimento. 
In particolare, se l'immobile locato è adibito ad uso di abitazione la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita, ove l'inadempimento stesso venga accertato con riguardo alle obbligazioni principali ed essenziali del contratto, quale -in ipotesi di locazionequella di pagamento dei canoni alle scadenze pattuite; così stabilisce l'art. 5 L. 392/78. 
Viceversa, in ipotesi di locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo non opera l'automatica predeterminazione della gravità dell'inadempimento, data ex se dal mancato pagamento dei canoni di locazione, di cui all'art. 5 L. 392/78; infatti, come statuito dalla Suprema Corte, “ in siffatto tipo di locazioni nulla impedisce che il mancato pagamento del canone, pur ponendosi in contrasto con una delle obbligazioni principali del conduttore, possa, per il concorso di determinate circostanze, da apprezzare discrezionalmente al giudice di merito, essere valutato ai sensi dell'art. 1455 c.c. come un inadempimento di scarsa importanza, come tale non idoneo a provocare la risoluzione” (v. Cass. Civ. 4 agosto 2000 n° 10239). 
Orbene, nel caso di specie da un lato è pacifico e non contestato che la ### abbia totalmente omesso di pagare il canone di locazione dal novembre 2020 (oltre a non aver pagato la metà della mensilità di ottobre 2020). 
Dall'altro lato, non è risultata provata -all'esito dell'istruttoria espletata e segnatamente a mezzo dei documenti prodottila fondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata da parte intimata. 
Non risulta infatti provato l'an della sussistenza delle lamentate infiltrazioni e dei conseguenti asseriti danni, posto che: 1) la perizia di parte, come noto, ha solo un valore indiziario e non costituisce piena prova, essendo un documento formatosi in assenza di contraddittorio tra le parti; 2) in ogni caso, dalla suddetta perizia di parte -a firma geom. ### e datata 24/02/2021- si evince (v. anche la planimetria ad essa allegata) che i locali interessati dalle infiltrazioni sono il deposito, il bagno ed il relativo disimpegno, non il locale commerciale vero e proprio (che nella planimetria non è infatti evidenziato in verde); 3) peraltro il suddetto deposito, qualificato dal perito di parte come il locale “maggiormente deteriorato” (v. pag. 1), non è ricompreso nella locazione, atteso che dalla planimetria allegata al contratto di locazione stipulato tra le odierne parti (prodotta dall'intimante unitamente alla propria memoria integrativa) si rileva chiaramente che oggetto del contratto sono il locale ad uso negozio, il disimpegno ed il bagno; 4) alcun altro elemento probatorio, al di fuori della perizia di parte, è stato fornito dall'intimata (sulla quale gravava il relativo onere), ed in specie non è stata reiterata l'istanza di acquisizione del fascicolo per ATP (di cui è sconosciuto quindi l'esito, seppur promosso dalla medesima ###, così come non sono state dedotte prove testimoniali, non è stata depositata la memoria integrativa, non vi è stata neppure la comparizione di parte intimata alle ultime due udienze del presente procedimento. 
Conseguentemente, risulta illegittima la sospensione nel pagamento dei canoni, reiteratasi peraltro per un considerevole periodo di tempo (11 mensilità da novembre 2020 a settembre 2021, considerato che il rilascio è avvenuto in data 5 ottobre 2021, oltre alla metà della mensilità di ottobre 2020, per un importo totale di ### ). 
Tale comportamento è infatti possibile solo quando i vizi dell'immobile siano tali da rendere assolutamente impossibile il godimento dello stesso: solo in questo caso, infatti, viene meno il rapporto di reciprocità tra le prestazione del locatore e del conduttore. 
Precisamente, con il contratto di locazione conduttore si impegna a pagare un canone a fronte della disponibilità di un determinato bene immobile. È ovvio pertanto che se tale disponibilità viene meno, perché i vizi impediscono totalmente di sfruttare l'immobile, il conduttore avrà ben diritto a non pagare il canone di locazione. 
Sul punto, anche la Corte di Cassazione (v. ex multis sentenza n. 8637 del 2016) ha ribadito il principio di diritto secondo cui “la sospensione del canone di locazione è pienamente legittima in tutti i casi di impossibilità totale del godimento del bene". 
Viceversa, nel caso di specie non si è affatto verificata l'impossibilità di utilizzare l'immobile locato; ne deriva quindi l'illegittimità della sospensione nel pagamento dei cannoni come posta in essere dalla conduttrice. 
Per quanto sopra, le domande formulate da parte intimante devono essere accolte, con conseguente pronuncia della risoluzione contrattuale per grave inadempimento della conduttrice e condanna di quest'ultima al pagamento dell'importo di ### pari a n. 11 mensilità maturate da novembre 2020 a settembre 2021 oltre alla metà (### ) del canone del mese di ottobre 2020. 
In considerazione dell'ammissione dell'intimante al patrocinio a spese dello Stato a far data dal 19/10/2021 (mentre l'atto di intimazione di sfratto risulta depositato in data 21 aprile 2021) le spese processuali -da porsi a carico della convenuta soccombentedovranno essere liquidate in favore della ### per quanto concerne le fasi di studio e introduttiva, ed in favore dell'### per quanto concerne le fasi istruttoria e decisoria.  P.Q.M.  IL GIUDICE ONORARIO, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, deduzione o eccezione, i dichiara risolto il contratto di locazione, stipulato in data 7 agosto 2018 e registrato in data 10 agosto 2018 al n. 2152 serie ###, per grave inadempimento della conduttrice ### i condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'attrice intimante, dei canoni di locazione di ### ciascuno maturati da novembre 2020 a settembre 2021, oltre alla metà (### ) del canone del mese di ottobre 2020, per un totale di ### oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo; i condanna la convenuta ### al pagamento, in favore dell'attrice intimante, delle spese processuali (limitatamente alle fasi di studio e introduttiva) che si liquidano in ### di cui ### per spese vive, oltre rimborso forfettario 15%, IVA se dovuta e CPA come per legge; i condanna la medesima convenuta al pagamento, in favore dell'### delle spese del giudizio (limitatamente alle fasi istruttoria e decisoria) che si liquidano in ### oltre rimborso forfettario 15%, IVA se dovuta e CPA come per legge, ed oltre alle spese vive che risulteranno dalla chiusura del #### 12 maggio 2022 
IL GIUDICE
 ONORARIO Dott.ssa ###