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TRIBUNALE DI FIRENZE

Sentenza n. 2179/2022 del 14-07-2022

TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE #### tra ### RICORRENTE e ### RESISTENTE CONTUMACE Oggi 14 luglio 2022 ad ore 12.47 innanzi al Giudice dott.ssa ### e al ### dott.ssa ### che redige il presente verbale, è comparso: per ### l'Avv. ### in sostituzione dell'Avv. ### mentre per ### nessuno è comparso; Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa. 
Il ricorrente si riporta agli atti e insiste per l'accoglimento del ricorso. 
Rinunzia a presenziare alla lettura della sentenza. 
Il Giudice si ritira in camera di consiglio e all'esito pronuncia la sentenza che segue ex art. 429 c.p.c. dandone lettura. 
Il Giudice dott.ssa ### N. R.G. 7639 /2021 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE ### in persona del Giudice monocratico dott.ssa ### all'udienza del 14 luglio 2022 ha pronunciato la seguente: SENTENZA nella causa civile di cui in epigrafe, promossa da ### (C.F. ###), rappresentato e difeso dall'Avv. #### del ### di ### ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv.  ### del ### di ### - ricorrente - contro ### (C.F. ###) - resistente contumace - CONCLUSIONI per il ricorrente: “### al Tribunale di ### disattesa ogni domanda ed eccezione contraria, per i motivi di cui in parte narrativa, accogliere il presente ricorso e così provvedere: - in via principale: dichiarare risolto il contratto di locazione, per uso abitativo, dell'unità immobiliare sita in ### in ###. Boccaccio, 65 - piano secondo - composto da tre vani ed ivi censito al ### al ### 61, particella ### sub. 4, sottoscritto tra le parti in data ###, registrato a ### in data ### serie ### 3349; - quindi, per l'effetto, ordinare al #### il rilascio dell'immobile de quo con la condanna del medesimo, ex art. 614 bis c.p.c., al pagamento in favore del #### di una penale di ### per ogni giorno di ritardo; - in subordine: accertare e convalidare la finita locazione alla prima scadenza del contratto alla data del 16/07/2022, fissando contestualmente e a brave la data di esecuzione del rilascio, condannando, ex art. 614 bis c.p.c., il Sig. ### al pagamento in favore del #### di una penale di ### per ogni giorno di ritardo. Il tutto con riserva di agire separatamente per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell'immobile. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio”. 
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., ### premettendo di aver concesso in locazione, con contratto del 16 luglio 2018, l'immobile di sua proprietà, sito in ### in ###. Boccaccio, 65 (ivi censito al ### al ### 61, particella ### sub. 4), a ### ne ha domandato la risoluzione per grave inadempimento del conduttore e, in via subordinata, per diniego del rinnovo; in ogni caso, ha chiesto la condanna di ### al rilascio dell'immobile con obbligo di corrispondere una penale di 50,00 ### per ogni giorno di ritardo. 
In particolare, il ricorrente ha dedotto che: avendo maturato la volontà di alienare l'immobile locato, aveva incaricato l'### di ### della promozione della vendita; nonostante avesse tentato di concordare gli orari di accesso all'immobile con il conduttore, questi non aveva mai collaborato; pertanto, con raccomandata a.r. del 15/3/21, si era avvalso della facoltà di negare il rinnovo del contratto, contestualmente diffidando l'### a cessare la propria condotta ostruzionistica; ai sensi dell'art. 14 del regolamento contrattuale, il locatore si era riservato il diritto di visitare, anche a mezzo di persone delegate, i locali concessi in locazione e, dal canto proprio, il conduttore si era obbligato a consentire la visita dell'unità immobiliare concessa in locazione agli aspiranti acquirenti, impegnandosi a fissare con il locatore un giorno lavorativo della settimana; secondo il successivo art. 19 le parti avevano previsto la risoluzione del contratto in conseguenza del mancato adempimento ### di tali obblighi; in data 16 luglio 2022 si sarebbe verificata la prima scadenza contrattuale. 
All'udienza del 21 aprile 2022, svoltasi mediante trattazione scritta, il Giudice ha ammesso le prove orali richieste dal ricorrente, rinviando per l'assunzione all'udienza del 4 luglio 2022. 
In tale occasione, il resistente, non comparso, è stato dichiarato contumace, è stato dichiarato deserto il suo interrogatorio formale ed è stato escusso il teste ### All'odierna udienza il ricorrente ha illustrato le proprie difese e il Giudice si è ritirato in camera di consiglio, pronunciando poi la presente sentenza.  ******** 
La domanda di risoluzione avanzata dal ricorrente in via principale è ammissibile e fondata e, pertanto, deve essere accolta. 
Vale premettere che, in tema di onere della prova, a norma dell'art. 2697 c.c., relativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453 c.c. nel caso di inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive, "il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento" (### Cass. ###.UU. n.13533/2001). 
Presupposto comune per ognuna delle tre azioni (di adempimento, risolutoria e risarcitoria) è, quindi, la sola dimostrazione della sussistenza del credito, con la mera allegazione dell'altrui inadempimento, spettando alla parte debitrice la prova dell'asserita estinzione dello stesso, ossia del proprio adempimento: in altre parole l'inadempimento è sempre presunto, incombendo al debitore di provare il contrario, cioè l'esatto adempimento. 
La fonte del diritto del ricorrente risiede nel contratto di locazione prodotto (doc. 1). 
Il ricorrente ha, poi, allegato come il conduttore si sia reso inadempiente all'obbligo di consentire la visita, come previsto dal contratto. 
Tale circostanza è stata, in ogni caso, confermata dalle dichiarazioni del teste ### titolare dell'### incaricata di promuovere la vendita dell'immobile, il quale ha dato atto di come, dopo un'unica visita, il conduttore avesse impedito l'accesso all'appartamento, prima in base a motivi di salute e, in seguito, rifiutandosi espressamente di permettere l'ingresso all'interno dell'abitazione durante la vigenza del contratto. 
La testimonianza appare, poi, suffragata dalla mancata presentazione in udienza dell'### per rendere interrogatorio formale. 
La pronuncia di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. presuppone una valutazione circa la non scarsa importanza dell'inadempimento, come previsto dall'art. 1455 Al riguardo, si osserva che, rientrando il contratto di locazione nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermato, anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che ciascuno dei contraenti è tenuto evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione nei limiti di un proprio apprezzabile sacrificio (vedi, tra le tante, Cass. Sez. III, n. 2021/16743). 
Pertanto, la gravità dell'inadempimento non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione. 
Quanto all'inadempimento dedotto in questa sede, va premesso che nel corso della durata del contratto il conduttore non può impedire al locatore di visitare l'immobile per controllarne lo stato manutentivo ovvero proporlo a potenziali acquirenti o a nuovi inquilini al termine della locazione. 
Non c'è dubbio che nel momento in cui l'immobile viene concesso in locazione la custodia ed il godimento del bene passa in capo al conduttore. Non per questo però il locatore si priva totalmente della possibilità di controllare se l'inquilino faccia un uso adeguato del bene secondo le modalità previste in contratto. Lo può fare però nel pieno rispetto del generale principio di buona fede che deve contraddistinguere l'esecuzione del contratto, nel senso che le sue visite presso l'unità concessa in locazione non solo devono avere una solida giustificazione, ma soprattutto devono essere preventivamente concordate con il conduttore. 
Pur nel silenzio della legge, dunque, il locatore ha diritto di eseguire visite periodiche presso l'immobile concesso in locazione, purché esse non vadano a costituire delle vere e proprie molestie al pacifico godimento della cosa durante lo svolgimento del contratto. Infatti, l'obbligo di garantire il pacifico godimento implica che al conduttore debba essere assicurata l'ampia garanzia del comodo uso del bene anche verso il comportamento dello stesso locatore, che con insistenza pretenda invece di entrare nell'immobile locato senza avere fondato motivo. 
Nel caso di specie, il diritto di visita del locatore era stato regolamentato mediante una specifica clausola contrattuale, condivisa dallo stesso conduttore (art. 14 del contratto).  ### agli obblighi ivi previsti appare, perciò, rilevante in rapporto alla stessa volontà dei contraenti (che, mediante l'art. 19, avevano previsto al riguardo anche una condizione risolutiva di inadempimento), alla natura del rapporto (che non priva il locatore della disponibilità dell'immobile locato, con diritto di mostrarlo a potenziarli acquirenti), nonché al concreto interesse del creditore, intenzionato ad alienare l'appartamento.  ### allegato, perciò, risulta grave alla luce della citata disciplina e legittima la pronuncia di risoluzione del contratto ex art. 1453 e 1455 Venendo meno, per effetto della risoluzione, il titolo giuridico su cui si fonda il godimento del bene da parte del conduttore, questi deve essere condannato all'immediato rilascio, fissando per l'esecuzione, in caso di mancato adempimento spontaneo, la data del 16 agosto 2022. 
Al fine di assicurare l'attuazione sollecita del provvedimento e non essendovi ragioni ostative, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c. deve, infine, essere accolta anche la richiesta di fissazione di una penale a carico di parte resistente, che si reputa congrua nell'importo di ### per ogni giorno di ritardo nella sua esecuzione, a decorrere dal 17 agosto 2022.  ### della domanda principale preclude l'esame della domanda posta in subordine. 
Le spese seguono la soccombenza e devono essere integralmente poste sulla parte resistente, nella misura di ### come di seguito calcolate, avuto riguardo a quanto previsto dal paragrafo 2 delle tabelle allegate al DM 55/2014 per le cause di valore indeterminabile basso e tenuto conto della semplicità della causa: ### per la fase di studio della controversia, ### per la fase introduttiva, ### per la fase istruttoria, che si è limitata ad escutere un solo teste su due capitoli, ### per la fase decisoria, svoltasi senza deposito di memorie ed ### per attivazione della mediazione. Il tutto oltre esborsi per ### rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, IVA e CPA come per legge.  PQM Il Tribunale di ### definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione ed istanza reietta, così provvede: ### per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione del 16 luglio 2018, intercorrente tra ### e ### avente ad oggetto la locazione dell'immobile sito in ### in ###. Boccaccio, 65 (ivi censito al ### al ### 61, particella ### sub. 4); ### a rilasciare immediatamente detto immobile libero e vuoto da persone e/o cose di sua proprietà in favore di ### fissando per l'esecuzione la data del 16 agosto 2022; PONE a carico di ### l'obbligo di corrispondere a ### ex art.  614-bis c.p.c., una penale di ### per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione a decorrere dal 17 agosto 2022; ### a rifondere a ### le spese del presente giudizio, che liquida in complessivi ### per onorari, oltre ad esborsi per ### rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, IVA e CPA come per legge. 
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.  ### 14 luglio 2022 IL GIUDICE Dott.ssa ### redatto con la collaborazione del ### dott.ssa ###