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TRIBUNALE DI TORINO

Sentenza n. 2751/2024 del 08-05-2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Torino Prima Sezione Civile Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 21863/2020 promossa da: ### (c.f. ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'Avv. ### che lo rappresenta e difende ATTORE contro ### -### (P. iva ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### che la rappresenta e difende ### e contro ### (cf ###) e ### (cf ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### che li rappresenta e difende ##### “Voglia l'###mo Tribunale di ### contrariis reiectis, ad integrale accoglimento delle domande attoree, per tutti i motivi in atti: - accertare e dichiarare l'annullamento del contratto preliminare 21-25/02/2020 intervenuto tra l'attore sig. ### e i convenuti sig.ri ### e ### ex art.  1439 c.c. per dolo e/o vizio del consenso, mandando in ogni caso assolto l'odierno attore da ogni avversa pretesa; -in via subordinata: accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare 21- 25/02/2020 intervenuto tra l'attore sig. ### e i convenuti sig.ri ### e ### ex artt. 1453 e 1455 c.c. per grave inadempimento dei convenuti, mandando in ogni caso assolto l'odierno attore da ogni avversa pretesa; - accertare e dichiarare l'annullamento del contratto di mediazione immobiliare 21/02/2020 intervenuto tra l'attore sig. ### e il convenuto sig. ### ex art. 1439 per dolo e/o vizio del consenso e per l'effetto in ogni caso dichiarare che l'attore, sig.  ### nulla deve al convenuto #### a titolo di provvigione e/o a qualsivoglia altro titolo, mandandolo assolto da qualsivoglia avversa pretesa; -in subordine: accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di mediazione immobiliare 21/02/2020 per grave inadempimento del convenuto sig. ### per le plurime violazioni dei doveri di informativa ex art. 1759 c.c. e per l'effetto in ogni caso dichiarare che l'attore, sig.  ### nulla deve al convenuto #### a titolo di provvigione e/o a qualsivoglia altro titolo, mandandolo assolto da qualsivoglia avversa pretesa; -in via del tutto ed ulteriormente subordinata, per la non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle domande che precedono, ridurre la provvigione pertoccante al mediatore alla percentuale minima che, secondo gli usi, ricade in capo all'acquirente; -comminare la sanzione pecuniaria civile al sig. ### da versare alla ### delle ammende per le alterazioni apposte al contratto preliminare 21-25/02/2020 già definitivamente formato tra le parti con l'applicazione della sanzione massima ex art. 4 co. 4 Dlgs n. 7/2016 di ### stante l'elevato disvalore portato dalla qualifica professionale rivestita e con segnalazione alla competente C.C.I.I.A.A. per la Provincia di ### per l'assunzione dei provvedimenti, anche disciplinari, di propria competenza; In ogni caso: per tutti i motivi di cui in atti respingere tutte le avverse domande formulate in via riconvenzionale da ### nonché dai sig.ri ### e ### nei rispettivi atti, in quanto tutte infondate in fatto e in diritto mandando per l'effetto ed in ogni caso assolto, l'attore, da ogni avversa pretesa, dichiarando che quest'ultimo nulla deve a controparti; -dichiarare tenuti e condannare tutti i convenuti sig.ri #### e ### per i motivi in atti, con condanna in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni contrattuali ed extracontrattuali, patrimoniali (per danno emergente e/o lucro cessante) e non patrimoniali, cagionati all'attore dai convenuti per propri fatti, colpa o dolo il tutto come meglio descritto e provato in atti, da liquidarsi nella somma che sarà ritenuta di giustizia, anche determinata in via equitativa ex artt. 1226 e 2056 c.c., e dunque, per l'effetto, condannarli in solido tra loro, al pagamento in favore del sig. ### di una somma non minore di ### a titolo di risarcimento di tutti i danni subiti ovvero quell'altra veriora somma, maggiore o minore, accertata da codesto ###mo Tribunale in corso di causa e ritenuta di giustizia e/o determinata in via equitativa ex artt. 1226 e 2056 c.c., il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge, sulle poste soggette, dal dì del dovuto e sino al saldo effettivo; Con il favore di spese legali, anche generali di studio, oltre ad IVA e CP per legge dovute da liquidarsi secondo i parametri vigenti ex lege (da ultimo D.M. n. 147 del 13/08/2022) ed oltre al rimborso per gli esborsi per spese di giustizia quali C.U., marche da bollo, diritti di copia e di notifica e ogni altra spesa occorrenda ed altresì con condanna di controparti al pagamento di somma equitativamente determinata ex 96 comma 3 c.p.c.” ### -###: “### - Rigettare le domande attoree tutte in quanto infondate, nell'an e nel quantum, inaccoglibili, inammissibili e, per l'effetto, - ### la Conchiudente da ogni avversaria pretesa; In via Riconvenzionale: - Accertata la conclusione dell'affare grazie all'attività mediatoria svolta dalla Conchiudente con diritto alla provvigione concordata ed, in subordine, - ### il regolare svolgimento del mandato da parte della Conchiudente con conclusione dell'affare e diritto al compenso concordato, conseguentemente, - ### tenuto e per l'effetto condannare il sig.### al pagamento, in favore della Conchiudente, per le causali esposte in atti a titolo di provvigione e/o in subordine di compenso concordato, dell'importo di ### oltre iva o somma veriore accertanda, in ogni caso oltre interessi moratori ex art.1284 cc dal momento della presente domanda giudiziale al pagamento effettivo.” ### E ### “Voglia l'###mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, dichiarando di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove formulate dall'attore, nel merito: in via principale: - respingere tutte le domande ex adverso formulate nei confronti dei sigg. ### e ### in quanto infondate in fatto ed in diritto e, per l'effetto, mandare assolti gli stessi da ogni avversaria pretesa; in via riconvenzionale : - accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare 21- 25/02/2020 per fatto e colpa del sig. ### che si è reso inadempiente e, per l'effetto, condannare lo stesso al risarcimento dei danni patrimoniali subiti dai sigg. ### e ### che sin d'ora si quantificano in ### 3.300,07, o quella veriore accertanda in corso di causa, salva una diversa valutazione da liquidarsi anche con criterio equitativo; in ogni caso : - con ogni consequenziale pronuncia, - con il favore delle spese di giudizio.” MOTIVI DELLA DECISIONE 1.Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. ### conveniva in giudizio ### - ditta individuale -, ### e ### Egli agiva per l'annullamento (o, in subordine, la risoluzione) del contratto preliminare stipulato in data ### con ### e ### e del contratto di mediazione stipulato il ### con ### in relazione al medesimo immobile, per cui era stato concordato il prezzo di #### chiedeva inoltre il risarcimento dei danni patiti a causa delle condotte delle parti convenute. 
Le parti convenute si sono costituite tempestivamente chiedendo il rigetto delle domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto e proponendo ciascuna una domanda riconvenzionale. Segnatamente, ### chiedeva in via riconvenzionale di accertare che la conclusione dell'affare fosse avvenuta grazie all'attività mediatoria da lui svolta, con conseguente condanna al pagamento della provvigione concordata, mentre ### e ### chiedevano in via riconvenzionale di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del sig. ### e, per l'effetto, condannare lo stesso al risarcimento dei danni patrimoniali subiti. 
La causa veniva istruita a mezzo documenti e tramite l'escussione di cinque testimoni (i sig.ri ###### e ### e viene in decisione previo scambio delle difese conclusive.  2. Dai documenti in atti ovvero dalle allegazioni concordi della parti risulta che: - in data ### veniva redatta su modulo prestampato la proposta di ### di acquisto dell'immobile sito in ### n. 37/B a Grugliasco ### di proprietà di ### e ### (cfr. doc. 6 di parte attrice). Tale proposta veniva accettata dai proprietari in data ###, con la conseguente conclusione di un contratto preliminare di compravendita tra le parti; - in data ###, in occasione della sottoscrizione della proposta da parte del sig.  ### venivano consegnati all'attore vari documenti relativi all'immobile, tra cui l'attestato di prestazione energetica (### n. 2013 107929 0005 datato 9.07.2013 e predisposto dall'#### Tale APE, riportante la classe energetica “C”, si riferiva all'ottavo piano dell'immobile oggetto di compravendita (cfr. doc. 1 di parte attrice); - in data ### veniva stipulato il contratto di mediazione immobiliare tra ### e ### (cfr. doc. 7 di parte attrice); - 16-19/06/2020 veniva emesso da parte del Giudice Tutelare il provvedimento di autorizzazione alla cessione dell'immobile oggetto del fondo patrimoniale; - in data ### (doc. 16 parte attrice) perveniva ai sigg. ### e ### una lettera con la quale il promissario acquirente diffidava i promittenti venditori a consegnare la documentazione mancante (compreso l'APE per l'intero immobile); - in data ### veniva prodotto un nuovo APE (attestato di prestazione energetica) a firma del #### n. 2020 203912 0022 che riportava classe “G” quale classe energetica dell'immobile oggetto di compravendita (cfr. doc. 3 di parte attrice); - in data ### l'attore inviava comunicazione PEC (doc. 23 parte attrice) al sig. ### e raccomandata (doc. 24 parte attrice) ai sigg. ### e ### (ricevuta il ###), con le quali il sig. ### contestava il grave inadempimento dei venditori.  3. Le domande di parte attrice relative all'annullamento per dolo del contratto preliminare e del contratto di mediazione non possono trovare accoglimento. Invero, parte attrice non ha fornito adeguata prova di aver subito un raggiro scientemente organizzato dalle controparti. 
Innanzitutto, va ricordato che l'art. 1439 c.c. afferma che “Il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe contrattato”. A tale proposito, la Suprema Corte ha affermato che “in tema di vizi del consenso, il dolo, a norma dell'articolo 1439 del cc, è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da una parte abbiano determinato la volontà a contrarre del deceptus, avendo ingenerato in lui una rappresentazione alterata della realtà, che abbia provocato nel suo meccanismo volitivo un errore essenziale ai sensi dell'articolo 1429 del cc. In particolare, ricorre il dolus malus solo se, in relazione alle circostanze di fatto e personali del contraente, il mendacio sia accompagnato da malizie ed astuzie volte a realizzare l'inganno voluto ed idonee in concreto a sorprendere una persona di normale diligenza e sussista, quindi, in chi se ne proclami vittima, assenza di negligenza o di incolpevole ignoranza.” (### civile sez. I, 01/07/2022, n.21008). 
Come si vedrà infra, il comportamento del mediatore e dei promittenti venditori è stato senza dubbio inadempiente, poiché sono state violate le norme previste dal D.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 in tema di attestato di prestazione energetica, ma non vi è prova delle “malizie ed astuzie volte a realizzare l'inganno” ai danni dell'attore. Pertanto, né dalla questione relativa al fondo patrimoniale, né dalla questione relativa alla consegna dell'APE parziale del 2013 si può evincere una condotta integrante artifizi o raggiri posti in essere dalle parti convenute ai danni della parte attrice. 
In particolare, per quanto concerne l'esistenza del fondo patrimoniale sull'immobile, è pacifico che l'attore è stato posto a conoscenza di tale circostanza fin dal mese di febbraio ed ha deciso di attendere l'autorizzazione del Giudice Tutelare poi effettivamente pervenuta. 
A proposito della consegna dell'APE parziale, va rilevato che non è emerso nell'istruttoria alcun elemento che possa indurre a ritenere che la condotta dei convenuti fosse dolosamente preordinata ad ingannare l'attore. 
Va altresì rilevato che alla medesima conclusione è giunto il GIP che ha emesso l'Ordinanza di ### nel procedimento penale su querela 14711/2020 R.G.N.R. - 3495/2023 R.G.G.I.P. 
Tale procedimento scaturiva dalla querela del sig. ### avverso ##### e ### in relazione al reato di cui agli artt. 110, 640 e 61 n.11 c.p. presuntivamente commesso in ### il ###. Nell'Ordinanza, il GIP rileva “l'assenza di artifizi e raggiri -elementi costitutivi del reato in oggetto - in capo agli odierni indagati. Inoltre, la restituzione per intero al promissario acquirente della caparra versata (10.000,00 euro) esclude altresì la sussistenza di un indebito vantaggio economico in capo agli indagati (…). Ne consegue che nessuna condotta truffaldina possa essere attribuita agli indagati ai danni dell'opponente. Nella riportata vicenda non è infatti rinvenibile alcuno degli elementi tipici del delitto in contestazione, e invero, né l'elemento oggettivo (artifici/raggiri) né l'elemento soggettivo (dolo intenzionale) propri del reato di truffa, neppure nella forma tentata. Manca qualsivoglia elemento da cui desumere che gli indagati abbiano dolosamente indotto in errore l'acquirente sul valore dell'immobile” (cfr. doc. 33 dei convenuti ### e ###.  4. La domanda di parte attrice di risoluzione del contratto preliminare stipulato in data ### tra l'attore e i convenuti ### e ### ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. per grave inadempimento dei convenuti, deve essere accolta. 
In particolare, la circostanza che essi abbiano consegnato al promissario venditore un APE non corrispondete alla reale situazione energetica dell'immobile oggetto di compravendita e che tale APE recasse l'indicazione di una classe energetica molto superiore a quella effettiva (“C” in luogo di “G”) rappresenta un inadempimento dell'obbligo previsto dalla legge di consegnare l'APE dell'immobile fin dalle trattative. Invero, l'art. 6 comma 2 del D.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 afferma che “nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l'edificio o l'unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica di cui al comma 1. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”. Dunque, i promittenti venditori avrebbero dovuto rendere disponibile l'APE “all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”. Essi avrebbero dovuto adoperarsi per ottenere un APE completo e corrispondete alla situazione già nel momento in cui hanno deciso di mettere in vendita l'immobile per poi consegnarlo al promissario acquirente in sede di stipula del preliminare. 
Inoltre, va evidenziato che per ottenere un APE occorrono pochi giorni e che i promittenti venditori non possono addurre a giustificazione del proprio ritardo il lockdown dovuto alla pandemia da ###19, poiché tale misura è iniziata nel mese di marzo 2020, mentre il contratto preliminare è stato stipulato nel febbraio 2020 (quando nessuna limitazione era ancora stata prevista a causa della pandemia). 
Sulla validità dell'APE consegnato all'attore - APE parziale - va osservato che esso indica come data di scadenza il ###. Tuttavia, l'art. 6 comma 5 del D.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 afferma che “### di prestazione energetica di cui al comma 1 ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare. La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell'edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dai regolamenti di cui al decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013,  ###, e al decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013,  ###. Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l'attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. A tali fini, i libretti di impianto previsti dai decreti di cui all'articolo 4, comma 1, lettera b), sono allegati, in originale o in copia, all'attestato di prestazione energetica”. Dunque, va sottolineato che la durata decennale dell'APE non ha valore assoluto e viene meno in caso di interventi di ristrutturazione o riqualificazione. 
Nel caso in esame è stato consegnato un APE molto risalente (di ben sette anni prima), relativo ad una minima parte dell'immobile e non più valido perché erano state eseguite nel frattempo delle opere di ristrutturazione importanti, con fusione di due unità immobiliari (sul punto teste ### che lavorava all'epoca per la ditta ###. 
Tale inadempimento è senz'altro da considerarsi non di “scarsa importanza” ai sensi dell'art. 1455 c.c. perché ha ingenerato nel promissario acquirente l'erronea convinzione che l'intero immobile oggetto di compravendita avesse la classe energetica “C”. Essi avrebbero fin da subito dovuto consegnare un'APE completa ovvero non consegnare alcuna attestazione impegnandosi a reperire in breve tempo un'APE completa. Di converso, essi hanno consegnato consapevolmente un'APE parziale e relativa soltanto all'ottavo piano, la quale non forniva alcuna informazione utile al promissario acquirente, vista la fusione delle unità abitative, e, anzi, poteva indurlo a ritenere che l'intero immobile fosse rientrante in quella classe energetica. 
Tale comportamento dei promittenti venditori, oltre a rappresentare un inadempimento degli obblighi previsti dal dettato legislativo, risulta essere contrario ai doveri di correttezza e alla buona fede ex artt. 1175 e 1375 c.c.. Anche la violazione di tali doveri da parte di uno dei contraenti rappresenta un inadempimento contrattuale e la Suprema Corte ha riconosciuto la possibilità di dichiarare la risoluzione per inadempimento degli obblighi di correttezza e buona fede, osservando che “l'inadempimento contrattuale, può essere attuale oppure, per così dire, anticipato - come dicono gli inglesi "anticipatory beach" cioè attuato prima della scadenza temporale prevista per l'adempimento. ### anticipato dipende dalla violazione dell'obbligo di buona fede e di lealtà nell'esecuzione del contratto” (Cass. 21 dicembre 2012, n. 23823). 
Si tratta di inadempimento grave in quanto la classe energetica di un immobile è ormai un importante elemento che concorre a determinare il valore dello stesso e la differenza tra la classe C indicata nell'Ape consegnato, non valido, e quella G indicata nell'Ape finale è tale da condizionare la scelta del contraente. 
Deve pertanto essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data ### tra l'attore e i convenuti ### e ### ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., per grave inadempimento dei convenuti.  5. Anche la domanda di risoluzione del contratto di mediazione immobiliare stipulato in data ### da ### e ### (che reca il nome “###
Finanziaria” nell'intestazione, ma che poi è stato timbrato da ### che è dunque parte del contratto) ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. deve essere accolta. Invero, il mediatore è stato gravemente inadempiente rispetto agli obblighi di informazione che gravano su di lui ai sensi dell'art. 1759 c.c., il quale afferma che “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”. Egli è infatti un professionista qualificato che avrebbe dovuto informare correttamente il promissario acquirente del fatto che l'APE consegnatogli dai promittenti venditori non era più valido e che le informazioni ivi riportate non consentivano di comprendere quale fosse la classe energetica dell'immobile de quo. 
In tema di responsabilità del mediatore la giurisprudenza di legittimità ha precisato che “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente” (### civile sez. III, 11/12/2023, n.###). 
Ciò posto in termini generali di responsabilità del mediatore, la ### si è occupata specificamente delle informazioni concernenti la classe energetica dell'immobile, affermando che “in caso di mediazione immobiliare, il mediatore è tenuto, secondo il criterio della media diligenza professionale, a rendere le informazioni sul rendimento energetico (cd. classe energetica) dell'immobile oggetto dell'affare intermediato fin dal momento in cui ne effettua la relativa pubblicità, con la possibilità di visionare la relativa documentazione, trattandosi di informazioni funzionali alla determinazione dell'acquirente in ordine all'acquisto dell'immobile” (### civile sez. II, 09/08/2022, n.24534). 
Pertanto, deve rilevarsi che il mediatore, omettendo di fornire le spiegazioni necessarie in merito alla parzialità e inattendibilità dell'APE consegnato dai promittenti venditori, è stato inadempiente rispetto agli obblighi di informazione previsti dall'art. 1759 c.c. e che tale inadempimento deve considerarsi non di “scarsa importanza” ai sensi dell'art. 1455 c.c. perché ha contribuito alla scorretta informazione del promissario acquirente su un aspetto di primaria importanza quale la classe energetica dell'immobile. 
Ciò posto, va evidenziato altresì che l'art. 6 comma 8 del D.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 afferma che “nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente”. A tale proposito, l'istruttoria non ha chiarito con certezza se l'annuncio di vendita dell'immobile de quo recasse la dicitura “classe energetica C” ovvero “classe energetica in via di certificazione” (si vedano sul punto le opinioni discordanti dei testi ### e ###. Va però osservato che l'onere della prova di aver indicato che la classe energetica era in via di definizione gravava sul convenuto ### che non l'ha adempiuta (in quanto a fronte della contestazione di inesatto adempimento era suo onere provare di aver esattamente adempiuto). 
Dunque, va rilevato che il mediatore risulta essere inadempiente anche sotto questo profilo. 
Pertanto, il contratto di mediazione immobiliare stipulato in data ### da ### e ### deve essere risolto per grave inadempimento di quest'ultimo ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., con la conseguenza che la provvigione pattuita non è dovuta.  6. Alla luce di quanto si è detto, l'inadempimento del contratto preliminare e del contratto di mediazione va imputato alle parti convenute. Pertanto, ### e ### in solido con ### - ditta individuale - devono essere condannati al risarcimento dei danni cagionati all'attore con le loro condotte. Segnatamente, essi dovranno risarcire all'attore la somma di ### pari alle spese notarili che il sig. ### ha dovuto inutilmente erogare per la preparazione dell'atto pubblico di compravendita. Questa spesa è l'unica che è stata effettivamente provata da parte attrice (cfr. doc. 30 di parte attrice) e che è direttamente causata dalla condotta delle controparti. 
Per quanto riguarda le altre voci di danno asseritamente subite dall'attore, va osservato quanto segue. 
A proposito delle spese per la negoziazione assistita, occorre sottolineare che l'esperimento della negoziazione assistita era condizione di procedibilità del presente procedimento e che dunque tali spese rientrano nelle spese di lite del presente giudizio, che saranno in seguito liquidate e poste a carico delle parti convenute soccombenti. 
Si ritiene inoltre corretto liquidare le spese di assistenza stragiudiziale perché, per il valore dell'affare e le conseguenze di un inadempimento, si ritiene inevitabile che il promissario acquirente abbia chiesto l'aiuto di un legale. 
Il pagamento del canone di locazione mensile pari ad ### che l'attore ha dovuto continuare a pagare per essere rimasto a vivere nell'alloggio dal quale si sarebbe trasferito se avesse acquistato l'immobile di ### e ### è una somma che non è causalmente collegata alla condotta delle parti convenute. Invero, la condotta dei convenuti ha determinato la mancata stipulazione del contratto definitivo di acquisto dell'immobile, con la conseguenza che l'attore non ha avuto i benefici derivanti dall'avere un immobile di proprietà, ma non ha neanche dovuto erogare il prezzo della compravendita, sicché tale mancato acquisto ha avuto un impatto neutro sulla sfera patrimoniale dell'attore. 
Per quanto riguarda l'asserita condizione di stress a cui è stato sottoposto l'attore a causa della situazione creatasi, va osservato che non è stata data alcuna prova del danno subito, non essendo sufficiente quale prova del danno la mera affermazione generica fatta dalla moglie, ### in sede di escussione testimoniale (cfr. teste ### “è stato un evento stressante per l'intera famiglia”). 
Ciò posto, le parti convenute devono essere condannate a risarcire in solido all'attore la somma di ### Trattandosi di somme dovute a titolo di risarcimento danni e, quindi, di debito di valore, ne consegue che le stesse dovranno essere determinate in funzione del potere di acquisto della moneta, sottraendosi al principio nominalistico. 
Ne consegue che a parte attrice dovrà essere riconosciuta la rivalutazione monetaria in base agli indici ### dalla data di emissione della fattura da parte del notaio (data in cui è stato cagionato il danno patrimoniale derivante dal fatto illecito dei convenuti) fino alla data della presente sentenza, nonché gli interessi liquidati equitativamente al tasso legale sulla somma capitale via via anno per anno progressivamente rivalutata in base agli indici ### fino alla data della presente sentenza. 
Da tale data, invece, trasformatosi il debito di valore in debito di valuta, in applicazione dell'art.  1282 c.c., gli interessi saranno corrisposti al tasso legale sulla somma capitale rivalutata. 
Tenuto conto di ciò, parti convenute dovranno essere dichiarate tenute e condannate in solido a corrispondere a parte attrice le seguenti somme: - ### in linea capitale; - ### per rivalutazione monetaria sulla base degli indici ### dal 14.09.2020 (data di emissione della fattura da parte del notaio) fino alla data della presente sentenza; - gli interessi al tasso equitativamente determinato in misura legale sulla suddetta somma capitale via via anno per anno rivalutata sulla base degli indici ### dal 14.09.2020 fino alla data della presente sentenza (con la precisazione che dalla data della proposizione della domanda giudiziale gli interessi legali devono essere calcolati con il saggio pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, ai sensi dell'art. 1284, 4° comma, c.c.), oltre agli interessi legali (calcolati sempre con il saggio pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali) sulla sola somma capitale rivalutata dalla data della pubblicazione della presente sentenza fino al saldo.  8. La domanda di parte attrice di comminare la sanzione pecuniaria civile al sig. ### da versare alla ### delle ammende per le alterazioni apposte al contratto preliminare stipulato in data ### da ### e i convenuti ### e ### deve essere rigettata. Invero, è stato provato nel corso del procedimento che la modifica del contratto preliminare non è avvenuta clandestinamente e a danno dell'attore, ma è avvenuta alla sua presenza e senza alcuna opposizione da parte sua (come affermato dal teste ###. 
Inoltre, questa circostanza è confermata dallo stesso attore alle pagg. 5 e 6 dell'atto di citazione in cui egli afferma anche che nonostante la sussistenza del fondo patrimoniale sull'immobile, preferiva “attendere pazientemente lo svincolo dal fondo patrimoniale in quanto era comunque interessato all'acquisto dell'immobile reputando, tale bene, confacente alle esigenze proprie e della propria famiglia”. 
Pertanto, tale integrazione del preliminare da parte del sig. ### non risulta essere illecita ed anzi risulta essere confacente alla volontà delle parti.  9. Da ultimo vanno rigettate le domande riconvenzionali proposte dalle parti convenute. 
Per quanto riguarda la domanda riconvenzionale proposta da ### va ricordato che il contratto di mediazione è stato risolto per inadempimento a lui imputabile e pertanto nulla gli è dovuto a titolo di provvigione. 
A proposito della domanda riconvenzionale proposta dai convenuti ### e ### va osservato che il contratto preliminare è stato risolto per inadempimento a loro imputabile e che pertanto nessun risarcimento dei danni è loro dovuto, in quanto i danni che affermano di aver subito sono conseguenti alla loro condotta.  10. Le spese di lite seguono la soccombenza e nei rapporti tra l'attore e i convenuti ### e ### vanno liquidate secondo i parametri attualmente vigenti (scaglione da ### a ### relativo al prezzo dell'immobile oggetto di preliminare) nei valori medi, con l'aumento per la pluralità di parti; mentre nei rapporti tra l'attore e il convenuto ### vanno liquidate secondo i parametri attualmente vigenti (scaglione da ### a ### relativo alla provvigione richiesta) nei valori medi. Sono inoltre dovute le spese di negoziazione e quelle di difesa stragiudiziale come liquidate in dispositivo.  P.Q.M.  Il Tribunale, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e definitivamente pronunziando nella causa indicata in epigrafe, nel contradditorio delle parti: risolve il contratto preliminare di compravendita stipulato in data ### da ### e i convenuti ### e ### risolve il contratto di mediazione immobiliare stipulato in data ### da ### e ### condanna ### in solido con ### e ### a pagare a ### a titolo di risarcimento del danno: - la somma di ### in linea capitale; - la somma di ### per rivalutazione monetaria sulla base degli indici ### dal 14.09.2020 fino alla data della presente sentenza; - gli interessi al tasso equitativamente determinato in misura legale sulla suddetta somma capitale via via anno per anno rivalutata sulla base degli indici ### dal 14.09.2020 fino alla data della presente sentenza (con la precisazione che dalla data della proposizione della domanda giudiziale gli interessi legali devono essere calcolati con il saggio pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, ai sensi dell'art. 1284, 4° comma, c.c.), oltre agli interessi legali (calcolati sempre con il saggio pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali) sulla sola somma capitale rivalutata dalla data della pubblicazione della presente sentenza fino al saldo; rigetta la domanda di parte attrice di comminare la sanzione pecuniaria civile al sig. ### rigetta la domanda riconvenzionale proposta da ### rigetta la domanda riconvenzionale proposta da ### e ### condanna ### e ### a rimborsare a ### le spese processuali che liquida in complessivi ### per compensi, oltre CU, spese di notifica, rimborso spese forfettarie 15% e successive occorrende nonché le spese per la difesa stragiudiziale liquidate in ### e quelle per la negoziazione assistita liquidate in ### condanna ### a rimborsare a ### le spese processuali che liquida in complessivi ### per compensi, oltre CU, spese di notifica, rimborso spese forfettarie 15% e successive occorrende. nonché le spese per la difesa stragiudiziale liquidate in ### e quelle per la negoziazione assistita liquidate in #### 7 maggio 2024.  
Il Giudice
 dott. ###