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TRIBUNALE DI CAMPOBASSO

Sentenza n. 476/2024 del 10-05-2024

R.G. n. 1254/2022 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI CAMPOBASSO Sezione civile Il Tribunale di Campobasso, in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa ### ha pronunciato la seguente: SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1254 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2022; promossa da: ### (C.F.: ###) residente in ### (###, ### elettivamente domiciliat ###/A, presso lo studio dell'avv. ### che la rappresenta e difende nel presente giudizio, unitamente e disgiuntamente all'avv. ### (parte attrice) contro: ### (C.F.: ###), residente in ####, ###, elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv.  ### che la rappresenta e difende nel presente giudizio; (parte convenuta) Oggetto: occupazione sine titulo - vendita con patto di riservato dominio - risoluzione per inadempimento - risarcimento danni; Conclusioni: come da note scritte ex art. 127-ter c.p.c. 
FATTO E DIRITTO Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., ### - premesso di essere proprietaria dell'immobile sito in ####, #### (foglio 2, particella ### sub. 1-2 graffati), dalla stessa alienato a ### in virtù di atto pubblico di compravendita con patto di riservato dominio, stipulato in data 18 febbraio 2020, che prevedeva la corresponsione del corrispettivo, pattuito in complessivi ### in parte (### ) tramite bonifico da effettuarsi entro cinque giorni dalla data di stipulazione dell'atto e in parte (### ) tramite corresponsione di n. 60 rate mensili pari ad ### l'una, tuttavia, mai corrisposte dalla stessa ### pur essendo quest'ultima entrata nel possesso dell'immobile e premesso, altresì, che il contratto doveva, quindi, intendersi risolto di diritto stante l'inadempimento della parte acquirente - ha convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, ### per sentire accertare che la stessa lo occupa senza titolo, con conseguente condanna della medesima all'immediato rilascio del bene in favore della proprietaria. 
Si è tempestivamente costituita, nel presente giudizio, ### eccependo: - l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura obbligatoria di mediazione; - l'inammissibilità della domanda ai sensi dell'art. 702-bis c.p.c., stante la complessità della controversia; - la pregiudizialità, rispetto al presente giudizio, del procedimento penale iscritto al R.G.N.R. n. 1374/2020 e pendente nei confronti dell'odierna attrice e del di lei coniuge, ### entrambi imputati del reato di cui agli artt.  110, 81, 640, co. 2, 61, n. 7 e n. 11, c.p., per avere “in concorso tra loro e con più azioni esecutive di un medesimo disegno criminoso, con artifizi e raggiri - consistiti, da parte di ### nel far credere a ### che fosse sua intenzione contrarre matrimonio con la donna, stante l'imminente separazione con la moglie, #### e di voler continuare insieme l'attività di allevamento di cani avente sede ###casolare di proprietà della moglie” -, indotto la ### “ad acquistare il casolare in questione, così procurandosi un ingiusto profitto, con pari corrispondente danno per la persona offesa, consistito nel maggior prezzo, superiore al valore di mercato, ottenuto dalla ### dalla vendita dell'immobile, nonché dalla permanenza gratuita della propria attività di allevamento nella proprietà venduta e nell'esborso del prezzo d'acquisto da parte della persona offesa, senza conseguire il possesso del bene, atteso il venir meno della garanzia prestata dal ### alla contribuzione al pagamento delle rate di finanziamento”); - l'invalidità del contratto stipulato inter partes, stante il comportamento del ### e della ### causativo di danni, patrimoniali e non patrimoniali, in capo alla ### - la non imputabilità, in ogni caso, dell'inadempimento, da parte della ### dell'obbligazione di pagamento delle rate pattuite, con conseguente infondatezza, nel merito, dell'avversa domanda di accertamento dell'occupazione sine titulo e conseguente rilascio del bene, fondata sull'asserita risoluzione del contratto per inadempimento. 
La resistente ha, quindi, concluso, chiedendo: o in via pregiudiziale, il mutamento del rito e la sospensione del giudizio per pregiudizialità penale; o in via principale, il rigetto della domanda di parte ricorrente; o in via riconvenzionale: - la condanna della stessa ricorrente alla restituzione delle somme versate dalla ### in virtù del contratto di compravendita del 18 febbraio 2020; - la declaratoria di nullità e/o di annullabilità del contratto di compravendita, con condanna, in ogni caso, della ricorrente alla restituzione integrale delle somme versate dalla ### - la compensazione dell'importo residuo, asseritamente dovuto alla ricorrente in virtù del contratto in questione, con le somme spettanti alla resistente stessa a titolo di risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti in conseguenza della condanna della ### e del ### - la condanna della ricorrente al pagamento della somma pari ad ### a titolo di risarcimento dei predetti danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti; - la condanna della ricorrente al versamento, in favore della resistente, della somma mensile pari ad ### richiesta a titolo di rendita vitalizia per sopraggiunta inabilità al lavoro. 
Disposto il mutamento del rito e rigettata l'istanza di sospensione del processo, sono stati assegnati i termini per l'introduzione del procedimento di mediazione, che veniva, pertanto, benché infruttuosamente, esperito. 
Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata dalla convenuta nel giudizio ordinario di cognizione, disposto a seguito di mutamento del rito, quest'ultima ha chiesto integrarsi il contraddittorio nei confronti di ### e/o di disporne la chiamata in causa per ordine del giudice. 
Nel merito, la convenuta ha, altresì, reiterato le proprie richieste, consistenti, in particolare: - in via principale, il rigetto della domanda di parte attrice; - in via riconvenzionale subordinata, la condanna della ### alla restituzione delle somme versate in virtù del contratto di compravendita o ancora, in via di ulteriore subordine, la riduzione delle stesse secondo equità; - in via riconvenzionale principale, la declaratoria di nullità e/o annullabilità del contratto di compravendita per vizio della volontà (in particolare: per dolo della parte venditrice), con conseguente condanna della stessa attrice alla restituzione delle somme versate dalla ### o, in subordine, con assegnazione dell'immobile alla ### tenuto conto di quanto dalla stessa già versato, in rapporto al reale valore di mercato del bene, e previa eventuale compensazione della differenza di valore (che sarebbe, eventualmente, ancora dovuta dalla ### sino a concorrenza del valore effettivo del bene) con le somme a lei spettanti a titolo di risarcimento del danno o, in via di ulteriore subordine, la condanna della ### in solido con il ### al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti dalla ### nonché alla corresponsione di una somma mensile a titolo di vitalizio. 
Alla prima udienza ex art. 183 c.p.c. parte attrice ha dato atto che, nelle more del procedimento di mediazione, l'immobile oggetto di causa era stato liberato dalla convenuta e ha, quindi, chiesto dichiararsi la cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda di occupazione sine titulo e rilascio del bene. 
Rigettata la richiesta di integrazione del contraddittorio e/o di chiamata in causa per ordine del giudice nei confronti di ### e concessi i termini di cui all'art.  183, co. 6, c.p.c., la causa è stata, quindi, istruita esclusivamente mediante acquisizione della documentazione ritualmente prodotta dalle parti e, all'esito dell'udienza di discussione ex art.  281-sexies c.p.c. del 10 gennaio 2024 - sostituita mediante deposito di note scritte ex art. 127- ter c.p.c. -, la stessa è stata, da ultimo, trattenuta in decisione.  *** 
Sulla domanda di parte attrice di occupazione sine titulo del bene immobile oggetto di causa da parte di ### e di conseguenza condanna della stessa al rilascio del bene in favore della parte attrice. 
Deve, in primo luogo, essere dichiarata la cessazione della materia del contendere con riferimento alla domanda attorea di occupazione sine titulo e di conseguente rilascio, da parte della ### odierna convenuta, dell'immobile oggetto di causa in favore dell'attrice, essendo del tutto pacifica ed incontestata, tra le stesse parti, la circostanza dell'avvenuto spontaneo rilascio, in corso di causa, dell'immobile stesso, da parte della ### come si evince, del resto, anche dal verbale di consegna, datato 30 marzo 2023 (in atti) e sottoscritto da entrambe le parti del giudizio. 
È, infatti, appena il caso di osservare, al riguardo, che la cessazione della materia del contendere è rilevabile anche d'ufficio dal giudice, ogni qual volta, in virtù di un fatto sopravvenuto, venga meno la posizione di contrasto tra le parti, con conseguente venir meno dell'interesse delle stesse alla pronuncia sul punto. 
Più nello specifico, come chiarito dalla Corte d'appello di ### si osserva che “la cessazione della materia del contendere è una categoria generale nella quale vanno ricomprese una serie eterogenea di fattispecie, tutte caratterizzate dal sopraggiungere, nel corso del processo, di un fatto o di un altro evento processuale [nel caso di specie: il rilascio spontaneo dell'immobile da parte della convenuta] che determina il mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio, eliminando la situazione di contrasto tra le parti, che diventa dunque inutile o inattuale” (così, di recente: Corte d'appello ### 162/2023). 
Sulle domande formulate, in via riconvenzionale principale, dalla parte convenuta. 
Del tutto destituite di fondamento devono, poi, ritenersi le domande formulate, in via riconvenzionale principale, dalla parte convenuta, nella misura in cui le stesse risultano fondate tutte sull'asserito vizio della volontà della ### derivante dal dolo posto in essere dalla parte venditrice, il che determinerebbe - secondo la tesi di parte convenuta - l'invalidità, sub specie di annullabilità, del contratto stesso, con conseguente condanna, dell'odierna attrice, al risarcimento di tutti i danni subiti dalla convenuta in conseguenza di ciò. 
È appena il caso di osservare, infatti, al riguardo, che, ai sensi dell'art. 1439 c.c., “il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe contratto”; il co. 2 della medesima disposizione, peraltro, soggiunge che, allorquando - come nel caso di specie (v. infra) - “i raggiri sono stati usati da un terzo, il contratto è annullabile se essi erano noti al contraente che ne ha tratto vantaggio”. 
Ebbene, nel caso di specie, è del tutto evidente, secondo la prospettazione di parte convenuta, che i raggiri asseritamente subiti (per i quali, peraltro, pende, dinanzi all'intestato Tribunale, il procedimento penale R.G.N.R. n. 1374/2020), che avrebbero determinato l'odierna convenuta alla stipulazione di un contratto che, in mancanza, la medesima mai si sarebbe determinata a stipulare - e a tacere della dubbia riconducibilità della condotta posta in essere dal ### per come allegata dalla convenuta, al concetto di “dolo” e o di “raggiri” e a tacere, altresì, del fatto che parte convenuta non ha, in ogni caso, allegato né ha chiesto di provare la circostanza che trattasi, nel caso di specie, di cd. “dolo determinante”, ai sensi dell'art. 1439, co. 1, c.c. - provengono, al più, esclusivamente da #### infatti, pur essendone onerata secondo le regole ordinarie in materia di ripartizione dell'onere della prova, non ha in alcun modo allegato, né ha, conseguentemente, chiesto di provare: - né la sussistenza di specifiche condotte integrati “dolo” o “raggiri” poste in essere da parte del contraente del contratto oggetto di causa, ### - né la circostanza per cui quest'ultima (come, invece, espressamente richiesto dall'art.  1439, co. 2, c.c.) fosse a conoscenza dei raggiri asseritamente posti in essere dal ### non potendosi certo desumere tale conoscenza, in capo alla ### dal mero rapporto di coniugio tra la ### e il ### né dalla circostanza per cui la ### fosse a conoscenza delle condizioni economiche del ### il quale pure avrebbe, asseritamente, garantito per la ### nella compravendita in questione. 
Ne deriva l'integrale rigetto della domanda di annullamento del contratto nonché, di conseguenza, della domanda di restituzione di quanto versato in adempimento del contratto invalido. 
Del pari infondata è, inoltre, la domanda di assegnazione del bene immobile compravenduto, al prezzo effettivo di mercato dello stesso, tenuto conto delle somme già versate dalla ### e previa eventuale compensazione delle somme dalla stessa ancora dovute fino al raggiungimento del valore di mercato del bene con le somme alla stessa spettanti a titolo risarcitorio. 
È sufficiente osservare, al riguardo, che, com'è noto, l'azione costitutiva e, conseguentemente, la sentenza costitutiva (quale sarebbe, evidentemente, quella che disponesse l'assegnazione del bene immobile in questione all'odierna convenuta) sono soggette al principio di tipicità di cui all'art. 2908 Ai sensi della citata norma, infatti, l'autorità giudiziaria può costituire rapporti giuridici nei soli casi previsti dalla legge (come, ad esempio, nel caso paradigmatico di cui all'art. 2932 c.c., non ricorrente nel caso di specie), laddove invece, nel caso di specie, alcuna previsione di legge attribuisce tale potere al giudice. 
Ne deriva l'integrale rigetto di tale domanda. 
Del pari infondata è, infine, anche la domanda risarcitoria formulata dalla ### nei confronti dell'odierna attrice e/o di corresponsione di una somma mensile a titolo di rendita vitalizia, non avendo la parte convenuta - come già osservato - allegato né chiesto di provare la sussistenza di profili di responsabilità alcuna in capo all'odierna attrice. 
Sulle domande formulate, in via riconvenzionale subordinata, dalla parte convenuta (in particolare: restituzione delle somme versate in esecuzione del contratto di compravendita del 18 febbraio 2020). 
È, invece, fondata la domanda formulata dalla parte convenuta in via riconvenzionale subordinata (per il caso, cioè, di accoglimento della domanda di parte attrice volta all'accertamento dell'occupazione sine titulo da parte della ### stante l'intervenuta risoluzione per inadempimento del contratto) e volta alla restituzione dell'acconto versato per l'acquisto dell'immobile, pari ad ### La restituzione di tale importo, del resto, costituisce una conseguenza del tutto fisiologica, derivante - non già dall'invalidità del contratto e/o, a titolo di risarcimento del danno, dal riconoscimento di eventuali profili di responsabilità in capo alla parte venditrice, bensì - dall'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di compravendita stipulato, in data 18 febbraio 2020, tra le odierne parti del presente giudizio, risoluzione che - a prescindere dalla declaratoria di cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di parte attrice - è, comunque, possibile accertare, in via incidentale, in questa sede ###primo luogo, appare opportuno premettere, in via generale, che il contratto in questione deve essere qualificato quale compravendita con patto di riservato dominio, contratto per effetto del quale - com'è noto - le parti stabiliscono che il prezzo pattuito debba essere pagato frazionatamente entro un certo tempo e, per converso, che la proprietà passi alla parte acquirente solo quando sarà pagata l'ultima rata o frazione del prezzo medesimo. 
Come chiarito dalla ### corte, infatti, “il patto di riservato dominio può essere incluso anche in una vendita che preveda il pagamento del prezzo non rateale, ma interamente o parzialmente differito. In entrambi i casi, l'elemento caratteristico della vendita è costituito dalla immediata eseguibilità della prestazione di consegna della cosa e dal differimento dell'effetto traslativo, che ha luogo soltanto all'atto della completa esecuzione della prestazione riguardante il pagamento del prezzo” (così: Cass. civ. n. 6322/2006). 
Nel caso di specie, il patto di riservato dominio è stato incluso nell'ambito di una compravendita, la quale prevedeva, quali concrete modalità di pagamento del prezzo, pattuito in complessivi ### : - il versamento di un acconto, pari ad ### tramite bonifico bancario, da effettuarsi entro cinque giorni dalla stipulazione del contratto; - il pagamento dei restanti ### mediante corresponsione di n. 60 rate mensili, di importo pari ad ### ciascuna, da versarsi nel periodo da marzo 2020 a febbraio 2025. 
All'art. 7, ultima parte, del contratto in questione, inoltre, le parti pattuivano, espressamente, (richiamando, all'uopo, la previsione di cui all'art. 1456 c.c.), “la risoluzione di diritto del presente contratto e la decadenza dal beneficio del termine, in caso di mancato pagamento di più rate che superino l'ottava parte del prezzo. In tal caso, la risoluzione si verificherà di diritto a seguito della comunicazione - a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento - da parte della parte venditrice all'acquirente dell'intenzione di valersi della presente clausola risolutiva. A seguito della risoluzione, la parte acquirente dovrà restituire gli immobili e la parte venditrice tratterà tutte le rate fino a quel momento percepite, a titolo di equo compenso per l'uso degli immobili”. 
Ebbene, nel caso di specie, emerge per tabulas che la parte venditrice - preso atto che l'acquirente aveva provveduto al pagamento solo dell'acconto pari ad ### senza corrispondere, tuttavia, nemmeno una delle sessanta rate pattuite (come espressamente attestato, del resto, nel verbale di riconsegna dell'immobile, sottoscritto da entrambe le parti, in atti) - si sia avvalsa - dandone comunicazione tramite PEC (avente, com'è noto, valore equipollente a quello di una raccomandata A/R) inviata, da un legale di propria fiducia, in data 21 aprile 2022 (dopo, quindi, che l'inadempimento dell'acquirente sia era protratto per almeno n. 25 mensilità, per un importo pari ad ### superiore all'ottava parte del prezzo complessivo), al procuratore legale dell'odierna convenuta - della clausola risolutiva espressa pattuita nel contratto di compravendita, così producendosi, ex lege, la risoluzione del contratto. 
Ciò premesso, si osserva, altresì, in ordine agli effetti della risoluzione nella specifica materia che qui rileva (vendita con patto di riservato dominio) che l'art. 1526 c.c. prevede una regola e un'eccezione, stabilendo, infatti: - al co. 1, come regola, che “se la risoluzione del contratto ha luogo [come nel caso di specie] per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno”; - al co. 2, come eccezione, che “qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta”. 
In applicazione della regola di cui all'art. 1526, co. 2, c.c., dunque, l'odierna attrice, parte venditrice, avrebbe astrattamente il diritto - oltre che di agire per il risarcimento del danno, facoltà tuttavia non esercitata nel presente giudizio, avendo l'attrice espressamente fatto riserva di separata azione per il risarcimento dei danni -, alla luce di quanto previsto dall'art. 7 del contratto, di trattenere le rate versate dalla parte acquirente (resasi inadempiente), a titolo di equo compenso, con l'unico possibile contemperamento, in favore della parte acquirente, di una riduzione di tale importo da disporsi, in via equitativa, da parte del giudice (riduzione pure richiesta, in concreto, in via ulteriormente subordinata, dall'odierna convenuta). 
Si osserva, tuttavia, al riguardo, che è pacifico che l'unico importo versato dalla ### in esecuzione del contratto in questione è l'acconto iniziale di importo pari ad ### laddove, invece, alcuna rata è stata, dalla stessa, mai versata. 
Non è, tuttavia, possibile sostenere, alla luce non solo del tenore letterale delle citate disposizioni di legge (le quali, appunto, sono espressamente riferite alle rate), ma anche dell'interpretazione del contratto stipulato inter partes (che distingue in maniera netta i due momenti di pagamento del prezzo: da un lato, versamento dell'acconto pari ad ### da effettuarsi nell'immediatezza della stipulazione; dall'altro lato, versamento del residuo tramite n. 60 rate mensili), che l'importo pari ad ### versato dalla ### possa integrare una “rata”, ritenibile, quindi, a titolo di equo compenso per l'utilizzo dell'immobile, da parte della parte venditrice e, al più, riducibile, da parte del giudice, ove espressamente richiesto (come nel caso di specie). 
Deve ritenersi, piuttosto, che tale somma - anche alla luce della sua rilevante entità, pari ai due terzi del prezzo complessivamente pattuito per la compravendita dell'immobile - sia stata versata alla parte venditrice a titolo di anticipazione sul prezzo complessivo, di talché non è possibile applicare ad essa, analogicamente, la previsione di cui all'art. 1526, co. 2, c.c., con la duplice conseguenza per cui né la parte venditrice la può ritenere, né il giudice la può ridurre in via equitativa, dovendo semplicemente, tale somma, essere restituita all'acquirente, quale naturale conseguenza della risoluzione del contratto per inadempimento che, com'è noto, ha effetto retroattivo tra le parti (art. 1458, co. 1, c.c.) e, nel caso di vendita, obbliga il venditore a restituire il prezzo (art. 1493 c.c.). 
Della dovutezza di tale restituzione, del resto, la stessa parte attrice, in primis, appare essere consapevole, avendo quest'ultima espressamente dichiarato, nei propri atti (e, in particolare, nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 1, c.p.c., pag. 2, rigo 10 e ss.), che “la signora ### non si è mai rifiutata di restituire gli importi dovuti in virtù del contratto notarile sottoscritto dalle parti, ma non poteva restituire alcun importo se il bene non veniva riconsegnato”. 
Ne deriva, quindi - alla luce di tutto quanto sin qui osservato e in accoglimento della domanda tempestivamente spiegata, in via riconvenzionale subordinata, dalla parte convenuta, sia nella comparsa di costituzione e risposta iniziale, sia in quella depositata all'esito di mutamento del rito (comparse entrambe tempestivamente depositate secondo i termini di costituzione rispettivamente applicabili il ragione del rito) di “restituzione integrale delle somme versate dalla ### in forza del contratto di compravendita intercorso tra le parti” -, la condanna dell'odierna attrice alla restituzione, in favore di ### dell'importo pari ad ### dalla stessa versato, a titolo di acconto, in esecuzione del contratto di compravendita stipulato inter partes in data 18 febbraio 2020, oltre interessi legali decorrenti dal giorno in cui il pagamento è avvenuto (e fermo, ovviamente, il diritto dell'odierna parte attrice di agire per l'eventuale risarcimento del danno e/o per l'eventuale corresponsione dei canoni mensili di indennità di occupazione sine titulo, domande, tuttavia, affatto spiegate nell'odierno giudizio). 
Quanto alle spese di lite, si ritiene congruo disporne l'integrale compensazione tra le parti del presente giudizio, stante la soccombenza reciproca. 
Non si ritengono, infine, sussistenti i presupposti per la condanna, richiesta da entrambe le parti, reciprocamente, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., stante l'assenza, nel caso di specie, di una parte tecnicamente soccombente.  P.Q.M.  Il Tribunale di ### nella composizione monocratica indicata in epigrafe, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1254 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2022, disattesa ogni altra domanda od eccezione, così provvede: • Dichiara la cessazione della materia del contendere con riferimento alla domanda proposta da ### nei confronti di ### di accertamento dell'occupazione sine titulo dell'immobile sito in ####, #### da parte di ### e di conseguente rilascio dell'immobile in questione da parte della stessa; • ### alla restituzione, in favore di ### della somma pari ad ### da quest'ultima versata, in esecuzione del contratto di compravendita stipulato inter partes in data 18 febbraio 2020, a titolo di acconto sul prezzo di compravendita, oltre interessi legali decorrenti dal giorno in cui il pagamento è avvenuto; • Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del presente giudizio; • Rigetta ogni altra domanda. 
Così deciso in ### 9 maggio 2024.  
Il giudice
 dott.ssa ### n. 1254/2022