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TRIBUNALE DI GROSSETO

Sentenza n. 422/2023 del 10-05-2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI GROSSETO SEZIONE CIVILE Il Tribunale, in persona del giudice dott.ssa ### ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 1966/2019 promossa da: ### con il patrocinio dell'avv. ### parte elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore giusta delega in atti; ATTRICE contro ### E ### con il patrocinio dell'avv. #### parte elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore giusta delega in atti; ###: nullità dell'atto di donazione ex art. 46, D.P.R. n. 380 del 2001; CONCLUSIONI: come da udienza di precisazione delle conclusioni e che di seguito si trascrivono; per l'attrice: “Voglia il Tribunale, in via istruttoria: ammettere le prove orali richieste nella memoria ex art.  183, VI co. n.2 cpc. Disporre la Ctu con le finalità indicate nella stessa memoria. Nel merito: accertare e dichiarare, per i motivi di cui in premessa, la nullità dell'atto di donazione 21 dicembre 2015 registrato a ### il 07 gennaio 2016 al n. 84 Serie ###, atto ai rogiti del dott. ### notaio in ### - rep.n. 67799- col quale la signora ### ha donato alla nipote ### figlia della figlia ### e di ### i diritti di ½ della piena proprietà dei seguenti immobili siti tutti in ### della #### snc e precisamente: a) ### ad uso abitazione al piano terreno, della consistenza catastale di vani 7,5 e della superficie effettiva di mq. 135; b) Locale ad uso magazzino al piano terreno, della consistenza di mq. 34 e della superficie di mq. 41; c) Locale ad uso magazzino al piano terreno della consistenza ca1tastale di mq. 109 e della superficie di mq. 79, il tutto inserito al ### del ridetto Comune di ### della ### al foglio n. 100, particella ### con i su1balterni: 12 (corte comune), classificata ### (bene comune non censibile) comune ai subalterni 13,14,15, priva di reddito; 13, appartamento cat. A/2 classe 1, vani 7,5, ren1dita catastale ### ; 14, magazzino cat. C/2 classe 2, mq 34 e sup.cat. mq. 41 rendita catastale ### ; 15, magazzino cat. C/2 classe 2, mq. 109 e sup.cat. mq. 79, rendita catastale ### Per l'effetto, condannando ### a restituire alla ###ra ### i beni sopra indicati, disponendo al contempo le annotazioni e trascrizioni conseguenti, ai sensi di legge. Con vittoria di spese e competenze di causa”; per ### "Voglia l'###mo Tribunale di ### disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: In via principale: - ### le domande attoree perché inammissibili e/o improponibili e comunque infondate in fatto e in diritto. - In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea limitare l'accertamento della nullità dell'atto di donazione del 21/12/2015 (Notaio dott. ### - rep. n. 67799) nella parte in cui la signora ### ha donato alla nipote ### i diritti di ½ della piena proprietà dei soli locali ad uso magazzino censiti al ### del Comune di ### della #### al foglio 100 particella ### subalterni 14, cat. C/2 classe 2 mq. 34 e sup. cat. mq. 41, e 15, cat. C/2 classe 2 mq. 109 e sup. cat. mq. 79, e dichiarare invece la piena validità ed efficacia della donazione dell'appartamento ad uso abitazione descritto in narrativa; - In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa”; per ### “Voglia l'###mo Tribunale di ### disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: In via principale: - ### le domande attoree perché inammissibili e/o improponibili e comunque infondate in fatto e in diritto. - In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea limitare l'accertamento della nullità dell'atto di donazione del 21/12/2015 (Notaio dott. ### - rep. N. 67799) nella parte in cui la signora ### ha donato alla nipote ### i diritti di ½ della piena proprietà dei soli locali ad uso magazzino censiti al ### del Comune di ### della #### al foglio 100 particella ### subalterni 14, cat. C/2 classe 2 mq. 34 e sup. cat. Mq. 41, e 15, cat. C/2 classe 2 mq. 109 e sup. cat. Mq. 79, e dichiarare invece la piena validità ed efficacia della donazione dell'appartamento ad uso abitazione descritto in narrativa; - ### in via subordinata e riconvenzionale, nella denegata ipotesi in cui l'autorità giudiziaria adita dovesse annullare, in tutto o in parte, la donazione effettuata dalla signora ### in favore della nipote ### il signor ### chiede che per gli stessi motivi sia annullata anche la parte del contratto con la quale egli dona in favore della signora ### l'uso della sua quota di ½ della piena proprietà del locale ad uso magazzino rappresentato al catasto del Comune di castiglione della ### al foglio 100, particella ### subalterno 14; - In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.” FATTO E DIRITTO ### ha convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, ### e ### chiedendo di dichiarare la nullità dell'atto di donazione stipulato inter partes il 21 dicembre 2015, con conseguente condanna alla restituzione dei beni donati, esponendo quanto segue. 
Con il suddetto rogito notarile, l'attrice ha donato alla nipote ### (figlia della propria figlia, ### e di ###, i diritti di ½ della piena proprietà dei seguenti immobili siti in ### della ##### snc e precisamente: a) appartamento ad uso abitazione al piano terreno, della consistenza catastale di vani 7,5 e della superficie effettiva di mq. 135; censito al N.C.E.U. al foglio n. 100, particella ### sub 13; b) locale ad uso magazzino al piano terreno, della consistenza di mq. 34 e della superficie di mq. 41; (censito al N.C.E.U. al foglio n. 100, particella ### sub.14 c) locale ad uso magazzino al piano terreno della consistenza catastale di mq. 109 e della superficie di mq. 79; censito al N.C.E.U. foglio n. 100, particella ### sub. 15; Con lo stesso atto l'attrice ha ricevuto in donazione da ### il diritto di uso vitalizio della quota di ½ del locale ad uso magazzino identificato al ### del Comune di ### della ### al foglio n. 100, particella ### sub. 14. 
Le parti donanti hanno dichiarato e garantito che tutti gli immobili in contratto erano stati realizzati e successivamente modificati attraverso una serie di provvedimenti autorizzativi tra i quali, da ultimo, due domande di concessione in sanatoria, e segnatamente: a) protocollo n. 40212, pratica edilizia n. 182/2004 del 10/12/2004 (all. 4 all'atto di citazione); b) protocollo n. 40213, pratica edilizia n. 183/2004 del 10/12/2004 (all. 5 all'atto di citazione); per le quali le parti donanti hanno dichiarato che era pendente “ricorso al ### avverso il parere di diniego espresso dal Comune di ### della ### che tuttavia riguarda difformità che non incidono sulla commerciabilità del bene”. 
La domanda di concessione edilizia in sanatoria n. 182/2004 aveva ad oggetto “la variazione della destinazione d'uso del manufatto esistente sul foglio di mappa n. 100, particella ### sub. 14 da selleria a residenziale, con trasformazione della prima in soggiorno-camera e apertura di nuova finestra, nonché con ampliamento di superficie e volumetria in conseguenza di chiusura di parte di una tettoia retrostante l'edificio principale”. 
La domanda di concessione edilizia in sanatoria n. 183/2004 aveva ad oggetto “un ampliamento del manufatto esistente sul foglio di mappa n. 100, particella ### sub.  15, derivante dalla chiusura di una tettoia posta sul fronte del fabbricato principale, trasformandola in veranda chiusa con infissi scorrevoli e apribile in legno e vetro”.  ### di ### della ### aveva negato il rilascio delle concessioni in sanatoria, in quanto le opere complessivamente eseguite sul fabbricato avevano comportato non solo un cambio di destinazione d'uso da magazzini a locali residenziali ma avevano anche comportato un aumento di volume superiore a 100 mc., in contrasto con l'art. 2 comma 2 lettera a) della L.R.T. n. 53/2004. 
Successivamente al rogito, l'attrice aveva scoperto che il ricorso al T.A.R. avverso il parere di diniego espresso dal Comune di ### della ### di cui ella stessa aveva dichiarato la pendenza all'atto della donazione (2015), era stato invece dichiarato perento con decreto depositato in ### il ###. 
I beni donati erano quindi abusivi e gli abusi non erano più sanabili.  ### ha invocato, quindi, l'applicazione dell'art. 46 TU dell'edilizia, evidenziando che gli interventi eseguiti sui beni ricompresi nelle pratiche di condono edilizio 182/2004 e n. 183/2004 risultano difformi dai titoli autorizzativi. 
I convenuti, costituitisi in giudizio, hanno chiesto, in via principale, il rigetto della domanda evidenziando che l'atto di donazione doveva ritenersi pienamente valido alla luce dei principi espressi dalle ### della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8230/2019. 
Le prove richieste dall'attrice non sono state ammesse dal giudice istruttore precedentemente assegnatario della causa, potendo la stessa essere decisa sulla base dei principi di diritto di seguito esposti.  *** 
Va preliminarmente osservato che, in relazione alla rilevanza dei profili attinenti alla regolarità urbanistica del bene oggetto dell'atto di trasferimento immobiliare ai fini della validità dell'atto medesimo, le ### della Corte di Cassazione citate dai convenuti sono pervenute ad una nozione di nullità negoziale "testuale" (art. 1418 c.c., comma 3) e non "virtuale" (art. 1418 c.c., comma 1), riconoscendo quale tipica causa di invalidità solo quella prevista dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 (a mente del quale "gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria") ed escludendo l'esistenza di una norma imperativa, rilevante ai fini di una nullità virtuale, e di un generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili (cfr., Cass. Cassazione civile sez. II, 16/05/2022, n.15587;Cass., Sez. III, 15 gennaio 2020, n. 538; Cass., Sez. Un., 22 marzo 2019, n. 8230). 
In particolare, le ### hanno enunciato i seguenti principi di diritto: “la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt.  17 e 40 va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile"; "in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato"; “La distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali, elaborata dalla giurisprudenza di questa Corte in tema di contratto preliminare […] non è pertanto utile al fine di definire l'ambito della nullità del contratto, tenuto conto, peraltro, che la moltiplicazione dei titoli abilitativi, [...] comporterebbe, [...] un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all'arbitrio dell'interprete”. 
Nel caso in esame, in seno all'atto pubblico l'attrice ha espressamente dichiarato e garantito che gli immobili oggetto del contratto sono stati realizzati e hanno subito opere per le quali il Comune di ### della ### ha rilasciato i seguenti provvedimenti autorizzativi: ###, peraltro, ha lamentato la irregolarità urbanistica dei due “locali ad uso magazzino” dalla stessa donati pro quota, in quanto la perenzione del ricorso al TAR avverso il parere negativo espresso dal Comune relativamente alle domande di concessione in sanatoria (aventi ad oggetto non solo la variazione di destinazione d'uso, ma anche l'ampliamento di volumetria), aveva determinato l'esistenza di un abuso insanabile nei suddetti beni.  ###, quindi, ha invocato una nullità di carattere sostanziale dell'atto di trasferimento, in quanto i suddetti beni non sono in regola con la normativa urbanistica e abusivi a causa dei maggiori volumi rispetto al progetto originario, con variazioni essenziali rispetto al progetto originario. 
Le doglianze della attrice, tuttavia, presuppongono una concezione virtuale (e non testuale), ovvero sostanziale, della nullità, concezione che tuttavia non è compatibile con i principi di diritto enunciati dalle ### e richiamati sopra. 
Ed invero, il rogito di donazione oggetto di causa riporta gli estremi di diversi titoli abilitativi pacificamente riferiti all'oggetto della donazione e il fatto che i due “locali ad uso magazzino” donati insieme al più ampio fabbricato principale, per effetto della perenzione del ricorso al TAR di cui ha dato atto l'attrice, risultino difformi rispetto allo stato originario autorizzato, con una diversa destinazione d'uso e volumi maggiori (a seguito della chiusura delle tettoie poste sul fronte e sul retro del fabbricato principale) non incide sulla commerciabilità dei beni donati, salva, naturalmente, la sanzionabilità delle opere abusivamente realizzate in termini pecuniari e ripristinatori. 
Ne consegue che, secondo l'insegnamento della richiamata pronuncia a ### l'atto di trasferimento dell'immobile va considerato formalmente valido, non potendo rilevare ai fini della nullità la concreta difformità dell'immobile rispetto all' originario titolo abilitativo. 
Per quanto esposto, la domanda dell'attrice deve essere rigettata con assorbimento di ogni altra questione.  *** 
Le spese del giudizio seguono la soccombenza dell'attrice e vengono liquidate come da dispositivo, tenendo conto del valore della controversia, dell'assenza di attività istruttoria, della difesa da parte del medesimo avvocato di entrambi i convenuti, con sostanziale identità delle difese svolte.  P.Q.M.  Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa domanda o eccezione: - rigetta la domanda principale; - condanna l'attrice a corrispondere ai convenuti, in solido tra loro, le spese di lite che liquida in ### per compensi oltre 15% per spese forfettarie, CPA ed ### se ed in quanto per legge dovuti. 
Così deciso in ### il ###.  
IL GIUDICE
 dr.ssa ###