TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE

Sentenza n. 980/2022 del 22-03-2022

testo integrale

n. 700948/2013 r.g.a.c.  REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di ### nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 700948/2013 promossa da: ### nato a Napoli ### il ###, C. F. ###, rappresentato e difeso dagli Avv.ti ### (C.F. ###) e ### della ### (C.F. ###) ATTORE contro ### S. R. L., (P.I. ###), in persona del Presidente pro tempore, sig.ra ### rappresentata e difesa dall' Avv. #### esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con atto di citazione regolarmente notificato alla ### a responsabilità limitata, ### chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: 1. in via principale, accertato che la ### a.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro tempore si è resa inadempiente all'obbligo di stipulare il rogito notarile per l'assegnazione definitiva dell'unità abitativa prenotata dal sig. ### - emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo dell'atto di trasferimento delle proprietà non concluso relativamente alla mansarda ubicata nella scala B con ingresso a sinistra del fabbricato sociale, individuato al N.C.E.U. di Caserta al ### 2, ### 1232, ### 65, ### cens. 2,###/1 sito in ### alla seconda ### di ### e - ordinare conseguentemente al ### dei ### di ### la sua trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità; 2. condannare il convenuto al pagamento di diritti, onorari, spese generali e specifiche del giudizio.  ### convenuta si è regolarmente costituita con comparsa in cui ha così concluso: 1) Rigettare le domande proposte dall'attore; 2) In via riconvenzionale, dichiarare l'inadempimento contrattuale del sig. ### e per l'effetto condannare il sig. ### al pagamento della somma di ### pari alla quota capitale dovuta oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, quale saldo per il trasferimento della proprietà della mansarda; 3) Sempre in via riconvenzionale, previa declaratoria dell'occupazione sine titulo da parte del sig. ### dell'appartamento per cui è causa, condannare quest'ultimo al risarcimento del danno derivante alla ### per l'illegittima occupazione e detenzione dell'immobile di cui sopra e per il mancato godimento dello stesso, per un importo mensile di ### dal gennaio 2000, anno in cui il sig. ### è divenuto inadempiente rispetto al pagamento delle somme dovute, al settembre 2013, per un importo complessivo pari ad ### 153.000 ovvero per la somma maggiore o minore che risulterà in corso di causa anche a mezzo CTU con interessi e rivalutazioni.  4) In subordine e salvo gravame ordinare il rilascio immediato del bene immobile nella piena disponibilità della convenuta\attrice, fatto salvo quanto su richiesto a titolo di risarcimento dei danni. 
Le vicende che hanno portato all'odierno giudizio sono così ricostruite da parte attrice: la ### è stata costituita il ### al fine di costruire un fabbricato da assegnare in porzioni ai singoli soci (doc. 1); essa non ha fruito di finanziamenti pubblici. 
All'assemblea dei soci del 25 giugno 1991 ### e ### sono stati ammessi quali soci e hanno ricevuto in assegnazione la mansarda per cui è causa, ubicata nella scala B con ingresso a sinistra del fabbricato sociale, individuato al N.C.E.U. di ### al ### 2, ### 1232, ### 65, ### cens. 2,###/1, sito in ### alla seconda ### di ### come risulta da una copia di visura per immobile del 03.11.2006 . 
Con scrittura privata del 04.07.1991 tra il rappresentante della ### e ### e ### le parti convenivano che, dopo aver fatto richiesta ed essere entrati a far parte della cooperativa con la qualità di soci “i sig.ri ### e ### versano a mani dell'avv. ### incaricato alla riscossione per conto della ### la somma di £ 25.000.000 quale quota contante e si obbligano ad accollarsi per il residuo dovuto il mutuo di £ 50.000.000...”.  ### versava tre assegni della ### per un valore complessivo di lire 25.000.000. 
Nel gennaio 1992, a seguito della rottura dei rapporti sentimentali tra ### e ### quest'ultima cedeva ogni diritto inerente la cooperativa a fronte del pagamento, da parte del ### della somma di lire 15.000.000; pertanto la ### con la scrittura privata del 21.01.1992, rilasciava quietanza di pagamento e cedeva all'odierno attore tutti i diritti vantati sulla quota di partecipazione alla #### Deduce l'attore che non è mai stato chiamato per la stipula dell'accollo del mutuo di cui alla scrittura privata datata 04.07.1991 e che era all'epoca ignaro della mancata erogazione del mutuo per cui su richiesta del presidente della cooperativa, ha versato tre rate di preteso mutuo (rispettivamente in data ###, 04.01.1993 e 01.07.1993), per complessive ### 13.962.020. 
Tuttavia, quando ### si accorse che nessun mutuo era stato stipulato, che nessun netto ricavo era stato ottenuto e quindi che nessuna opera sarebbe stata realizzata, pagò con denaro proprio ogni spesa necessaria per completare definitivamente casa propria e tutte le opere necessarie e che dal 1993 mai nessuna richiesta di pagamento è stata avanzata nei suoi confronti. 
Deduce, ancora, l'attore che l'assemblea ordinaria del 25 maggio 2008 si riunì per discutere secondo l'o.d.g. il conferimento del mandato per l'assegnazione di unità abitative ai soci prenotatari come di seguito riportato: “il Presidente fa rilevare che i soci di seguito specificati, tra gli altri, non hanno ancora stipulato il rogito notarile per l'assegnazione definitiva delle unità abitative prenotate, pur avendo versato per intero la quota a loro carico e avendo proceduto all'accollo del mutuo frazionato verso il ### dei ### di ### Precisamente le suddette unità al foglio n.52, del comune censuario di ### sono così abbinate per subalterni: ……… ### Na 13.02.1966 sub 30.” Deduce, quindi, l'attore che fu conferito il mandato per la stipula dell'atto notarile per tutti i soci riconosciuti espressamente come aventi diritto tranne per l'attore ### Pertanto, in data #### inviava una raccomandata per chiedere di procedere con il rogito senza nessun seguito. 
In data ###, l'attore sollecitava nuovamente l'assegnazione dell'unità immobiliare, ma la maggioranza dei soci, si opponeva in quanto il mancato accollo per lire 50.000.000 rappresentasse un motivo ostativo all'assegnazione. 
In una successiva assemblea del 30.05.2012, di cui il ### non ha ricevuto convocazione, il presidente rappresentava ai soci che la cooperativa vantava nei confronti del socio un credito di lire 50.000.000. 
Va, altresì, evidenziato che l'attore ha formulato una proposta transattiva offrendo alla cooperativa la somma di ### che è stata rifiutata con espressa dichiarazione - da parte della ### - di non aver interesse a formulare una controproposta. 
Parte convenuta ha dedotto che era stato erogato da MPS un mutuo indiviso per lire 250 milioni negli anni 1991 - 1992 per la quale fu iscritta ipoteca su 5 immobili della cooperativa tra cui quella dell'attore e che il mancato frazionamento del mutuo fu causato dall'inadempimento del ### Tal circostanza è contestata dall'attore ma è provata dai documenti prodotti dalla parte convenuta. 
Deduce, ancora il ### di aver versato in tutto lire 38.962.020 in virtù di versamenti eseguiti rispettivamente in data ###, 04.01.1993 e 01.07.1993 per cui, a voler tutto concedere, l'attore sarebbe tenuto al pagamento di ### e non ### come richiesto dalla convenuta in riconvenzionale. 
Fatte queste premesse in fatto va ricordato, in ordine alla domanda formulata da parte attrice, che, secondo costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, "la domanda di esecuzione specifica, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., può essere proposta anche nei confronti di una società cooperativa che … abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, di fronte al rifiuto della società di prestarsi, in concorso di tutte le circostanze richieste, all'atto traslativo dell'immobile al socio assegnatario" (Cass., n. 752/97; conf. Cass. 8.3.1995 n. 2697), con la precisazione però che l'accoglimento di tale domanda è "condizionato al compiersi della fattispecie complessa e progressiva, che prevede, oltre all'assunzione, da parte della società, dell'obbligo a prestare il proprio consenso al trasferimento e l'effettuazione della prenotazione dell'alloggio, la realizzazione, altresì, dei presupposti concreti, previsti dalla legge e dall'atto costitutivo della cooperativa per tale assegnazione, consistenti, oltre che nella individuazione del bene, nella definizione precisa e non contestata del relativo corrispettivo a carico di ciascun socio, così da rendere legittimo, e quindi dovuto, il successivo atto traslativo del diritto di proprietà individuale" (così Cass. III sent. n. 3279/2006; conf. Cass., n. 7157/2004; Cass., n. 6206/97; Cass., n. 2697/95; Cass., n. 2120/92).  ### l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, "in tema di società cooperativa, aventi per oggetto sociale la costruzione e l'assegnazione di alloggi ai soci, la domanda ai sensi dell'art. 2932 c.c., di esecuzione specifica dell'obbligo di trasferimento dell'immobile postula la preliminare acquisizione dello status di socio da parte del promittente assegnatario, consacrato nell'atto costitutivo della società, e la successiva attività attuativa, consistente nella cosiddetta "prenotazione" dell'immobile, con la quale si sia proceduto alla verifica della realizzazione dei presupposti concreti per l'assegnazione, nonché all'individuazione dell'alloggio e del corrispettivo (da ultimo, cfr. Cass. Sez. 1, 04/11/2015, n. 22565). 
In tal senso, si ravvisa una fattispecie complessa e progressiva, la quale prevede, oltre all'assunzione, da parte della società, dell'obbligo a prestare il proprio consenso al trasferimento, anche l'effettuazione della prenotazione, che rende dovuto il successivo atto traslativo del diritto e perciò illegittimo il rifiuto della società di prestarsi all'atto traslativo dell'immobile al socio assegnatario. La prenotazione è atto negoziale, seppur vincolato al rispetto di regole fissate dalla legge e dall'atto costitutivo, non meramente unilaterale, giacché appunto produce l'insorgenza del diritto di contenuto obbligatorio alla prestazione del consenso per il trasferimento della proprietà dell'alloggio, analogamente ad un contratto preliminare, e vale come promessa di assegnazione non soltanto nei rapporti tra la società e il singolo socio prenotatario, ma pure nei confronti dei restanti soci, in quanto strumento di realizzazione dello scopo sociale (Cass. Sez. 1, 24/01/1997, n. 752; Cass. Sez. 1, 17/07/1980, 4649)" (cfr. Cass. civ. sez. II, 07/07/2017 n. 16900). 
Nel caso di specie, deve ritenersi pacifica, siccome non oggetto di contestazione di sorta ex art.  115 c.p.c. (ed anzi ammessa dalla convenuta), la sussistenza degli atti di prenotazione degli immobili promessi in assegnazione dalla società cooperativa convenuta, e la qualità di socio dell'attore. 
Ai fini della pronuncia della sentenza costitutiva in parola, occorre anzitutto che sussista l'inadempimento del promittente venditore. 
Tale circostanza è provata proprio per i verbali versati in atti da entrambe le parti e risulta circostanza non contestata.  ### ha anche documentalmente provato di aver diffidato la società convenuta a fissare la data per la stipula del rogito definitivo di compravendita, e lo stesso sia prima che dopo l'instaurazione del presente giudizio ha manifestato la propria disponibilità a provvedere al saldo di quanto dovuto contestando il quantum. 
Nessuna prova di esatto adempimento è stata offerta dalla convenuta, come sarebbe stato suo onere in forza del noto principio espresso dalle ### della Suprema Corte di Cassazione (cfr. Cass. civ. S.U. sent. n. 13533/2001). 
Un secondo presupposto per l'ottenimento della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. è costituito dalla possibilità dell'esecuzione, nel senso che la situazione di diritto o di fatto non sia tale da impedire che la sentenza stessa produca gli effetti del contratto definitivo (si pensi, ad esempio, all'ipotesi in cui la cosa appartenga ad un terzo o al caso del sopravvenuto perimento del bene o, ancora, all'incommerciabilità del bene per irregolarità edilizie) e sempre che non si tratti di semplici impossibilità parziali o addirittura di inesattezze compatibili con la realizzazione del risultato del definitivo (cfr., ex multis, Cass. civ., sent.  3179/79). 
Nel caso di specie, in base a quanto dedotto dalle parti non sussiste alcun impedimento. 
Ai fini della pronuncia della sentenza invocata dalle parti attrici, occorre inoltre che il rimedio non sia espressamente escluso dal titolo (art. 232, co. 1 c.c.), circostanza che non ricorre nella vicenda in esame.  ### presupposto, infine, per l'ottenimento della sentenza che tenga luogo del contratto definitivo inadempiuto è l'esecuzione o l'offerta della controprestazione, se esigibile (art.  2932, comma 2 c.c.). 
A tal riguardo si osserva che il requisito della preventiva offerta è inteso ad evitare che la sentenza costitutiva in questione possa essere domandata dalla parte che, a sua volta, sia inadempiente, per cui occorre che la parte attrice si sia mostrata o si mostri pronta ad adempiere: una volta che la prestazione sia esigibile, è dunque necessaria un'offerta effettuata con l'osservanza delle forme di legge (offerta reale o per intimazione) o, quanto meno, delle forme secondo gli usi ex art. 1214 È principio condiviso dalla giurisprudenza di legittimità quello secondo cui la norma in esame "non richiede che l'offerta della controprestazione sia formale, nei termini rigorosi di cui agli artt. 1208 e 1209 c.c. (v. Cass. n. 8556/98, n. 8532/94, n. 10139/91 e n. 5781/88), essendo sufficiente un'offerta nelle forme d'uso, secondo la previsione del successivo art. 1214 c.c. (v. 
Cass. n. 12516/95) e, in definitiva, un'offerta costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda ogni perplessità sulla concreta intenzione della parte di adempiere (v. Cass. n. 10675/95, 1077/95, n. 8532/94, n. 2803/90 e n. 1554/89) e quindi anche l'offerta della prestazione, formulata in giudizio dalla parte, personalmente o per mezzo del procuratore, prima della pronuncia (v. Cass. n. 10675/95 e n. 5781/88), ovvero la manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita, rappresentata nell'atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore" (cfr. Cass. n. 5151/03); ancora si è affermato che "in tema di contratto preliminare di compravendita, l'offerta della prestazione, richiesta dal secondo comma dell'art. 2932 c.c. può ritenersi implicita nella domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, considerato che la verificazione degli effetti traslativi della sentenza di accoglimento sostitutiva del non concluso contratto definitivo deve essere necessariamente condizionata dal giudice all'adempimento della controprestazione" (cfr. Cass. n. 16881/07). 
Non solo, ma per giurisprudenza costante il contraente che chiede, a norma dell'art. 2932 c.c., l'esecuzione specifica di un contratto preliminare non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il saldo del prezzo risulti dovuto - come nel caso di specie - all'atto di stipula del contratto definitivo (cfr. Cass. 1 agosto 2001 n. 10469, Cass. 11 luglio 2000, n. 9176, Cass. n. 8212/06), essendosi precisato che, in applicazione della disposizione richiamata, "se la prestazione di colui che chiede l'adempimento in forma specifica consiste nel versamento di una somma di danaro da effettuare, secondo il preliminare, al momento della stipula del definitivo, costituisce offerta idonea, perché secondo gli usi (art. 1214 cod. civ.), l'invito del promissario acquirente al promittente alienante a presentarsi dinanzi al notaio per la predetta stipula, mentre costituisce seria manifestazione della volontà di adempiere la proposizione da parte del promittente acquirente della domanda di adempimento in forma specifica del contratto perché il verificarsi degli effetti della sentenza di accoglimento - sostitutiva del contratto - deve esser condizionato dal giudice all'adempimento della sua prestazione" (cfr. Cass. n. 16822/03). 
Nella vicenda in esame, part attrice ha allegato di avere già saldato parte dell'intero prezzo e ha formulato offerta transattiva sebbene per importo inferiore a quanto richiesto dalla parte convenuta. 
Un ultimo cenno merita la questione relativa alla necessità di una sostanziale identità di contenuto tra preliminare e sentenza costitutiva ex art. 2932 La sentenza che tiene luogo del contratto definitivo inadempiuto deve necessariamente riprodurre, nelle forme del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche (cfr. ex multisCass. civ., sent. n. 18050/2012). 
Per tutte le ragioni dianzi esposte, in accoglimento della spiegata domanda ex art. 2932 c.c., si dispone il trasferimento come richiesto da parte attrice ma subordinato al pagamento dell'importo residuo. 
Invero, è da ritenersi, come richiesto dalla domanda riconvenzionale di parte convenuta, che alla ### spetti il diritto al pagamento del corrispettivo della prestazione, in relazione all'eccezione di inadempimento sollevata dalla ### srl. Per il residuo di prezzo che va quantificato in mediante versamento diretto della somma di ### pari alla quota capitale dovuta quale saldo per il trasferimento della proprietà dell'immobile de quo, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria ### altra domanda va disattesa e ciò con particolare riguarda alle ulteriori domande riconvenzionali proposte dalla parte convenuta né di pagamento di indennità per occupazione sine titulo - totalmente infondata in forza di quanto premesso - né della domanda risarcitoria formulata dalle parti attrici, difettando la prova del danno sotto il profilo dell'an. 
Le spese in forza della soccombenza reciproca possono ritenersi compensate.  P.Q.M.  ### definitivamente pronunciando sulla domanda, tra le parti in epigrafe indicate, contrariis reiectis così provvede accoglie la domanda ex art. 2932 c.c. formulata dall'attore #### e, per l'effetto, trasferisce in suo favore e contro #### S. R. L., (P.I. ###), in persona del Presidente pro tempore la piena proprietà di mansarda per cui è causa, ubicata nella scala B con ingresso a sinistra del fabbricato sociale, individuato al N.C.E.U. di ### al ### 2, ### 1232, ### 65, ### cens. 2,###/1, sito in ### alla seconda ### di ### subordinatamente alla condizione sospensiva del pagamento da parte dell'attore in favore della società convenuta ### pari alla quota capitale dovuta quale saldo per il trasferimento della proprietà dell'immobile oltre interessi legali dalla domanda riconvenzionale al saldo.  compensa le spese. 
Così, 20/03/2022 
Il Giudice
 dott. ###