Banca Dati della Giurisprudenza Civile

CORTE DI CASSAZIONE

Sentenza n. 15222/2023 del 30-05-2023

SENTENZA sul ricorso iscritto al n. ###/2018 R.G. proposto da: ### S.R.L., elettivamente domiciliata in ### 57, presso lo studio dell'avvocato ### rappresentata e dife sa dagli avvocati ### O ##### -ricorrente contro ### 36 MILANO, elettivamente domiciliato in ### 24, presso lo studio dell 'avvocato ### che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ### -controricorrente nonché contro ### S.A.S. ### & C.   -intimata avverso la ### della CORTE D'### di MILANO 3709/2018 depositata il ###.  2 di 16 Viste le conclusioni motivate, ai sensi dell'art. 23, comma 8-bis, d.l.  28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni nella legge 18 dicembre 2020, n. 176 (applicabile a norma dell'art. 8, comma 8, del d.l. 29 dicembre 2022, n. 198, convertito con modificazioni nella legge 24 febbraio 2023, n. 14), formu late dal P.M. in persona del ### il quale ha chiesto di rigettare il ricorso. 
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/05/2023 dal ##### s.r.l. ha proposto ricorso , articolato in otto m otivi, avverso la senten za n. 3709/2018 della Corte d'app ello di ### pubblicata il 31 luglio 2018. 
Resiste con controricorso il ### di #### Non ha svolt o attivi tà difensive l'intimata ### s.a.s. di ### & c. 
La Corte d 'appello di ### ha rigettato i gravam i avanzat i dalla ### s.a.s. e d alla ### s.r.l . contro la sente nza resa dal Tribunale di ### in data 19 maggio 2015. La pronuncia di primo grado aveva respinto l'impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dalla condomina ### s.a.s. avverso la deliberazione dell'assemblea del ### di #### approvata il 15 febbraio 2012, volta ad impedire alla ### s.a.s. di destinare ad asilo nido l'unità immobiliare di sua proprietà, locata con contratt o del 21 dicem bre 2011 alla ### s.r.l. per uso, appunto, di asilo nido, ludoteca e centro per famig lie e bambin i. ### condominiale nell a impugnata delibera aveva invocato il divieto contenuto nell'art. 9 del regolamento di condominio, finalizzato ad impedire di “destinare gli appartamenti e gli altri enti dell o stabil e a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto”, aggiungendo “è vietato destinare gli 3 di 16 alloggi a uso sani tario, gabine tti di cura, ambulatorio pe r malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni”. 
Il convenuto ### di #### aveva peraltro proposto domanda riconvenzionale p er ottenere la condann a dell'attrice ### s.a.s. a cessare la destinazione asilo nido dei locali di proprietà della stessa, nonché al risarcimento dei danni. A fronte di tale riconvenzionale, la ### s.a.s. chiamò in causa la ### s.r.l. per essere tenuta indenne in caso di condanna al risarcimento dei danni. ### s.r.l. ne l costituirsi p ropose a sua volta domanda risarcitoria contro la locatrice ### s.a.s., per non avere la stessa garantito l'idoneit à dell'immobile locato alla destinazione pattuita nel contratto di locazione.  ### ale di ### accolse la d omanda d el ### di #### e condannò la ### s.a.s. e la ### s.r.l.  alla immediata cessazione dell'attività di asilo nido, giacché contraria al regolamento di condominio. La sentenza di primo grado rigettò poi la domanda dell'attrice diretta alla declaratoria di nullità della clausola regolamentare, nonché la domanda risarcitoria d el ### dichiarò perciò assorbita la domanda di manleva rivolta dalla ### s.a.s. contro la ### s.r. l., ed infi ne respinse la domand a di risarcimento azionata dalla ### s.r.l. verso la propria locatrice. 
La sentenza d'appello ha quindi sostenuto che l'art. 9 del regolamento deve intend ersi volto a vietare, costituen do “un vincolo di natura reale”, non solo il mutamento della destinazione d'uso degli alloggi rispetto a quanto configurato nei singoli rogiti di acquisto, ma anche l'esercizio di una serie di specifiche attività. ###à di asilo nido privato, svolta da ### s.r.l. nell'immobile di proprietà ### ad avviso dei giudizi di secondo grado incor rerebbe in ent rambi i divieti regolamentari, avendo essa determinato: a) sia un mutamento della destinazione d 'uso, ai sensi della legislazion e dell a ### 4 di 16 Lombardia, sia pure in relaz ione a “sottocatego rie del medesimo raggruppamento”, ovvero da direzionale a produtt iva; b) sia l'adibizione ad una delle at tività sp ecificamente vietate dal regolamento “essendo l'asilo una scuola ove si pratica notoriamente anche musica e canto oltre ad altre attività didattiche che, p er l'affollamento dell'utenza, comportano quelle condizioni di rumorosità che la norma regolame ntare ha int eso dl tutto inequivocamente vietare”. 
La Corte d'appello, su l motivo di gravame ### s.r.l ., che contestava la condanna all a cessazione de ll'attività resa anche ne i propri confronti dal Tribunale, pur avendo il ### rivolto tale domanda inibitoria nei soli confronti della condomina ### s.a.s., ha risposto che la chiamata in garanzia della conduttrice ### s.r.l. ad opera d ella stessa locatrice ### s.a.s. avev a “esteso il contraddittorio” in ordine alla pretesa del ### il che bastava a giustificare la condanna solidale delle due società. 
Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui a ll'art. 2 3, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2 020, n. 1 37, convertito con modificazioni dal la legg e 18 dicembre 2020, n. 176 (applicabile a norma dell'art. 8, comma 8, del d.l. 29 dicembre 2022, n. 198, convertito con modificazioni nella legge 24 febbraio 2023, 14). 
La ricorrente ha presentato memoria.  MOTIVI DELLA DECISIONE 1) Il primo m otivo d el ricorso d ella ### s.r.l . denuncia la violazione dell'art. 112 c.p.c., per aver omesso la Corte d'appello di ### di pronunciarsi sull'eccezione formulata dalla ricorrente per far dichiarare l'inopponibilità de lla clausola n. 9 del regolamento condominiale che limita la d estinazione dell e proprietà esclusive, attesa la mancata specific a in dicazione della stessa nella nota di 5 di 16 trascrizione del rogito tra la ### s.a.s. e la propria dante causa ### La questione sarebbe stata posta nella comparsa conclusionale del giudizio di appell o e sarebbe comunque rilevabile d'ufficio, trattandosi della costituzione di servitù reciproche. 
Il second o motivo di ricorso de nuncia la violazione degl i artt. 1 11 Cost., 132, comma 2 n. 4 e 161 c.p.c., nonché dell'art. 118, commi 1 e 2, disp. att. c.p.c., giacché la Corte d'appello non avrebbe esposto il percorso argomentativo utilizzato per accertare la violazione da parte della ### del divieto sancito dalla prima parte dell'ar t. 9 del regolamento condominiale, in relazione al passaggio da uso ufficio ad uso asilo, dovendosi ricomp rendere l'asilo nid o nella medesima categoria catastale ### risultante dal rogito di acquisto. 
Il terzo motivo del ricorso della ### s.r.l. censura la violazione degli artt. 1362 e 1371 c.c., in relazione alla interpret azione data dalla Corte d'appell o di Mi lano dell'art. 9 del regolamento condominiale. La ricorrente deduce che i giudici del merito avrebbero illegittimamente inteso in maniera estensiva il testo del divieto regolamentare. 
Con il quarto motivo di ricorso viene denunciata la violazione degli artt. 346 e 347, comma 1, c.p.c., per avere la Corte d'appello fondato la prop ria decisione anche sull a asserita violazione da parte della ### del divieto di destinare gli alloggi a uso di scuole di musica, canto e ballo, ovvero sulla violazione del secondo divieto dettato dall'art. 9 del regola mento condominiale, riten uta assorbita dal Tribunale ed oggetto di un'eccezione riprop osta in appello non nel termine di cui all'art. 347, comma 1, c.p.c., bensì solo in sede d i comparsa di ri sposta de positata il giorno precedente alla prima udienza. Tale tardiva allegazione nel richiamare un profilo assorbito in primo grado av rebbe im pedito al giudice del gravame di porre a 6 di 16 fondamento della propria decisione anche la violazione della seconda declinazione del divieto regolamentare. 
Con il quinto motivo la ### s.r.l. contesta la violazione degli artt. 1362 e 1371 c.c., per avere la Corte di ### ritenuto che la destinazione d'uso ad asilo nid o privato dell'un ità immob iliare di proprietà ### s.a.s. po tesse essere ricondotta tra gl i usi espressamente vietati dalla seconda parte del primo periodo dell'art.  9 del regolamento condominiale. 
Il sesto mo tivo del ricorso della ### s.r.l. deduce an cora la violazione degli artt. 1362 e 1371 c.c., giacché la Corte d'app ello avrebbe ritenuto applicabile il divieto di destinazione agli usi indicati non solo agli alloggi del condominio, bensì anche agli “altri enti” del fabbricato, qual è l'unità immobiliare locata alla ricorrente, a fronte di un contrario dato letterale emergente dal testo negoziale. 
Con il settimo motivo si denuncia la violazione dell'art. 2697 c.c., per avere la Corte d'appello ritenuto provato, pur in presenza di riscontri documentali in senso contrario, che l'attività di asilo comporterebbe una condizion e di rumorosità, presu pposto per poi ritenere tale destinazione rientrante nell'amb ito di quelle proibite dall'art. 9 del regolamento.  ### motivo di ricorso censura la violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c., per aver la Corte d'appello ritenuto la rumorosità dell'asilo nido un fatto notorio, tratt andosi di luog o ove si praticano altresì canto e musica. Una tale conclusione violerebbe il principio dispositivo, come anche quello del contraddittorio, introducendo come fatti notori degli elementi valutativi che necessitere bbero invece di appositi accertamenti tecnici quantitativi.  2. Va dapprima definito il tema del presente giudizio di legittimità. 
Il ricorso per cassazione avverso la sentenza d'appello, che ha visto soccombenti nei confronti del ### di ### di 16 condomina ### s.a.s. qu anto la condut trice ### s.r.l ., è stato proposto unicamente da quest'ultima.  2.1. Esula pertanto da quanto sia stato devoluto a questa Corte ogni profilo attinente all'impugnazione ex art. 1137 c.c. spie gata dalla condomina ### s.a.s. avverso la deliberazione dell'assemblea del ### di ### approvata il 15 febbraio 2012.  2.2. Come più volte affermato da questa Corte, soltanto i condomini, e cioè i titolari di diritti reali sulle unità immobiliari, e non anche i conduttori, hanno la facoltà di im pugnare le deliberazioni dell'assemblea, salvo che per le ipotesi regolate dall'art. 10, comma 1, legge n. 27 luglio 1978, n. 392 (Cass. n. 27162 del 2018; n. 19608 del 2020) . La sentenza di annullamen to di u na deliberazione assembleare, del resto, ha effett o soltanto ne i confronti di tutti i condomini, ovvero degli e ffettivi compone nti dell'organizzazione condominiale, in coerenza col d isposto del primo comma dell'art.  1137 c.c. Se il conduttore può subire pregiudizi dall'approvazione di una determin ata deliberazione dell'assemblea condominiale, ove la stessa, in particolare, arrechi molest ie al diritto perso nale di godimento dell'utilizzatore, ciò giustifica eventualmente il ricorso alle tutele di cui agli artt . 1585 e 158 6 c.p.c., ma no n amplia la legittimazione alla impugnazione ex art. 1137 c.c. (Cass. n. 19608 del 2020; n. 7609 del 1987). Il conduttore che interviene nel giudizio ex art. 1137 c.c. promosso dal locatore svolge, pertanto, un intervento adesivo semplice o dipendente, e, di conseguenza, non è titolare del diritto di impugnare in via aut onoma la sentenza sfavorevole al locatore adiuvato in punto di validità de lla deli berazione dell'assemblea, ma può solo ade rire all'appello o al ricorso pe r cassazione proposti da quest'ultimo.  2.3. Pure estranea al tema del giudizio di cassazione è ogni questione di nullità del regolamento contrattuale di condominio, in quanto tale 8 di 16 azione è esperibile non nei confronti dell'amministratore, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti altri, in situazione di litisconsorzio necessario, trattandosi, d a un punto di vista strutturale, di un contratto plurilaterale avente scopo comune (Cass. n. 6656 d el 2021).  2.4. Avendo la Corte d'appello inteso (con statuizione non colpita da specifica censura) che, a front e della dom anda di cessazione dell'attività contraria al divieto regolamentare rivolta dal ### nei confronti della condomina ### s.a.s. e d ella chiamata in garanzia del la conduttrice ### s.r.l . ad opera d ella stessa locatrice ### s.a.s., si fosse “esteso il contraddittorio” in ordine alla pretesa del ### e avendo perciò confermato la condanna inibitoria delle due società, il tema delle censure si limita, dunque, alla questione dell'opponibilità alla cond uttrice ricorrente della disposizione contenuta nel regolamento condominiale che stabilisce il divieto di destinare singoli locali dell'edificio a determinati usi.  2.5. Va prioritariamente e separatamente affrontato il quarto motivo di ricorso, che pone una questione di natura processuale. 
Il motivo non è fondato. 
Le domand e ed eccezioni non accolte in primo grado, in qu anto riamaste assorbite ( nella specie, si deduce dalla ricorrente, quella fondata sulla vi olazione del divieto di destinare gli alloggi a u so di scuole di musica, canto e ballo), vanno riproposte, ai sensi dell'art.  346 c.p.c., con il primo atto difensivo e comunque non oltre la prima udienza (Cass. Sez. Unite, n. 7940 del 2019).  2.6. Possono ora esaminarsi congiuntamente il primo, il secondo, il terzo ed il quin to motivo d i ricorso, t ra loro connessi, restando assorbiti il sesto, il sett imo e l'ott avo mot ivo, i q uali perdono immediata rilevanza decisoria pe r effetto dell 'accoglimento delle indicate censure. 9 di 16 2.6.1. ### intentata dal ### inio di ### per l'asserita violazione, in immobile condotto in locazione, di una prescrizione contenuta nel regolamento condominiale di non destinare i si ngoli locali di prop rietà esclu siva dell'edificio a determinat i usi, recante altresì la do manda di cessazione dell'attivit à abusiva e di accertamento della illegittimità de ll'attività svolta ne ll'immobile alla stregua del divieto regolamentare, non poteva proporsi nei confronti della sola conduttrice ### s.r.l ., essendo la propriet aria dell'unità immobiliare ### s.a.s. litisconsorte necessario in un tale giudizio. Ciò si comprende in qua nto il giudizio che sia diretto a verificare l'esistenza e l'opponibilità di una si ffatta c lausola del regolamento, la quale preveda limitazioni all'uso d elle un ità immobiliari in proprietà esclusiva, accerta la su ssistenza di servitù reciproche che riguardano immedi atamente la cosa e perciò deve coinvolgere anche il proprietario, e non soltanto il conduttore. 
Deve invero considerarsi che l'azione del condominio diretta a curare l'osservanza del regola mento ed a far riconoscere in giudizio l'esistenza della servitù che l imiti la facoltà del p roprietario della singola unità di adibire il suo immobile a determinate destinazioni, si configura come confessoria servitutis, e perciò vede quale legittimato dal lato passivo in primo luogo colui che, oltre a contestare l'esistenza della servitù, ab bia un rapporto attuale con il fondo servente (proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomin e), poten do solo nei confronti di tali soggett i esser fatto va lere il giudicat o di accertamento , contene nte, anche implicitamente, l'ordine di astenersi da qual siasi turbativa nei confronti del titolare della servitù o di rimessione in pristino, mentre gli autori materiali della lesione del diritto di servitù possono essere eventualmente chiamati in giudizio quali destinatari dell'azione ex art.  1079 c.c. ove la loro condotta si sia posta a titolo di concorso con 10 di 16 quella di uno dei p redetti sogge tti o abbia comu nque impli cato la contestazione della servitù (arg. da Cass. n. 1332 del 2014; n. 1383 del 1994). 
Il condom inio, quindi, sempre che sia provata l'operatività della clausola limitativa, ovvero la sua opponibilità al condomino locatore, può chiedere, comunque, nei diretti confronti del conduttore di una porzione del fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in for ma sp ecifica delle istituite limitazioni, giacché il conduttore non pu ò venire a trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da que lla del condomino su o locatore, il quale, a sua volta, è tenuto ad imporre contrattualmente al condut tore il rispetto degli obblighi e dei divi eti previsti dal regolamento, a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anch e mediante la cessazione del rapporto di locazione (cfr. Cass. n. 24188 del 2021; n. 11383 del 2006; n. 4920 del 2006; n. 16240 del 2003; n. 23 del 2004; n. 15756 del 2001; n. 4963 del 2001; n. 8239 del 1997; n. 825 del 1997; n. 5241 del 1978). 
Le aspirazioni d el conduttore di d estinare l'immob ile locato al soddisfacimento delle proprie esigenze abitative o all'eser cizio della sua attiv ità produttiva non h anno, invero, spazio per alcuna rivendicazione nei confronti della collettività condominiale, e vengono relegate al piano dei rimedi sinallagmatici esperibili verso il locatore. 
Il nos tro ordinamento, diversamente da altri, non differenzia, in termini di oppon ibilità al conduttore, tra clausole del regolamento condominiale trascritte prima o dopo la stipula del co ntratto di locazione. Il conduttore convenuto dal condominio sull'assunto della violazione della norma regolamentare non può perciò invocare alcuna verifica giudiziale di meritevolezza della limitazione al suo godimento, ma solo ri levare, eventu almente, la ma ncata approvazione o 11 di 16 l'inopponibilità di quel re golamento che rappresenta la condizione costitutiva dell'esperita azione.  2.6.2. Il condominio, che faccia valere nei confronti del conduttore la violazione del divieto contenuto n el regolamento condominiale di destinare i singoli locali di prop rietà esclu siva a determinati usi e richieda la cessaz ione d ella destinazione abusiva al co nduttore, deduce l'esistenza d i servitù gravanti sulla cosa locata, le qu ali menomano il diritto del condutt ore, e ciò implica l'applicabilità dell'art. 1586 c.c. con riguardo al rapp orto locativo. Il conduttore convenuto dal condominio, ove si opponga alla pretesa di quest'ultimo, dimostra comunque di avere interesse a rimanere nella lite, agli effetti del secondo comma del citato art. 1586 c.c., interesse qui risultante dalle decisioni rese nei pregressi gradi del giudizio ( Cass. n. 5899 del 2022; n. 457 del 1976; n. 892 del 1962).  2.6.3. Accertata la permanente legittimazione della conduttrice ### s.r.l. a ver ificare l'esistenza e l'o pponibilità della disposizione contenuta nell'art. 9 del regolamento condominiale, la sentenza della Corte d'appello di ### ha deciso le relative questioni di diritto non uniformandosi all'orientamento consolidato di questa Corte, senza fornire elementi che possano indurre a modificare tale orientamento.  2.6.4. E' noto che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenu te nel regolamento di condominio, volte (come nella specie, in forza del dedotto articolo 9 del regolamento del ### di ###) a vie tare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive (nella specie, si tratta del divieto di “destinare gli appartamenti e gli altri enti dello sta bile a uso diverso da q uello figurante nel rogito di acquisto”, ovvero di “destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambu latorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e p ensioni”), costitu iscono servitù 12 di 16 reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponib ilità ai terzi acquiren ti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, riman e subordin ata all'adempimento dell'onere di trascrizione del relativo peso (Cass. 23 del 2004; n. 5626 del 2002; Cass. n. 4693 del 2001; Cass. n. 49 del 1992; n. 21024 del 2016; n. 6769 del 2018; n. 3852 del 2020; 24526 del 2022).  2.6.5. Configurandosi, appunto, tali restrizioni di godimento delle proprietà esclusive come servitù reciproche, intanto può allora ritenersi che un regolamento condominiale ponga limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in quanto le medesime limitazioni siano enunciate nel regolam ento in modo chiaro ed esplicito, dovend osi desu mere inequivocamente dall'atto scritto, ai fini de lla costituzione convenzionale delle reciproche servitù, la volontà delle p arti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Il contenuto di tale diritto di servitù si concreta nel corrispondente dovere di ciascun condomino di astenersi dalle attività vietate, quale che sia, in concreto, l'entità della compressione o della riduzione delle condizioni di vantaggio derivanti - come qualitas fundi, cioè con carattere di realità - ai reciproci fondi dominanti, e perciò indipendentemente dalla misura dell'interesse d el titolare d el ### o degli altri condomi ni a far cessare impedimenti e turbative. Non appaga, pertanto , l'esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell'utilit à costituenti il contenuto d ella servitù costituita per negozio la formulazione di divieti e limitazioni nel regolam ento di condominio operata non mediante elencazione delle attività vietate, ma mediante generico riferimento ai pregiudizi 13 di 16 che si ha intenzione di evitare (quali, ad esempio, l'uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato), da verificare di volta in volta in concreto, sulla base della idoneità della destinazione, semmai altresì saltuaria o sporadica, a produrre gli inconvenienti che si vollero, appunto, scongiurare (Cass. n. ### del 2021; n. ### del 2021; n. 24188 del 2021; n. 21307 del 2016; n. 23 del 2004).  2.6.6. La condivisa esigenza di chiarezza e di univocità che devono rivelare i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle uni tà immobiliari in proprietà esclusiva, coerente con la loro natura di servitù reciproche, comporta che il conten uto e la portata di detti divieti e lim iti vengano determinati fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate. ###. 1362 c.c., del resto, allorché nel primo comma prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limi tarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto, anzi intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espression i usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contrae nti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile.  2.6.7. Nella interpretazione del divieto di “destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto”, occorre allora considerare che il contenuto di un diritto reale di servitù non può consistere in un generico divieto di disporre del fondo servent e, dovendo il titolo costitutivo contenere tutti gli elementi atti ad individuare la portata oggettiva del peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario, con la specificazione dell'estensione (Cass. n. 18349 del 2012). 14 di 16 Si insegn a in dottrina ch e la servitù è un “diritto reale speciale”, sicché contenuto di essa, ove il peso imposto consis ta in un non facere, non può mai essere un indeterminato divieto di astensione da ogni diversa destinazione all'utilizzazione del fondo servente, che ne svuoti la proprietà. 
La questione rievoca il complesso dibattito sui vincoli convenzionali alla destinazione d'uso dei beni immobili e sulla inidoneità degli stessi a va licare l'efficacia merament e obbligatoria. Già la pi ù risalente giurisprudenza sosteneva l'invalidità delle clausole contrattuali degli atti di vendita che vietassero sine die all'acquirente di imprimere una diversa destinazione al bene, per l'effetto di disintegrazione del diritto di proprietà da esse discendenti (Cass. n. 1056 del 1950; n. 1343 del 1950; n. 4530 del 1984). 
La costitu zione della servitù, concretan dosi in un rapp orto di assoggettamento tra due fondi, importa, allora, una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, seppur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può risolversi nella totale e lisione delle facoltà di disp osizione del fondo servent e (Cass. n. 10 37 del 196 6), precludendo al titolare d ello stesso ogni possibile mutamento di destinazione. 
Avendo, peraltro, la Co rte d'appello di ### anal izzato la nozione legislativa della “destinazione d'uso”, occorre precisare che la decisione in esame non pone una questione di interpretazione delle disposizioni di legge, la quale è regolata dall'art. 12 delle preleggi assegnando un valore prioritario al dato letterale ed ind ividuando, quale ulteriore elemen to, l'intenzione del legislato re, quanto questione di interpret azione contrattual e in senso stretto, la quale, come già considerato, ha ad oggetto la determinazione della volontà dei contraenti. 15 di 16 Nella interpretazione, invece, del divieto di “destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti d i cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni”, occorre preservare il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, avendo riguardo alle limitazioni enunciate nel regolamento in mod o chiaro ed esplicito , e cioè alla e lencazione delle at tività vietate risultanti dall'atto scritto, non potendosene desumere ulteriori e dive rse in ragione delle p ossibili fin alità pratiche perseguite dai condomini contraenti in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evit are (quale, ad esempio, evitare tutte le attività parim enti “rumorose”).  3. Alla s tregua dei princip i enunciati, dovrà procedersi in sede di rinvio ad acc ertare se l'art. 9 del regolame nto condominiale fosse opponibile alla condomina locatrice ### s.a.s. e se lo stesso rechi un diviet o chiaro ed esplicito di dest inare le unità immo biliari di proprietà esclusiva ad asilo nido.  4. Conseguono: l'accoglimento del primo, del secondo, del terzo e del quinto motivo di rico rso, l'assorbimento del sesto, d el settim o e dell'ottavo motivo, ed il rigetto de l quarto motivo di ricorso; la cassazione della sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte, con rinvio dalla causa alla Corte d'appello di ### che procederà a nuovo esame dell a causa uniformandosi agli enunciati principi e tenendo conto dei rilievi svolti , provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.  P. Q. M.  La Corte accoglie il primo, il secondo, il terzo ed il quinto motivo di ricorso, dichiara assor biti il sesto, il settimo e l'ottavo motivo, rigetta il quarto motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e rinvia la causa alla Corte d'appello di 16 di 16 ### in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. 
Così deciso i n ### nella camera di consigli o della ###