CORTE D'APPELLO DI PERUGIA

Sentenza n. 200/2025 del 31-03-2025

testo integrale

R.G. 49/2023 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO di ### nelle persone dei seguenti magistrati: dott. ### dott. ssa ### dott.ssa ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 49/2023 promossa da: C.E.U. S.R.L. (C.F.: ###) elettivamente domiciliata in ### CASTELLANO 11 presso lo studio dell'Avv. ### dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce all'atto di citazione ### contro S.E.A. SOCIETÀ ### S.P.A. (C.F.: ###), elettivamente domiciliata in ### 71 presso lo studio dell'Avv. ### in virtù di procura rilasciata a margine dell'atto di costituzione ### pag. 2/21 avente ad ### Appalto: altre ipotesi ex art. 1655 cc. (ivi compresa l'azione ex 1669c.c.) ### parte appellante: #### accertare e dichiarare il grave inadempimento, di ### S.p.a. rispetto all'accordo di prelazione sottoscritto in data ###, in ragione del mancato adempimento agli incombenti utili all'esercizio del diritto di prelazione e del successivo illegittimo affidamento delle lavorazioni in subappalto, senza aver posto l'attrice nelle condizioni di esercitare il proprio diritto di prelazione convenzionale, anche previamente ed eventualmente accertando l'assenza di collegamento negoziale tra l'addendum e l'accordo preliminare ed altresì dichiarando e statuendo la nullità ex art. 1335 c.c. delle condizioni meramente potestative contenute nell'accordo preliminare cui risulterebbe collegato l'addendum; per l'effetto respingere le eccezioni di nullità / inefficacia / inadempimento avversarie ed ogni altra eccezione e difesa di cui alla comparsa di costituzione della convenuta, ovvero, ###, per gli stessi motivi, accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. e/o ex art. 1175 c.c. della ### S.r.l., in relazione ai fatti descritti in narrativa, incorsa per avere ingenerato nell'attrice l'affidamento di una futura acquisizione di commessa e, per l'effetto; per tali ragioni accertare e dichiarare che ### S.p.a. è tenuta a risarcire il danno patito dalla ### S.r.l. in dipendenza del lamentato inadempimento e ### al risarcimento in favore dell'attrice, nella misura di ### ovvero nella diversa misura che risulterà di Giustizia, oltre interessi ex art. 1284, IV comma c.c. e rivalutazione monetaria, dal dovuto al soddisfo. 
Per parte appellata: pag. 3/21 Piaccia all'###ma Corte di Appello adita, respinta e/o disattesa ogni contraria istanza, per le causali tutte indicate nel presente scritto difensivo, dichiarare l'appello inammissibile e/o improcedibile, oltre che infondato in fatto e diritto, e, per l'effetto, respingerlo con conferma della impugnata sentenza. 
Nella denegatissima e non creduta ipotesi in cui la Corte di Appello dovesse accogliere in tutto o in parte i motivi di appello di controparte ed esaminare il merito della presente vicenda processuale, ribadite e trascritte tutte le eccezioni, deduzioni e richieste anche in via istruttoria formulate dalla scrivente difesa nel giudizio di primo grado, piaccia all'###ma Corte di Appello di ### ogni contraria istanza disattesa e respinta, accertata e dichiarata, per tutti i motivi esposti in narrativa, la nullità, l'inefficacia, la risoluzione, lo scioglimento e/o comunque l'inoperatività dell'addendum, nonché in ogni caso la nullità, l'inoperatività e/o l'inefficacia del patto di prelazione, nonché in ogni caso l'assolvimento di SEA all'eventuale onere di interpello o comunque l'operatività della spiegata eccezione ex art. 1460 c.c., premessa ogni più opportuna declaratoria del caso e di legge, salvo ed impregiudicato ogni altro diritto e miglior pronuncia, respingere siccome del tutto inammissibili, infondate in fatto e diritto, non provate o come meglio, tutte le domande proposte dall'attore contro l'odierna convenuta” ### E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione datato 27 giugno 2019 la società C.E.U. S.r.l. conveniva in giudizio S.E.A. S.p.a. chiedendo che venisse accertato l'inadempimento di quest'ultima rispetto all'accordo di prelazione sottoscritto fra le parti in data ### e la nullità ex art. 1355 c.c. delle condizioni meramente potestative contenute nell'accordo preliminare cui risulterebbe collegato l'addendum, o comunque la responsabilità precontrattuale ex art 1337 c.c. e/o ex art 1175 c.c. di S.E.A. S.p.a in relazione ai pag. 4/21 medesimi fatti, con condanna al risarcimento del danno quantificato nella misura di ### pari al mancato guadagno derivato dall'affare. 
S.E.A. S.p.a. si costituiva contestando le pretese avversarie, eccepiva la nullità ed inefficacia del patto di prelazione in quanto collegato ad un accordo principale le cui condizioni non si erano mai realizzate, la nullità del patto di prelazione ex art. 1341 c.c., il difetto di causa del patto e comunque l'inadempimento di CEU all'obbligo di progettazione degli impianti in collaborazione con lo studio ### Il giudice di primo grado, ravvisata l'esistenza di un collegamento negoziale fra l'accordo di prelazione e l'accordo preliminare vigente fra le medesime parti che regolava l'ingresso di S.E.A. S.p.A. nella compagine sociale di ### S.r.l., società partecipata dalla stessa C.E.U. S.r.l., al verificarsi di determinate condizioni sospensive, respingeva le domande di C.E.U. S.r.l. accertando quanto segue9: che il mancato avveramento delle condizioni a cui era sottoposto l'accordo preliminare aveva determinato la caducazione dell'accordo di prelazione e il venir meno in capo a S.E.A. 
S.p.A. di qualsivoglia obbligazione nei confronti di C.E.U. S.r.l. in merito all'esercizio del diritto di prelazione; che il contratto preliminare era pienamente valido in quanto non sottoposto a clausole condizionali meramente potestative ai sensi dell'art. 1335 c.c.; che non sussisteva alcuna condotta di S.E.A. che potesse integrare gli estremi della responsabilità precontrattuale ex artt. 1175 e 1337 c.c.. 
Avverso detta sentenza ha proposto appello la C.E.U. S.r.l. articolando due motivi di doglianza. 
Con il primo motivo di appello l'appellante contesta la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1362 c.c. censurando la decisione del giudice di primo grado laddove ha ravvisato la sussistenza di un collegamento negoziale fra l'accordo preliminare vigente fra le parti e l'accordo di prelazione. ### l'appellante, il giudice di prime cure sarebbe incorso in una contraddizione, dapprima escludendo che fosse oggetto del pag. 5/21 giudizio la responsabilità per il fallimento dell'affare principale trasposto nel contratto preliminare, salvo poi vagliare i contenuti dell'accordo preliminare per accertare la presenza del collegamento negoziale. Lamenta poi l'errata interpretazione del materiale probatorio versato in atti, che se letto correttamente dimostrerebbe l'assenza di collegamento negoziale fra i due contratti e, di conseguenza, la piena validità della prelazione ed il conseguente inadempimento di S.E.A. S.p.A., la quale non avrebbe messo in condizioni l'appellante di esercitare il proprio diritto di prelazione. 
Inoltre, nell'ambito del medesimo motivo l'appellante, nella denegata ipotesi in cui si ritenesse valido ed efficace il collegamento negoziale tra i due accordi, ribadisce la propria eccezione sulla natura meramente potestativa delle clausole contenute nell'accordo preliminare e quindi la nullità delle stesse ex art. 1335 c.c., dal momento che ### S.p.a. veniva posta nelle condizioni di poter disporre a suo mero arbitrio degli adempimenti connessi all'ingresso nel capitale ### e, quindi, delle condizioni per la validità dell'accordo stesso e (secondo la sua errata prospettazione) del relativo addendum, contenente la prelazione. 
Con il secondo motivo di appello, in via subordinata, si lamenta violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1337 e 1175 c.c. - omessa / insufficiente / contraddittoria motivazione della sentenza laddove è stata esclusa la sussistenza della responsabilità precontrattuale ex artt. 1175 e 1337 c.c. in capo a S.E.A.  ### reitera poi le proprie argomentazioni in merito ai criteri di determinazione del pregiudizio risarcibile ex art. 1223 c.c., che andrà quantificato nella differenza tra il valore di cui si sarebbe incrementato il patrimonio del prelazionario se il contratto fosse stato adempiuto ed il prezzo pattuito, ovvero il costo dell'appalto, per una somma totale di ### Si è costituita S.E.A. s.r.l. deducendo che la stessa C.E.U. riconosce l'esistenza di un collegamento fra i due contratti, asserendo che l'accordo principale si sia sciolto per fatto e colpa di S.E.A; chiede il rigetto dell'appello, reputando la correttezza della pag. 6/21 decisione di primo grado circa la sussistenza del collegamento negoziale fra l'accordo di prelazione e il contratto preliminare datato 28.01.2013, il mancato avveramento delle condizioni previste da quest'ultimo anche per fatto imputabile a C.E.U. (mancata delibera di aumento del capitale di ###, nonché il difetto di qualsivoglia responsabilità ex artt. 1175 e 1337 c.c. in capo a S.E.A. S.r.l, sia perché le trattative sono sfociate nella conclusione dei contratti, sia perché non è stata nemmeno indicata la condotta costituente violazione degli obblighi di correttezza e buona fede nella fase precontrattuale. 
Preliminarmente, si reputa di non dover accogliere le istanze istruttorie reiterate in appello, apparendo condivisibile la decisione del giudice di prime cure, esposta nell'ordinanza istruttoria datata 22.12.2019, di non ammettere gli ulteriori capitoli di prova per testi in quanto essi vertono da un lato su circostanze che risultano già ampiamente provate in via documentale, e dall'altro su circostanze irrilevanti ai fini della decisione o implicanti valutazioni. 
Per quanto riguarda le due richieste di ordine di esibizione ex art. 210 cpc, anche esse devono essere rigettate: la prima ha ad oggetto documentazione non necessaria ai fini della decisione della causa, concernendo rapporti contrattuali dell'appellata con soggetti terzi rispetto alle vicende de qua (i subappaltatori), mentre la seconda ha ad oggetto documenti che, oltre a essere irrilevanti, non sono neanche esattamente individuati da parte dell'appellante, ma indicati in maniera estremamente generica (documentazione riguardante il contenzioso di Sea con ###. 
Esplorativa poi, anche sulla base di quanto di seguito si dirà, la richiesta di disporre ### Ciò premesso, il primo motivo di appello è infondato.  ### assume che il giudice di primo grado abbia errato nell'individuare la reale volontà delle parti sottesa alla redazione dell'addendum e sia incorso in una pag. 7/21 contraddizione negando dapprima l'accertamento sulle responsabilità alla base del mancato ingresso di S.E.A. S.r.l. nella compagine di ### S.r.l., salvo poi vagliare comunque i contenuti dell'accordo preliminare e le vicende ad esso relative, interrogandosi impropriamente sui motivi sottostanti alla concessa prelazione e non sulla causa concreta delle fattispecie contrattuali. 
In realtà la sentenza impugnata appare sul punto immune da censure, dal momento che era stato lo stesso odierno appellante, in risposta alle difese di controparte, a modificare la propria domanda nella prima memoria 183 sesto comma c.p.c., chiedendo l'accertamento dell'assenza di collegamento negoziale fra le due scritture sopra menzionate, ed è stata proprio tale domanda a legittimare la cognizione del giudice di primo grado circa il contenuto dell'accordo preliminare e gli eventi relativi alla sottoscrizione dei due contratti, nonché alla loro esecuzione. Non vi è alcuna contraddizione nelle argomentazioni del Tribunale, dal momento che si afferma soltanto che non è oggetto di domanda l'accertamento delle ragioni per cui non si pervenne all'esecuzione dell'accordo principale e dunque all'ingresso di SEA nella compagine di ### il che non esclude che si valutino il contenuto dell'accordo principale e le sue interferenze con l'addendum.  ### la pacifica giurisprudenza della Corte di Cassazione, due o più contratti si dicono collegati quando, pur essendo ciascuno di essi perfetto e in sé produttivo degli effetti giuridici suoi propri, gli effetti di tutti i contratti sono legati da un nesso teleologico in vista del perseguimento di una funzione fondamentale e affinché vi sia un collegamento contrattuale è necessaria la compresenza di due requisiti: quello oggettivo, rappresentato dal nesso teleologico tra i vari contratti, e quello soggettivo, rappresentato dalla comune volontà delle parti (che può risultare tacitamente) di perseguire non solo i singoli effetti tipici propri di ogni contratto, ma anche e soprattutto lo scopo ulteriore e unitario cui il collegamento tende (si vedano, ex multis, Cass. civ., pag. 8/21 Sez. I, Ordinanza, 25/05/2023, n. 14561; Cass. civ., Sez. III, 11/09/2014, n. 19161; Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 17/05/2010, n. 11974; Cass. civ., Sez. II, 16/02/2007, 3645). 
Ai fini dell'accertamento del collegamento non è dunque sufficiente un'analisi atomistica e isolata dei negozi interessati, ma è al contrario necessaria una valutazione globale non solo del contenuto dei contratti ma anche delle vicende relative alla genesi e all'esecuzione di questi, così da ricostruire l'esatta volontà delle parti contraenti in proposito e poter cogliere l'eventuale presenza del nesso teleologico. 
Sotto tale punto di vista, l'approccio del tribunale è stato senz'altro corretto in quanto la stessa domanda di ### seppure formulata in negativo, imponeva di vagliare contemporaneamente i due testi contrattuali e determinare se collegamento vi fosse o meno. 
Ciò posto, l'interpretazione data all'accordo preliminare e all'accordo di prelazione da parte del giudice di prime cure appare corretta. 
Emerge dall'espletata istruttoria che le parti hanno sottoscritto un contratto denominato “accordo preliminare” che nella propria premessa (punti E ed F) prendeva atto della preparazione da parte della società ### S.r.l. di un'operazione consistente nella vendita al fondo immobiliare ### di alcuni immobili facenti parte di un complesso denominato “### Franchi”, con conseguente affidamento dei lavori di edificazione sull'area, senza gara, alla società S.E.A. S.r.l. per un compenso tra 34 e 34,5 milioni di ### A tal fine il fondo avrebbe acquistato i terreni, in parte ricorrendo ad un finanziamento per ### e, per la restante parte di ### parte con mezzi propri, con un'operazione di cosiddetta “Equity”. 
La società S.E.A. S.r.l. assumeva innanzitutto, ai sensi del successivo art. 1, un duplice obbligo: da un lato, quello di sottoscrivere l'### del fondo per un determinato ammontare, e dall'altro quello di riconoscere a ### S.r.l. un compenso di ### pag. 9/21 2.000.000,00 per il procacciamento dell'affare attraverso la cessione di una quota del fondo sottoscritto. 
Tali obblighi venivano sottoposti a due condizioni: 1) che l'operazione di vendita tra ### e il fondo immobiliare fosse andata a buon fine; 2) che S.E.A. S.r.l. fosse affidataria da parte del ### dei lavori e delle specifiche opere elencate nell'accordo preliminare al punto “E”.  ### prevedeva inoltre che, al verificarsi delle condizioni predette, S.E.A. S.r.l.  avrebbe successivamente dovuto divenire socia della ### sottoscrivendo un aumento di capitale al 9%, da aumentare, entro e non oltre il ###, ad un minimo del 15% e sino al 25%, e infine che la stessa società versasse un anticipo sull'aumento del capitale pari ad ### che le sarebbero stati restituiti in caso di non avveramento delle condizioni sospensive entro il ###. 
Dalle annotazioni presenti sullo stesso documento (cfr. doc. 2 del fascicolo di primo grado di parte appellata) è possibile evincere che il documento è stato dapprima firmato, in data ### dai Sig.ri ### e ### rispettivamente legale rappresentante di S.E.A. S.r.l. e socio di C.E.U. S.r.l., salvo poi essere stato sottoscritto dal resto della compagine sociale di ### S.r.l. in data ###. 
Emerge altresì dagli atti che le odierne parti processuali hanno sottoscritto, in data ###, altro contratto denominato “#### A ### ____ 2013”, nel quale esse davano atto, in premessa, di un prossimo accordo fra le parti avente ad oggetto l'affidamento “al verificarsi di determinate condizioni” a S.E.A. S.r.l. “di opere di infrastrutturazione e di edificazione” avente ad oggetto l'### “divenendo socia di CP”, prevedendo, in sintesi, la concessione da parte di S.E.A. S.r.l. del diritto di prelazione per determinate forniture e per l'esecuzione in subappalto di frazioni di opera alle società socie di ### S.r.l., fra cui la C.E.U. S.r.l., nonché la pag. 10/21 designazione dello ### quale affidatario del (così denominato) “### Generale” delle opere appaltate. 
Le prove della sussistenza del collegamento negoziale con l'accordo preliminare del 29.01.2013 emergono già solo analizzando quest'ultimo contratto. 
Innanzitutto, l'accordo di prelazione è espressamente definito quale “addendum”, dal latino “addere”, aggiungere: denominazione che già di per sé evoca, dal punto di vista letterale, che tale accordo affiancava un altro di cui doveva, per l'appunto, integrare e specificare il contenuto. Dal punto di vista soggettivo la denominazione addendum lascia dunque trapelare l'intenzione delle parti di concepire l'accordo di prelazione quale negozio integrativo di altro negozio e dunque a quest'ultimo collegato. 
Sono poi presenti nell'addendum numerosi riferimenti testuali proprio all'accordo preliminare del 29.01.2013: nel titolo si fa espresso richiamo ad un accordo preliminare, datato “_____ 2013”, (con la data in bianco, da completare), che coinvolgeva la società ### mentre nella premessa si dà atto, come sopra esposto, della imminente sottoscrizione di tale accordo, enucleandone alcuni dei contenuti (presenza delle condizioni, affidamento a S.E.A. S.r.l. dell'appalto avente ad oggetto l'area ### ingresso di S.E.A. nella compagine sociale di ### S.r.l.) che ricalcano pedissequamente quelli dell'accordo preliminare. 
Ancora, l'esistenza di un progetto contrattuale unitario emerge dalla testimonianza del #### il quale, interrogato circa il ruolo dello ### alla progettazione dell'appalto, riferisce di essere a conoscenza del fatto che nel 2013 “esisteva un accordo in base al quale CEU avrebbe svolto i lavori dell'impianto elettrico e meccanico che sarebbero stati appaltati a ### quando ### ha venduto il terreno a ### (il fondo) c'era l'accordo in base al quale i lavori sarebbero stati affidati ai soci di ### fra cui CEU”. Rispondendo ad altro capitolo, il teste dopo aver ribadito che la società appellante “avrebbe realizzato pag. 11/21 secondo un capitolato e allegati esecutivi gli impianti elettrico e meccanico dell'appalto generale” affermava poi che “l'ipotesi di accordo prevedeva che SEA diventasse socia, cosa che non si è realizzata”. 
Il teste richiama dunque espressamente il contenuto dell'accordo preliminare del 29.01.2013, per poi porlo in stretta correlazione con quello dell'addendum del 28.01.2013, presentandoli come parti di un unico accordo. 
Altro elemento da cui si desume questa corrispettività fra l'ingresso di S.E.A. nella società ### S.r.l. ed il riconoscimento della prelazione a ### dunque il collegamento sostanziale voluto dalle parti fra i negozi, è desumibile dai rapporti intercorsi fra le parti in epoca posteriore alla scadenza del termine previsto per il ### per l'attuazione delle condizioni inserite nell'accordo preliminare. 
È documentato infatti che in data ### la ### S.r.l. deliberò un aumento di capitale per offrirlo a S.E.A. S.p.A., subordinando tuttavia l'offerta alla circostanza che “questa confermi per iscritto gli impegni e gli accordi a suo tempo raggiunti anche in modo verbale per il suo ingresso nella compagine sociale, ma in modo conforme al testo che gli verrà sottoposto” (cfr. Doc. 20 del fascicolo di primo grado di parte appellata). 
La delibera è poi seguita da una minuta di accordo datata 25.02.2014 (cfr. doc 25 del fascicolo di primo grado di parte appellata) da cui si evincono i termini di massima del nuovo contratto a cui fa riferimento la delibera assembleare del giorno precedente, accordo che sostanzialmente riunisce in un unico testo le pattuizioni previste dai due accordi del 28.01.2013 e del 29.01.2013. 
La bozza del 25.02.2014 infatti prevede al proprio punto “B” quale conseguenza dell'ingresso in società e della sottoscrizione dell'aumento di capitale e ai fini dell'assegnazione dell'appalto l'obbligo per S.E.A. di “affidare in subappalto al nostro socio ### S.r.l. la realizzazione degli impianti meccanici ed elettrici” e di “accordare pag. 12/21 la preferenza alle migliori condizioni di mercato” alle società dirette da altro socio della ### sostanzialmente ricalcando i contenuti dell'accordo di prelazione del 28.01.2013. 
Tale documento rivela due importanti circostanze: la prima, come si avrà modo di approfondire in seguito, che gli accordi a suo tempo stipulati nel 2013 non erano, già al tempo della delibera, più vigenti fra le parti, dovendo essi essere rinnovati mediante una uova manifestazione di consenso; la seconda, che l'intenzione delle parti era quella di considerare l'affidamento del subappalto a C.E.U. S.r.l., giuridicamente tradottosi in occasione degli accordi del gennaio 2013 nella previsione di un diritto di prelazione a suo favore, quale parte della più complessa operazione commerciale già enucleata e, in concreto, quale adempimento teleologicamente collegato all'ingresso di S.E.A. S.p.A.  in ### S.r.l., precisando che “il preaccordo con CEU dovrà precedere la vostra sottoscrizione della partecipazione alla nostra Società”. 
Non sono condivisibili le censure di parte appellante, secondo le quali l'addendum non farebbe riferimento all'accordo preliminare, bensì, genericamente, all'affidamento a S.E.A. di un appalto avente ad oggetto l'### in quanto, come sopra esposto, sono numerosi i riferimenti espressi allo specifico accordo preliminare del 29.01.2013. 
Né tale considerazione può essere confutata, come già d'altronde osservato dal giudice di prime cure, dall'asserita anomalia temporale che secondo l'appellante emergerebbe dalla data di sottoscrizione dei due accordi. 
Innanzitutto, la stipulazione dei due contratti è avvenuta in una finestra temporale assai ristretta (circa 24 ore), per cui la sottoscrizione può considerarsi praticamente contestuale. Nell'addendum vi è una correzione a penna : “hanno oggi sottoscritto” è stato sostituito da “verranno sottoscritti”, il che dimostra che originariamente l'operazione era concepita come unitaria ed il tempo verbale è stato cambiato solo per dare atto che alcune firme sarebbero state aggiunte all'accordo preliminare l'indomani. pag. 13/21 Inoltre, è dimostrato dalla corrispondenza versata in atti (cfr. all. 12 e 13 del fascicolo di primo grado di parte appellata) che i soci di C.E.###.r.l. e S.E.A. S.r.l. hanno discusso del contenuto dell'accordo preliminare fin dal 17.01.2013, data in cui le parti si sarebbero incontrate per definire i contenuti di massima dell'accordo preliminare. Oltre al fatto che alcune delle parti, precisamente ### e ### rispettivamente legale rappresentante di S.E.A. S.r.l. e socio di C.E.U. S.r.l, avevano già sottoscritto il preliminare in data ###, è certo che anche gli altri contraenti erano a conoscenza dei contenuti, quantomeno di massima, dell'accordo preliminare, in quanto oggetto di precedenti discussioni e di uno scambio via mail della bozza contrattuale; dunque la sottoscrizione dell'accordo di prelazione precedente alla sottoscrizione dell'accordo preliminare non può valere ad escludere la presenza del collegamento negoziale. 
Non condivisibile è pure il tentativo di CEU di confutare ciò che è stato dichiarato dal teste ### affermando che l'intento delle parti di concludere il preliminare e intessere stretti rapporti societari dovrebbe essere considerato un mero motivo soggettivo, irrilevante rispetto alla causa dell'accordo di prelazione. Tale accordo, al contrario, è stato sottoscritto dalle parti proprio in vista della realizzazione del più ampio progetto, previsto nel preliminare, di aggiudicazione dell'appalto avente ad oggetto l'### e spartizione fra i soci di ### delle relative opere, per cui tale finalità non può relegarsi a mera motivazione psicologica del negozio, ma assurge ad interesse fondamentale che le parti hanno inteso realizzare con la conclusione dei due accordi. 
Ciò diviene evidente se si osserva che, considerando isolatamente l'accordo di prelazione del 28.01.2013, non è possibile individuare per S.E.A. una plausibile giustificazione causale per concludere tale contratto, nella accezione di causa del contratto quale causa in concreto e cioè di funzione economico-individuale del negozio. pag. 14/21 Non viene infatti previsto per S.E.A. alcun corrispettivo per l'attribuzione a C.E.U. 
S.r.l. e alle altre società socie di ### della prelazione, né emerge dall'istruttoria espletata qualche altro vantaggio, anche di natura non patrimoniale, che la società appellata avrebbe potuto trarre dal riconoscimento del diritto di prelazione a C.E.U.  rispetto a qualsiasi altro esecutore avrebbe potuto scegliere. 
Ineccepibile appare, sul punto, la motivazione del Tribunale: “ non si comprenderebbe per quale ragione S.E.A. S.r.l. avrebbe dovuto limitare la propria libertà negoziale gravandosi di una prelazione (a seguire la tesi dell'attrice, anche senza un preciso limite temporale e a prescindere dall'ingresso in ###. Non può, infatti, accogliersi la tesi dell'attrice volta a giustificare un siffatto accordo con la “riconoscenza” che S.E.A. S.r.l. avrebbe dovuto avere nei confronti di C.E.U. S.r.l. e delle altre aziende di ### per aver procurato l'appalto; per tale scopo, era infatti stato previsto un espresso compenso a favore di ### pari a 2 milioni di euro”. 
La funzione che il negozio aveva per l'appellata diviene invece chiaramente intelligibile se si inserisce il regolamento contrattuale emergente dall'addendum nel più ampio schema contrattuale delineato dalla lettura congiunta di tale contratto con l'accordo preliminare del 2013, e cioè quella di realizzare una parte di un più articolato meccanismo negoziale, da attuare secondo la sequenza indicata nell'accordo preliminare. 
Al di là degli scopi e degli intenti soggettivi cui miravano le parti dell'accordo preliminare, la previsione della prelazione di cui all'addendum era stata, appunto, aggiunta quale una sorta di benefit per imprese collegate a ### S.r.l. che avrebbero potuto godere di una parte del complesso di vantaggi che sarebbero derivati a S.E.A. dall'appalto procuratole per intervento della società da loro partecipata, che teneva i rapporti con il fondo acquirente/committente. In definitiva, attraverso pag. 15/21 l'aumento di capitale, non solo si sarebbe attuato l'ingresso di SEA in ### stringendo rapporti più forti fra le “consorelle”, ma l'adempimento contrattuale dell'appalto sarebbe divenuto una vicenda “condivisa” tra i soci, essendo equamente ripartiti fra di loro compiti sia di progettazione che esecutivi. Diversamente, non si vede perché ### aggiudicatasi un appalto tramite gara (e non tramite affidamento diretto, in virtù dei buoni uffici esercitati da ### con il fondo) cinque anni dopo e per un importo di gran lunga inferiore a quello inizialmente prospettato, avrebbe dovuto obbligarsi nei confronti di CEU in assenza del comune legame di appartenenza a ### In tale prospettiva si comprende altresì che la pattuizione del diritto di prelazione non era fine a se stessa e non poteva trovare esecuzione “sganciata” dall'accordo preliminare; divenuto inefficace il primo, veniva necessariamente caducato anche il secondo, in base al principio simul stabunt, simul cadent. 
Come già anticipato, l'accordo preliminare del 29.01.2013 prevedeva due condizioni: che la vendita tra ### e il fondo immobiliare fosse andata a buon fine e che S.E.A. S.r.l. fosse affidataria da parte del ### dei lavori e delle specifiche opere indicati al punto “E” della scrittura, che recita “lavori di costruzione degli edifici erigendi su dette porzioni dell'### ex-### le opere complementari e, attraverso le procedure di legge, le opere di urbanizzazione interne ed esterne allo stralcio del ### come riportate indicativamente nella planimetria allegato “C”; il tutto per un corrispettivo come indicato nella proroga allegato “B” di cui sopra, il cui importo è compreso tra ### e ### ”. 
Gli accordi contenuti nel preliminare prevedevano infatti quale termine per la realizzazione delle condizioni ivi apposte la data del 31.05.2013, oltre il quale la società appellata avrebbe dovuto restituire l'anticipo sull'importo dell'aumento di capitale pag. 16/21 sociale di ### S.r.l. eventualmente versato, implicando dunque che tale data fosse il termine ultimo per l'avveramento delle condizioni. 
Il mancato avveramento di dette condizioni nel termine è pacifico e comunque comprovato dall'aggiudicazione da parte di S.E.A. S.r.l. di un appalto avente ad oggetto l'### avvenuta solo diversi anni dopo, nel 2018. Peraltro, anche ignorando il dato temporale, si deduce dalla documentazione tecnica versata in atti (cfr. doc. 17 e 22 del fascicolo di primo grado di parte appellata) che l'appalto aggiudicato da S.E.A. nel 2018 è sostanzialmente diverso da quello citato dalle parti nei contratti, essendo stato eseguito un progetto totalmente diverso rispetto a quello del 2013 e per un diverso valore (22 milioni a fronte dei 34,5-35 milioni previsti dall'accordo preliminare). 
Inoltre, a ulteriore riprova dell'estraneità di tale aggiudicazione agli accordi intercorsi fra le parti, è provato come lo ### che nelle intenzioni delle parti avrebbe dovuto curare la progettazione delle opere, non ha avuto alcun ruolo nell'appalto affidato a S.E.A. nel 2018, in quanto la progettazione è stata curata dallo ### come ampiamente esposto dal teste ### (ud. del 29.06.2021), il quale ha dichiarato che “a marzo del 2015 il mio ### è subentrato come cessionario del contratto originariamente intercorrente fra ### e ### Ortica”, confermando poi la diversità di oggetto del secondo appalto rispetto a quello oggetto degli originali progetti dello ### La sopravvenuta inefficacia del contratto preliminare è d'altronde confermata, come già sopra accennato, dalla delibera assembleare del 24.02.2014, dalla quale si evince che a tale data non si era ancora provveduto all'aumento di capitale della ### e all'ingresso di S.E.A. nella sua compagine sociale, eventi che, stando all'originaria pattuizione, si sarebbero dovuti verificare molto tempo prima. La delibera dimostra inoltre che all'epoca della sua adozione le stesse parti erano consapevoli dell'inefficacia delle pattuizioni dell'anno precedente, in quanto, in caso contrario, non sarebbe stato pag. 17/21 necessario proporre un nuovo accordo avente il medesimo oggetto degli accordi del 2013. 
Parimenti infondate sono le deduzioni dell'appellante circa la natura meramente potestativa delle clausole condizionali apposte all'accordo preliminare del 29.01.2013. 
In diritto, è bene premettere che si ha condizione potestativa qualora l'evento dedotto in condizione è costituito dal fatto volontario di una delle parti del negozio, e che secondo la costante interpretazione della Corte di Cassazione si ha condizione sospensiva meramente potestativa ai sensi e per gli effetti dell'art. 1355 c.c. quando la clausola potestativa “consiste in un fatto volontario il cui compimento o la cui omissione non dipende da seri o apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte, svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, sì da manifestare l'assenza di una seria volontà della parte di ritenersi vincolata dal contratto, mentre si qualifica "potestativa" quando l'evento dedotto in condizione è collegato a valutazioni di interesse e di convenienza e si presenta come alternativa capace di soddisfare anche l'interesse proprio del contraente, soprattutto se la decisione è affidata al concorso di fattori estrinseci, idonei ad influire sulla determinazione della volontà, pur se la relativa valutazione è rimessa all'esclusivo apprezzamento dell'interessato” (si vedano, fra le altre: Cass. civ., Sez. V, Sentenza, 20/11/2019, n. ###; Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 26/08/2014, n. 18239). 
Nel caso di specie, l'appellante solleva l'eccezione di nullità ex art 1355 adducendo, sostanzialmente, che S.E.A. S.p.a. veniva posta nelle condizioni di poter disporre a suo mero arbitrio degli adempimenti connessi all'ingresso nel capitale ### e, quindi, delle condizioni per la validità dell'addendum contenente la prelazione che l'appellante pretende di esercitare. 
In proposito si osserva che non è vero che la società appellata potesse “disporre” degli adempimenti connessi all'ingresso nel capitale ### posto che, secondo quanto pag. 18/21 previsto nella complessa architettura negoziale concepita dalle parti, la sottoscrizione delle quote di capitale di ### S.r.l. non costituiva un fatto dipendente dalla volontà della società appellata bensì un preciso obbligo per S.E.A. S.p.A., a sua volta sottoposto al verificarsi delle condizioni previste dall'accordo preliminare del 29.01.2013. 
Dall'analisi delle suddette condizioni contrattuali emerge che gli obblighi previsti dal contratto sono condizionati al verificarsi di eventi estrinseci che non dipendono dalla volontà dei contraenti dell'accordo di prelazione, bensì da quella di soggetti terzi. 
In particolare, la prima delle condizioni, ovvero la positiva conclusione dell'operazione di vendita degli immobili facenti parte del complesso “### Franchi” a ### dipendeva dall'incontro delle volontà di tre soggetti, tutti terzi rispetto all'accordo preliminare, e precisamente: ### S.r.l, quale proprietaria del complesso immobiliare, ### gestioni ### S.p.A. quale società gestrice del fondo immobiliare e ### e ### quale maggiore investitore del ### immobiliare, alla cui approvazione il progetto era subordinato. 
La seconda condizione, ovvero l'affidamento diretto dell'appalto a ### dipendeva da decisione rimessa interamente alla società di gestione del ### immobiliare. 
In definitiva, va esclusa la natura meramente potestativa, dunque nulla, delle clausole condizionali apposte al contratto preliminare, va confermato il collegamento negoziale già ravvisato dal tribunale e, data l'inefficacia dei due contratti collegati per mancato avveramento delle condizioni a cui erano sottoposti, il patto di prelazione non era esercitabile e S.E.A. S.p.A. non ha, di conseguenza, violato alcun obbligo contrattuale nei confronti di C.E.U. S.r.l. 
Anche il secondo motivo di appello è infondato. 
Come noto, secondo l'interpretazione ormai da tempo costante della giurisprudenza “la responsabilità precontrattuale derivante dalla violazione della regola di condotta, pag. 19/21 posta dall'art. 1337 c.c. a tutela del corretto dipanarsi dell'iter formativo del negozio, costituisce una forma di responsabilità extracontrattuale, cui vanno applicate le relative regole in tema di distribuzione dell'onere della prova”, prova che si traduce nella dimostrazione da parte del danneggiato della sussistenza di una condotta imputabile al danneggiante integrante la violazione del canone di comportamento secondo buona fede, oltre la dimostrazione del danno subito in termini di interesse negativo alla trattativa inutile (si veda, fra le altre, Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 03/10/2019, n. 24738). 
Va tuttavia osservato che la presente causa riguarda contratti validamente conclusi, per quanto successivamente divenuti inefficaci a causa della mancata realizzazione delle condizioni ivi apposte, per cui l'istituto non è applicabile nei termini appena chiariti, che presuppongono invece il fallimento delle trattative contrattuali. 
La più recente giurisprudenza di legittimità riconosce la possibilità, tramite un'interpretazione estensiva degli artt. 1337 e 1440 c.c. in combinato disposto, di riconoscere un risarcimento per responsabilità precontrattuale anche “qualora il danno derivi dalla conclusione di un contratto valido ed efficace ma sconveniente”. In questo caso, tuttavia, “il risarcimento deve essere ragguagliato al minore vantaggio o al maggiore aggravio economico determinato dal contegno sleale di una delle parti” ( Cass. civ., Sez. II, Ord., 06/02/2023, n. 3503). 
Il danneggiato che si assuma leso dalla conclusione di un contratto valido ma svantaggioso deve quindi allegare e provare la sussistenza del comportamento contrario a buona fede di controparte durante la trattativa, nonché dimostrare che da tale comportamento gli sia derivato un danno, quantificato nei termini sopra precisati di cosiddetto “interesse positivo virtuale” all'ottenimento delle migliori condizioni contrattuali, dimostrando la maggiore utilità o minore spesa che avrebbe conseguito in assenza del comportamento scorretto durante le trattative. pag. 20/21 La tesi del contratto valido ma svantaggioso mal si attaglia, però, alla fattispecie, in cui ciò che viene dedotto è che non sia stato consentito a CEU di esercitare la prelazione e così aggiudicarsi il subappalto, non che il contratto concluso avrebbe dovuto avere condizioni diverse. 
In ogni caso si rileva che l'appellante non ha né allegato, né tantomeno provato, la presenza di una specifica condotta contraria a buona fede ascrivibile a S.E.A. S.p.A.  tenuta in occasione delle trattative, limitandosi ad un generico richiamo ad un comportamento negligente ed inadempiente. 
Inoltre, il danno da fatto illecito contrattuale per aver inadempiuto gli obblighi contrattuali non può coincidere con il danno da violazione della buona fede contrattuale “per avere ingenerato nell'attrice l'affidamento di una futura acquisizione di commessa”: le due fattispecie non possono essere dedotte sul piano delle allegazioni in via alternativa, neppure se il contratto si ritiene non valido. 
Il danno sofferto, nel secondo caso, può venire in rilievo sia sotto il profilo del danno emergente (consistente nelle spese sopportate nel corso delle trattative), sia sotto il profilo del lucro cessante (perdite sofferte dal contraente per la mancata conclusione di altre trattative dalle quali è stato distolto), ma non è, viceversa, risarcibile il pregiudizio corrispondente al cd. interesse positivo, consistente nelle utilità che si sarebbero ricavate ove il contratto fosse stato validamente concluso ed eseguito. (Cass. 2 maggio 2022, n. 15147). Sono pertanto inconferenti le deduzioni dell'appellante che intenderebbe calcolare il danno, per entrambe le ipotesi, in misura pari all'utile “industriale” che avrebbe conseguito l'attrice, calcolato togliendo dai ricavi della commessa i costi della gestione caratteristica.  ### va dunque interamente rigettato. 
In ossequio al principio di soccombenza, le spese devono essere poste interamente a carico di parte appellante. pag. 21/21 P.Q.M.  definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, rigetta l'appello; condanna C.E.U. S.r.l. al rimborso in favore di S.E.A. S.p.A. delle spese processuali, che si liquidano d'ufficio, in assenza di specifica, in ### oltre ### CAP e rimborso forfetario pari al 15% come per legge. 
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.  ### 28 marzo 2025