CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA

Sentenza n. 2568/2022 del 20-12-2022

testo integrale

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA Terza Sezione Civile La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. ### dott. ### dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 2009/2017 promossa da: ### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. #### e dell'avv. ### APPELLANTE contro ### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv.  #### con il patrocinio dell'avv. ### con il patrocinio dell'avv. ### Conclusioni per l'appellante ### Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Bologna, contrariis reiectis, per i motivi tutti dedotti in narrativa dell'atto di citazione in appello del 3.07.2017, accogliere il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della Sentenza n. 50/2017 emessa dal Tribunale di Ferrara, Giudice Dott.ssa ### nell'ambito del giudizio N.R.G. 930/2014 depositata in cancelleria in data ### accogliere tutte le conclusioni proposte in primo grado, ovvero: A) In via principale: previo accertamento dei vizi e difetti dell'immobile de quo, oggetto di compravendita immobiliare del 21.03.2013 a rogito ### M. 
Bissi (Rep. 61374 - Racc. 18451), lamentati in narrativa dell'atto di citazione in primo grado, e per i motivi esposti in premessa dell'atto di citazione in appello, condannare il sig. ### al pagamento, in favore del sig. #### della somma di ### = o quella maggiore o minore che sarà accertata a seguito del giudizio, a titolo di riduzione del prezzo di compravendita, oltre ad interessi legali; B) In ulteriore via principale: previo accertamento dei vizi e difetti dell'immobile de quo, oggetto di compravendita immobiliare del 21.03.2013 a rogito ### M. Bissi (Rep.  61374 - Racc. 18451), lamentati in narrativa dell'atto di citazione di primo grado, e per i motivi esposti in narrativa dell'atto di citazione in appello, condannare il sig. ### al pagamento, in favore del sig. ### della somma di ### = o quella maggiore o minore che sarà determinata a seguito del giudizio, a titolo d risarcimento danni, oltre interessi legali; rigettare pertanto tutte le domande, istanze, deduzioni ed eccezioni ex adverso proposte, altresì nel merito in via principale, e in via riconvenzionale in sede di appello incidentale, proposte dall'appellato ### nei confronti dell'appellante ### in quanto infondate in fatto ed in diritto. 
Con vittoria di competenze e spese legali di entrambi i gradi di giudizio ivi comprese le spese per avvio della procedura di mediazione pari ad ####, si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie orali di parte attrice relative alla circostanza della denunzia al convenuto da parte dell'attore del vizio relativo all'abuso edilizio, non ammesse in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva dell'atto di appello e nello specifico ammettere prova per testi della sig.ra ### su tutti i seguenti capitoli di prova di seguito indicati, mentre il sig. ### solo sul capitolo 17), già dedotti in mem. ex art. 183 co 6 n. 2) c.p.c. di parte attrice, con numerazione indicata nello stesso atto: 8) Dica se è vero che nello stesso incontro avvenuto tra l'attore ed il convenuto ### in data ### in Lido di ### presso il ### l'attore denunziava al ### che era stato da lui scoperto, grazie alla perizia effettuata dal ### Amadori, consegnatagli in data ###, un abuso edilizio, ossia che il portico al piano terra dell'immobile oggetto della presente vertenza è stato chiuso con una veranda senza chiedere ed ottenere la preventiva autorizzazione edilizia; 13) Dica se è vero che il sig. ### in occasione delle trattative aventi ad oggetto l'immobile de quo, avvenute nel febbraio 2013 informava il sig. ### che nell'immobile de quo vi era presente un abuso edilizio, e precisamente che il portico al piano terra è stato chiuso con una veranda senza chiedere ed ottenere la preventiva autorizzazione edilizia; 14) Dica se è vero che il sig. ### in occasione delle trattative aventi ad oggetto l'immobile de quo, avvenute nel febbraio 2013 informava il sig. ### che nell'immobile de quo vi era presente un abuso edilizio, e precisamente che il portico al piano terra è stato chiuso con una veranda senza chiedere ed ottenere la preventiva autorizzazione edilizia; 17) Dica se è vero che in data ### in occasione della stipula del contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile de quo, il sig. ### informava il mediatore ### che nell'immobile de quo era presente l'abuso edilizio relativo alla chiusura con una veranda del portico al piano terra; 24) Dica se è vero che in occasione dell'incontro avvenuto tra l'attore ed il convenuto in ### di ### presso il ### in data ### il ### disse al ### di sapere che la chiusura con una veranda del portico al piano terra dell'immobile oggetto della presente vertenza era stata realizzata senza la prescritta autorizzazione edilizia. 
Si chiede altresì di respingere tutte le ulteriori istanze istruttorie formulate dalla parte appellata sig. ### anche relativamente alla richiesta di integrazione/nuova ### nonché di richiesta di chiarimenti al nominato CTU e di espunzione di parte dell'espletata perizia, in quanto non rilevanti, infondate ed inammissibili. 
Conclusioni per l'appellato ### Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, previa ogni più utile declaratoria del caso, accertate e dichiarate eventuali decadenze nelle quali sia eventualmente incorsa parte appellante principale, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, visti i motivi di appello incidentale formulati: Nel merito, in via principale: ### ritenere e dichiarare infondati i motivi di gravame proposti dal #### perché inammissibili e infondati in fatto e in diritto e, pertanto, ### rigettare l'appello proposto. ### altresì rigettare le domande ed eccezioni svolte dalle altre parti del giudizio nei confronti del #### In via riconvenzionale, in sede di appello incidentale: ### a ###ma Corte d'Appello, in parziale riforma della sentenza di I grado, in via preliminare, rigettare tutte le domande proposte dalla parte appellante nei confronti del #### in quanto decaduta da ogni azione di garanzia per vizi e/o difetti dell'immobile oggetto di causa o comunque perché ogni azione di garanzia per vizi e/o difetti risulta comunque prescritta ai sensi dell'art. 1495 c.c. oppure secondo la normativa che l'###ma Corte d'Appello riterrà applicabile; -accertare in ogni caso l'infondatezza di tutte le domande svolte dalla parte attrice nel giudizio di I grado, ivi ricompresa quella accolta nella sentenza impugnata di riduzione del prezzo, e statuire pertanto come nessun importo sia dovuto alla parte appellante a titolo di riduzione del prezzo, con conseguente riforma della statuizione di condanna del #### a pagare al #### la somma di ### oltre interessi legali dal 21.03.2013 al saldo; con conseguente condanna della parte appellante a restituire al #### importi già versati riconosciuti dalla sentenza di I grado così come da documentazione allegata. Con vittoria di spese e competenze della parte appellata di entrambi i gradi di giudizio. 
In via riconvenzionale, in sede di appello incidentale subordinato: nella denegata e non creduta ipotesi in cui le domande della parte appellante fossero in tutto o in parte accolte, o comunque dovesse essere confermata la sentenza di I grado e pertanto dovessero essere rigettate le domande incidentali proposte nell'interesse del #### così come indicate al punto precedente, sempre in parziale riforma della sentenza di I grado, ### l'###ma Corte adita accogliere le seguente conclusioni: accertare per tutte le ragioni esposte in atti la responsabilità dell'intermediario #### ed in particolare per non aver adempiuto all'incarico ricevuto e/o per aver eventualmente fornito informazioni non corrette alla parte acquirente, nonché la responsabilità dell'#### per tutte le ragioni esposte in atti ed in particolare per non aver inserito dati corretti nell'attestazione di certificazione energetica e conseguentemente condannare il #### e l'#### per le ragioni esposte in atti e pertanto il #### in qualità di intermediario incaricato alla vendita dell'immobile ed il #### in qualità di certificatore energetico, affinché rispondano personalmente delle proprie inadempienze e/o responsabilità contrattuali e/o extracontrattuali, in via esclusiva oppure in via concorrente e solidale a seconda delle rispettive responsabilità accertate e pertanto condannare il #### e l'#### a sostenere, secondo le rispettive responsabilità, l'onere della riduzione del prezzo e/o del risarcimento dei danni che dovessero essere accertati come dovuti nei confronti della parte appellante, tenendo in ogni caso indenne e manlevato il #### da ogni responsabilità con ogni miglior formula nonché da qualsivoglia pretesa della parte attrice, odierna appellante, ivi ricompreso l'importo di ### oltre interessi legali riconosciuto nella sentenza di I grado qualora dovesse essere riconfermato, nonché per le eventuali spese di lite, sia del I che del II grado di giudizio. 
In via subordinata, ### comunque compensare le spese di lite tra tutte le parti, sussistendo i presupposti di cui all'art.  92 c.p.c., con conseguente restituzione al #### altresì degli importi versati a tale titolo in esecuzione della sentenza di I grado.  *** *** ***  ### Per le motivazioni esposte nella parte motiva della comparsa di costituzione e rispostadepositata nell'interesse del #### si richiede a ###ma Corte di voler ammettere tutte le istanze istruttorie già formalizzate nel giudizio di I grado e di seguito ritrascritte nell'interesse della parte appellata, precisando che nessuna istanza istruttoria potrà essere ammessa nell'interesse della parte appellante in quanto non ritualmente riproposta in sede di precisazione delle conclusioni.  *** 
Prova per interrogatorio formale nella persona del #### chiede l'ammissione di prova per interrogatorio del #### sui seguenti capitoli: A.“Vero che lei svolge l'attività di mediazione immobiliare a ### di ### in associazione con il #### Nicola”. 
B.“Vero che nel corso del 2012 il #### conferiva alla sua agenzia l'incarico di ricercare acquirenti per l'appartamento sito a ### di ### in ### n. 41 per un prezzo di vendita a corpo di ### e che, contestualmente, le consegnava le chiavi del predetto immobile per farlo visitare ai potenziali interessati”. 
C.“Vero che nel corso del 2012 lei visitava, più volte, l'appartamento sito a ### di ### in ### n. 41 sia da solo che con potenziali acquirenti”. 
D.“Vero che nel corso del 2012 lei comunicava al #### che per la certificazione energetica dell'appartamento sito a ### di ### in ### si sarebbe lei assunto l'onere di effettuare l'incombente”. 
E.“Vero che nel mese di febbraio del 2013 lei conferiva incarico all'#### per l'elaborazione dell'attestazione energetica dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41”. 
F.“Vero che le persone interessate all'acquisto dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41, da lei rinvenute, sono state il #### e la ###ra ### Miria”. 
G.“Vero che prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41, il Sig. ### aveva visionato l'immobile e tutta la documentazione relativa allo stesso comprese le planimetrie catastali”. 
H.“Vero che dalle planimetrie consegnate da parte Sua e visionate dal #### allegate al contratto preliminare ( doc. 2 allegato alla comparsa di costituzione e risposta da rammostrare all'interrogato) emerge che al piano terra un vano dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41, era stato chiuso da un lato da una vetrata”.  *** *** *** 
Prova per interrogatorio formale nella persona del #### richiede l'interrogatorio formale dell'#### sui seguenti capitoli: A.“Vero che nel mese di febbraio 2013 riceveva incarico dal #### per l'elaborazione dell'attestazione energetica dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41”. 
B.“Vero che lei ha visionato l'immobile sito a ### di ### in ### n. 41 insiemeal #### prima di redigerne l'attestazione energetica”. 
C.“Vero che l'unica persona che lei ha incontrato per l'elaborazione della certificazione energetica per l'appartamento sito a ### di ### in ### n. 41 è stato il #### e che è stato quest'ultimo a consegnarle la documentazione relativa al predetto immobile”.  *** *** *** 
Prova per interrogatorio formale nella persona del #### richiede l'ammissione di prova per interrogatorio formale nella persona del #### sui seguenti capitoli: A.“Vero che il preliminare di compravendita dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41, veniva sottoscritto da parte sua dopo aver visionato l'immobile e tutta la documentazione relativa allo stesso, comprese le planimetrie catastali fornite dal #### Massimo”. 
B.“Vero che dalle planimetrie che le sono state consegnate da parte del #### e allegate al contratto preliminare (cfr.doc. 2 allegato alla comparsa di costituzione e risposta da rammostrare all'interrogato) emerge che al piano terra un vano dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41, era stato chiuso da un lato da una vetrata.” C.“Vero che le planimetrie che le sono state consegnate dal #### prima della sottoscrizione del contratto preliminare dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41 venivano allegate altresì al rogito di compravendita e sottoscritte da parte Sua (cfr doc. 5 allegato alla comparsa di costituzione e risposta da rammostrare all'interrogato). 
D.“Vero che in data ### le venivano consegnate le chiavi dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41, dopo la sottoscrizione del preliminare di compravendita e che un secondo mazzo di chiavi veniva consegnato al padre della sua fidanzata la ###ra ### Miria”. 
E.“Vero che l'acquisto dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41, veniva da lei deciso unitamente alla sua fidanzata la ###ra ### Miria”. 
F.“Vero che il prezzo dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41, veniva pagato al #### da lei e dalla sua fidanzata ###ra ### Miria” *** *** *** 
Prova per testi exart. 244 c.p.c. 
Si chiede altresì l'ammissione di prova per testi sui seguenti capitoli: 1.“Vero che il #### il ### acquistava l'appartamento sito a ### di ### in ### 41, dalla società ### e che i rappresentanti della predetta venditrice garantivano all'acquirente che l'immobile era in regola con la normativa urbanistica e conforme al permesso di costruzione”.  2.“Vero che dal 21.09.2004 al 21.03.2013 lo stato del porticato al piano terra chiuso da una veranda è rimasto immutato”.  3.“Vero che dal 21.09.2004 al 21.03.2013 il Sig. ### eseguiva nell'appartamento di ### n. 41 a ### di ### interventi edilizi e impiantistici (dica il teste quali)”.  4.“Vero che nel corso del 2012 il #### conferiva alla agenzia immobiliare del #### e del #### l'incarico di ricercare acquirenti per l'appartamento sito a ### di ### in ### n. 41 per un prezzo di vendita a corpo di ### e che, contestualmente, consegnava le chiavi del predetto immobile all'agenzia per farlo visitare ai potenziali interessati”.  5.“Vero che contestualmente al conferimento del mandato a ricercare potenziali acquirenti, formalizzato nel 2012, il #### descriveva al #### le caratteristiche dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41, ivi comprese le caratteristiche dell'impianto di riscaldamento”.  6.“Vero che nel mese di gennaio 2013 il #### faceva visitare al #### e alla ###ra ### l'immobile di ### di #### n. 41”.  7.“Vero che nel mese di febbraio del 2013 il #### incaricava l'#### per l'elaborazione dell'attestazione energetica dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41”.  8.“Vero che prima del 16.02.2013 il Sig. ### descriveva al #### e alla ###ra ### le caratteristiche dell'immobile sito a ### di ### in### n. 41, ivi comprese le caratteristiche dell'impianto di riscaldamento”.  9.“Vero che tra il ### e il ### il Sig. ### si recava presso l'agenzia immobiliare dei ###ri ### e ### e chiedeva spiegazioni sull'operazione effettuata dal figlio ### ricevendo, quale risposta dal #### che tutto era stato fatto regolarmente e che non avevano bisogno che nessuno insegnasse loro il mestiere del mediatore”.  10.“Vero che il ###, ovvero il giorno seguente alla stipulazione del contratto preliminare di venditadell'immobile di### di #### n. 41, il Sig. ### tramite il di lui padre, #### consegnava al padre della ###ra ### compagna del #### le chiavi dell'appartamento”.  11.“Vero che il prezzo dell'immobile di ### n. 41a ### di ### veniva pagato al ### dal #### e dalla ###ra ### Miria”.  12.“Vero che in data ###, il Sig. ### incontrava a ### di ### la #### al fine di consegnarle copia delle chiavi della cassetta portalettere e che, in tale occasione, la stessa richiedeva al #### spiegazioni sul mancato funzionamento di alcuni termosifoni”.  13.“Vero che nel corso dell'incontro del 5.05.2013 che avvenne nei pressi dello stabilimento balneare gestito dalla ###ra ### alla presenza della ###ra ### il #### affermava di non aver mai celato le caratteristiche dell'impianto di riscaldamento ricordando che proprio le caratteristiche dell'immobile di ### n. 41 a ### di ### erano state oggetto di trattative relativamente al prezzo di compravendita, il quale era sceso dagli iniziali ### ad ### ”.  14.“Vero che nel corso dell'incontro del mese di agosto 2013 che avvenne nei pressi dello stabilimento balneare gestito dalla ###ra ### alla presenza della ###ra ### e della ###ra### il #### affermava di non aver mai celato le caratteristiche dell'impianto di riscaldamento ricordando che proprio le caratteristiche dell'immobile di ### n. 41 a ### di ### erano state oggetto di trattativerelativamente al prezzo di compravendita, il quale era sceso dagli iniziali ### ad ### ”.  15.“Vero che la chiusura da un lato con una vetrata di un vano sito al piano terra dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41, veniva effettuata in epoca precedente al 2004”. 
Si indicano in qualità di testimoni su tutti i capitoli, da 1 a 15, il ####padre del convenuto, la ###ra ### la ###ra ### fidanzata esorella del convenuto; sul capitolo 3 il #### titolare della ditta ### S.r.l. di ### degli ### e il #### della ditta ### di ### sul capitolo 11 il ### della ### di ### -### di ### e ### sul capitolo 13 la ###ra ### di ### *** *** ***  ### d'### chiede altresì che venga ammessa una nuova / integrazione della ### d'### volta a rispondere nuovamente al quesito sulla possibilità di sanatoria della veranda de qua, alla luce della nuova normativa approvata dal ### di ### l'### potrà poi descrivere lo schema indicato nel documento 2 allegato alla comparsa di costituzione redatta nell'interesse del #### nonché ad indicare la superficie dell'area riscaldata all'interno dell'immobile sito a ### di ### in ### n. 41.  *** *** *** 
Si chiede vengano ammesse le istanze istruttorie a prova contraria e/o a riprova già formalizzate nella caso di ammissione delle istanze istruttorie della controparte #### 17.“Vero che l'attestazione di certificazione energetica serve ad indicare la superficie riscaldata di un appartamento e la superficie disperdente”; 18.“Vero che per indicare la superficie riscaldata di un appartamento per redigere l'attestazione di certificazione energetica occorre verificare quanti termosifoni sono presenti in un appartamento”; 19.“Vero che per indicare la superficie riscaldata di un appartamento e la superficie disperdente per redigere l'attestazione di certificazione energetica occorre verificare il funzionamento dei termosifoni presenti in un appartamento”.  *** *** ***  ###.T.U. ##### ribadisce la richiesta di convocare a chiarimenti il C.T.U. nominato in quanto lo stesso non ha risposto in modo esauriente alle osservazioni del C.T.P. ### Cenni. Nella denegata ipotesi nella quale l'###mo Giudice non dovesse accogliere la citata richiesta di chiarimenti, salvo gravame, si richiede, in ogni caso, che venga espunta dalla perizia la risposta b) riportata nelle pagg. 11 e 12 dell'elaborato, in quanto il C.T.U. avrebbe dovuto rispondere sulla diminuzione del valore di mercato del bene solo qualora l'eliminazione dell'abuso non fosse possibile, così come indicato nel quesito. Essendo l'abuso eliminabile con la semplice rimozione degli infissi in metallo e del vetro che furono montati per la chiusura del portico, il C.T.U. non avrebbe proprio dovuto rispondere al quesito. ###.ma Corte d'Appello non potrà pertanto tener conto, ai fini della decisione, delle risultanze riportate alle pagg. 11 e 12 della perizia redatta dal #### con rigetto delle domande attore. 
Conclusioni per l'appellato #### l'Ecc.ma Corte di appello di ### contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, respingere l'appello incidentale proposto da ### e l'appello di ### in via principale ed in via riconvenzionale, rigettare le istanze istruttorie richieste da parte appellante e appellata nella denegata ipotesi di loro ammissione, ammettere le richieste istruttorie di cui alla memoria 183- VI comma ### la sentenza di I grado n. 50/2017, R.G: n. 930/2014 resa dal Tribunale di ### pubblicata il ###. Con vittoria di spese, competenze ed onorari. 
Conclusioni per l'appellato ### In via preliminare: In via principale: dichiarare infondate in fatto e in diritto tutte le domande proposte nell'appello principale e incidentale dichiarare altresì infondata la richiesta di responsabilità dell'intermediario sig. ### per i motivi su esposti; In via ulteriormente principale: condannare il sig. ### al pagamento delle spese di lite ed al risarcimento del danno cagionato per lite temeraria; In via istruttoria La scrivente difesa, chiede ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli di prova: 1) “vero o non vero che in sede di conferimento dell'incarico di mediazione per vendita dell'immobile sito in ### di #### n. 21, il Sig. ### comunicava al #### che l'impianto di riscaldamento dell'appartamento era stato recentemente rinnovato?” 2) “vero o non vero che in sede di conferimento dell'incarico di mediazione per la vendita dell'immobile sito in ### di #### n. 21, il Sig. ### comunicava al #### che i termosifoni erano collegati all'impianto di riscaldamento?” 3) “vero o non vero che in sede di conferimento dell'incarico di mediazione per la vendita dell'immobile sito in ### di #### n. 21, il Sig. ### consegnava al #### il documento riassuntivo degli interventi effettuati nell'appartamento che le si rammostra?” 4) “Vero o non vero che il #### consegnava a mani proprie, in nome e per conto del figlio #### al #### il foglio che le si rammostra - doc. n. 2 allegato alla comparsa di costituzione e risposta nell'interesse di ### Si indicano quale teste il #### residente in #### e domiciliat ###sui capitoli da 1) a 4) e il #### sul capitolo n. 4). Con vittoria di competenze e spese legali di entrambi i gradi di giudizio.  ### 1. ### conveniva in giudizio ### che in data ### gli aveva venduto un immobile sito in ### di ### per il prezzo di ### per ivi sentirlo condannare al pagamento della somma di ### a titolo di riduzione del prezzo di vendita convenuto, oltre ad ### a titolo di risarcimento del danno. 
A fondamento della domanda l'attore deduceva l'esistenza di vizi e difetti nell'immobile acquistato, rappresentati, in primo luogo, dal fatto che l'impianto di riscaldamento dell'immobile non era allacciato in tutte le stanze, circostanza questa della quale l'attore sarebbe venuto a conoscenza in data ###, in occasione della prima occupazione dell'immobile; in secondo luogo del fatto che la chiusura del porticato al piano terra con una veranda fosse stata realizzata in modo abusivo, come appreso solo in data ###, sulla scorta di una perizia commissionata ad proprio consulente che quantificava la spesa per il ripristino dell'impianto di riscaldamento in ### oltre #### assumeva di avere successivamente commissionato ad un altro consulente il compito di verificare se l'abuso edilizio potesse essere sanato e che questi con elaborato consegnato il ### aveva concluso per la non sanabilità dell'abuso, sulla base della normativa urbanistica all'epoca vigente, e per la conseguente riduzione del valore dell'immobile stimata in ### Costituitosi in giudizio il venditore ### eccepiva preliminarmente la prescrizione e la decadenza dall'azione, nel merito deduceva che il compratore fosse a conoscenza dei vizi dell'immobile al momento dell'acquisto tanto che la parti ne avevano tenuto conto al momento di stabilire il prezzo in ### e chiedeva comunque l'autorizzazione alla chiamata in giudizio sia del mediatore ### che dell'ing. ### che aveva redatto l'A.P.E., per essere da loro manlevato in caso di accoglimento delle domande attoree.  3. La causa veniva istruita mediante espletamento di CTU all'esito della quale il Tribunale, rigettate le eccezioni preliminari di prescrizione e decadenza dell'azione, accoglieva parzialmente la domanda attrice condannando ### a pagare all'attore l'importo di ### stabilito in via equitativa rispetto alle valutazioni del ### a titolo di riduzione del prezzo tenuto conto dei lavori e dei costi necessari per l'allacciamento dei radiatori ancora scollegati, oltre al 50% delle spese di lite che venivano compensate per il residuo 50%, ed oltre alle spese di CTU e alle spese di lite nei confronti dei terzi chiamati in causa.  4. Il Tribunale rigettava invece la domanda relativa al minor valore dell'immobile a causa dell'esistenza dell'abuso edilizio, ritenendo che, anche nel caso in cui la pratica amministrativa non fosse suscettibile di sanatoria, nulla avrebbe impedito di conformare lo stato di fatto a quello di diritto mediante un intervento non particolarmente dispendioso, ovvero richiedendo una nuova autorizzazione che rispecchiasse lo stato della struttura e che, in ogni caso, l'abuso non comportava una diminuzione di valore dell'immobile trattandosi piuttosto di difformità che investiva le modalità con le quali il manufatto era stato realizzato rispetto al contenuto del provvedimento amministrativo autorizzatorio e che peraltro la rimozione del problema, nel caso in cui si fosse resa necessaria in vista di una futura alienazione del bene, era suscettibile di avvenire senza significativo aggravio di spese. 
Veniva inoltre rigettata l'ulteriore domanda risarcitoria non essendo dato sapere se ed in quali termini l'attore avrebbe proceduto all'allacciamento dei termosifoni o a rimuovere la veranda abusiva, e non potendo riconoscere il danno conseguente allo sgombero dei locali.  5. Infine il Tribunale rigettava la domanda di manleva svolta dal convenuto nei confronti del mediatore ### per non aver reso note al compratore i vizi dell'immobile, e dell'#### per avere fornito una certificazione errata circa la superficie dell'immobile riscaldata, ritenendole entrambe infondate.  6. Avverso la sentenza ha proposto appello ### chiedendone la parziale riforma; si è costituito in giudizio l'appellato chiedendo dichiararsi l'inammissibilità e comunque il rigetto dell'impugnazione e proponendo appello incidentale. 
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 1.06.2021, trattata con modalità telematiche, la Corte ha trattenuto la causa in decisione assegnando alle parti termini di legge ex art. 190 c.p.c. per comparse conclusionali e repliche. 
A seguito delle difese esposte dalle parti, la Corte ha rimesso la causa sul ruolo per l'espletamento di un supplemento di CTU per verificare la sanabilità dell'abuso edilizio consistito nella chiusura del porticato con una veranda, le opere e i costi necessari e se la sanatoria diminuisca il valore di mercato dell'immobile. Espletata la c.t.u., la corte ha nuovamente trattenuto la causa in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del 21.06.2022 assegnando alle parti nuovi termini per comparse conclusionali e repliche.  MOTIVI DELLA DECISIONE 7. Prima di procedere all'esame dell'appello principale occorre esaminare, preliminarmente, il primo motivo dell'appello incidentale proposto dal venditore ### con il quale si insiste nell'eccezione di decadenza e prescrizione dell'azione di garanzia per vizi e/o difetti dell'immobile oggetto di causa ai sensi dell'art. 1495 c.c., deducendo che, per quanto riguarda il denunciato vizio consistente nel mancato allacciamento di alcuni termosifoni all'impianto di riscaldamento, fin dal 17.02.2013 le chiavi dell'appartamento erano state consegnate alla ###ra ### compagna del #### e che pertanto la denuncia per gli asseriti vizi doveva pertanto essere effettuata, ex art. 1495 c.c., entro e non oltre il ###, non potendo far decorrere il dies a quo utile ai fini della decadenza dal 27.04.2013, ovvero dal giorno in cui il #### avrebbe trascorso la prima notte nell'immobile, come erroneamente ritenuto dal Tribunale aderendo acriticamente alla tesi attorea.  8. Allo stesso modo per quanto riguarda i presunti vizi relativi alla veranda, che l'attore afferma di avere scoperto solo in data ### tramite la perizia del ### Amadori, allegando di averli denunciati oralmente alla parte convenuta in data ### in occasione di un incontro con il #### si deduce che anche tale circostanza è stata contestata e non è stata in alcun modo comprovata, mentre l'unico dato documentalmente emerso è che la denuncia scritta del ### è giunta al ### il ### e pertanto ben oltre gli otto giorni previsti dalla legge, sia in relazione all'impianto di riscaldamento (dies a quo il ###), sia in relazione alla veranda (dies a quo 17.02.2013 oppure, in subordine e salvo gravame, 13.08.2013). 
Sul punto, la difesa dell'appellante incidentale richiama il principio stabilito dalla giurisprudenza della S.C.: “Qualora venga eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna della merce, grava sull'acquirente l'onere di fornire la prova della tempestiva effettuazione della denuncia del vizio, trattandosi di una condizione per l'esercizio dell'azione redibitoria o quanti minoris.” 9. ### di decadenza e prescrizione è infondata e la sentenza sul punto deve essere confermata seppur, parzialmente, con diversa motivazione. 
Quanto alla denuncia del vizio relativo al mancato collegamento di alcuni termosifoni ritiene la Corte corretta la decisione del giudice di prime cure nello stabilire che il vizio, indipendentemente dalla tempestività della denuncia orale effettuata in data ###, è stato riconosciuto dal venditore: “### sul punto si osserva che la circostanza che la denuncia sia effettivamente avvenuta il giorno 5 maggio non è contestata dal convenuto il quale conferma che l'incontro tra le parti in quella giornata sia avvenuto. La stessa difesa sostiene che il ### rimase stupito dalle lamentele dell'acquirente, atteso che la caratteristica dell'impianto di riscaldamento era stata la ragione per la quale le parti si erano accordate per il prezzo di ### ” Pertanto nel caso in esame la denuncia non era necessaria ai sensi dell'art. 1495, comma secondo c.c., e l'appellante non può ritenersi decaduto dalla relativa azione di garanzia in quanto tali vizi sono stati riconosciuti dal venditore ### 10. Quanto invece alla decadenza dalla garanzia per il vizio relativo all'abuso edilizio riscontrato dal consulente della parte acquirente ### di cui lo stesso sarebbe venuto a conoscenza il giorno 13.08.2013 in seguito alla comunicazione del ### Amadori e che il giorno successivo avrebbe denunciato oralmente alla parte venditrice, osserva la Corte che in questo caso la denuncia dei vizi non è necessaria ai sensi dell'art. 1489 c.c. (così riqualificata l'origine domanda ex art. 1490 c.c.) in quanto “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia (…), non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art.  1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della ### amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile” (cfr. ex multis n. 4786/07).  11. Passando all'esame dell'appello principale proposto dal compratore ### con il primo motivo si lamenta che il Giudice di primo grado avrebbe errato nel ricorrere al criterio equitativo ex art. 1226 c.c. quantificando in ### il minor valore dell'immobile in conseguenza dei vizi dell'impianto di riscaldamento in quanto, secondo la stessa giurisprudenza richiamata in sentenza, il Giudice può ricorrervi solo se non vi sono elementi utili per poter determinare la diminuzione di prezzo nel suo preciso ammontare, che invece nel caso de quo il CTU aveva quantificato proponendo due soluzioni, la prima sub A) che prevedeva un costo di ### oltre ad ### e la seconda sub B) per un minor costo di ### oltre ### preferita dal Giudice in quanto costituiva una soluzione meno dispendiosa e comunque congrua a risolvere il problema.  12. In particolare si lamenta che la quantificazione stabilita in via equitativa dal Giudice non aveva ristabilito il sinallagma contrattuale tra le parti in quanto la soluzione sub B), come evidenziato dal ### esteticamente non poteva raggiungere il livello di soddisfazione della soluzione sub A) in quanto avrebbe comportato il passaggio di tubi a vista; inoltre, si lamenta che il Giudice non aveva specificato, neppure sommariamente, i criteri seguiti per determinare tale importo, indicando solo un motivo di convenienza e congruità.  13. Con il secondo motivo dell'appello principale si lamenta il mancato accoglimento della domanda di riduzione del prezzo a seguito dell'abuso edilizio nonostante il CTU avesse rilevato la non sanabilità e determinato anche la conseguente diminuzione di valore dell'immobile. In particolare l'appellante critica la motivazione del Tribunale nella parte in cui ha ritenuto che l'immobile non subisca alcuna diminuzione di valore a seguito dell'abuso, deducendo che l'immobile era stato acquistato con un vano utile costituito dalla veranda dotata di termosifone e che la non sanabilità dell'abuso rende necessario smontare la veranda e perdere quel vano utile che era stato considerato dalle parti ai fini della determinazione del prezzo.  14. Con il terzo motivo si lamenta il mancato accoglimento della domanda di risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 1494 c.c., che il Tribunale ha fondato sulla mancata prova che l'attore ne avesse già sopportato la relativa spesa, mentre con il quarto motivo si chiede una nuova regolazione delle spese di lite a seguito dell'accoglimento dell'appello, e con il quinto motivo si ribadisce l'erroneità dell'accoglimento della domanda per la sola somma di ### Ciò posto, ritiene la Corte che il primo motivo dell'appello principale sia infondato e che debba essere confermata la liquidazione del danno come effettuata dal giudice di primo grado per ovviare al vizio del mancato collegamento di alcuni termosifoni, in quanto l'ipotesi proposta dal CTU sub B) per un minor costo di ### oltre ### arrotondata in via equitativa nell'importo di ### costituisce in effetti una soluzione comunque congrua ad emendare il vizio, mentre non possono essere presi in considerazione i problemi estetici lamentati dall'appellante, costituiti dal fatto che la soluzione prospettata prevede il passaggio esterno di alcune tubature, in quanto l'immobile già al momento dell'acquisto presentava in alcuni ambienti le tubature a vista in rame, come evidenziato dalla difesa dell''#### incaricato di redigere la certificazione energetica dell'immobile, senza che sul punto l'odierno appellante abbia mosso alcuna contestazione: “i radiatori allacciati e funzionanti si riconoscono facilmente in quanto la distribuzione tubiera in rame è ben visibile essendo interna ai locali attualmente riscaldati e corrente sui muri in prossimità dell'intradosso del solaio tra piano terra e piano primo e, limitatamente ai radiatori del bagno P.T. e garage, in prossimità del pavimento” (cfr. pagg. 5 e 6 comparsa conclusionale ### primo grado). Quanto al maggior importo riconosciuto per arrotondamento, l'odierno appellante è ovviamente carente di interesse ad impugnare la decisione sul punto lamentando il ricorso al criterio equitativo ex art. 1226 16. Deve invece accogliersi il secondo motivo dell'appello principale e riconoscersi al ### il risarcimento del danno corrispondente ai costi della sanatoria ottenuta, medio tempore, per regolarizzare la chiusura della veranda dal punto di vista urbanistico e catastale.  ### incaricato dalla Corte a seguito della rimessione della causa sul ruolo ha in effetti accertato, come sostenuto dal ### nelle sue difese conclusive, che la veranda era stata condonata dal ### nelle more del giudizio a seguito della modifica del ### edilizio del 29.04.2016.  ### del risarcimento deve però essere limitato alle spese tecniche e agli oneri di oblazione afferenti specificamente la chiusura della veranda (costo oblazione, contributo di costruzione, diritti di segreteria, costi professionali e aggiornamento catastale), somme che il CTU incaricato ha determinato in complessivi ### scorporando le ulteriori spese e d oneri che il ### ha contestualmente utilizzato con la ### in sanatoria per svolgere ulteriori lavori edilizi nell'immobile che nulla hanno a che fare con la sanatoria della veranda.  17. Nessuna ulteriore somma a titolo risarcitorio può essere riconosciuta avendo il CTU accertato che la sanatoria “certamente NON ha diminuito il valore di mercato dell'appartamento…diversamente ha verosimilmente incrementato il valore dell'appartamento”, con ciò rispondendo alle controdeduzioni del ### che ha invece sostenuto, invero del tutto genericamente, che l'immobile a seguito della sanatoria avrebbe invece subìto una diminuzione di valore per il fatto che, non essendo consentita dalla sanatoria il mantenimento del termosifone nel locale verandato, questo “deve considerarsi un vano accessorio interno e non uno spazio utile abitabile.” Invero, il maggior valore economico del bene ottenuto tramite la sanatoria dell'abuso deve ritenersi compensativo dello svantaggio di non poter riscaldare il vano condonato tramite un termosifone, nulla vietando al ### di utilizzare altre modalità per sopperire a tale evenienza. 
La sentenza deve essere dunque riformata riconoscendo all'appellante principale ### anche l'importo di ### stabilito dal ### Parisini.  18. Sono infine infondati anche il terzo e il quarto motivo dell'appello incidentale con il quale il venditore ### lamenta il rigetto della domanda di manleva proposta sia nei confronti dell'#### per aver redatto una certificazione energetica dell'immobile nella quale la superficie utile riscaldata veniva dichiarata pari a 155,17 metri quadri, non corrispondente a quanto in seguito accertato dalla CTU svolta in primo grado, sia dell'agente immobiliare ### per non aver correttamente informato in sede di trattative il futuro acquirente ### sulle caratteristiche dell'immobile.  19. Non colgono infatti nel segno le critiche mosse dall'appellante alla decisione del Tribunale che aveva del tutto correttamente osservato, quanto alla posizione dell'#### “Nel caso di specie, però la parte acquirente si duole non già della certificazione in sé ma del dato sostanziale che, indipendentemente da quanto certificato, alcuni termosifoni non siano collegati e non riscaldino le relative stanze e di tale vizio sostanziale nulla può essere addebitato al certificatore”, e quanto alla posizione del mediatore: “Né il convenuto ha dedotto e dimostrato di avere informato il ### sui suddetti vizi e di averlo incaricato di renderli noti alla parte acquirente, condizione questa, sola, che avrebbe potuto far ricadere sul mediatore le conseguenze della violazione dell'obbligo di informazione nei confronti della parte venditrice.” 20. Come già osservato dal giudice di prime cure, con motivazione che la Corte ritiene di condividere, l'eventuale inesattezza della certificazione energetica poteva essere fatta valere dal ### nei confronti del professionista incaricato per ottenere il rimborso di quanto corrisposto per una prestazione non eseguita a regola d'arte, ma in nessun caso potrebbe dare fondamento alla sua pretesa di essere manlevato per il risarcimento dei danni derivanti, in via esclusiva, dalla sua responsabilità quale venditore ex art. 1489 e 1490 c.c. per aver venduto un immobile con un vano abusivo e senza l'allacciamento alla caldaia di tutti i termosifoni ivi installati.  21. Allo stesso modo non può trovare accoglimento la domanda di manleva svolta nei confronti del mediatore, non avendo il ### mai dedotto, neppure nei capitoli di prova sui quali insiste per l'ammissione, che il ### fosse stato messo a conoscenza del fatto che solo alcuni termosifoni fossero regolarmente allacciati all'impianto e che avesse avuto incarico di mettere sull'avviso il compratore; in effetti dal contratto di compravendita nulla risulta a tale riguardo, mentre sarebbe stato sufficiente per evitare future contestazioni, come poi avvenuto nel caso in esame, che il ### avesse dato espressamente atto del parziale allacciamento e che il ### avesse accettato l'impianto nello stato di fatto. Quanto poi alla circostanza che il mediatore fosse a conoscenza dell'irregolarità urbanistica della veranda e che avesse ricevuto incarico dal ### di informarne i potenziali acquirenti, nulla deduce sul punto l'appellante incidentale, di tal che la domanda di manleva deve essere totalmente rigettata.  22. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo sulla base di parametri forensi, esclusa la fase istruttoria non svolta in grado di appello. 
Tenuto conto del parziale accoglimento delle domande attrici, nei rapporti tra ### e ### le spese di mediazione e quelle di lite vanno poste carico del ### nella misura del 50 % con compensazione tra le parti del residuo 50%, mentre nei confronti dei terzi chiamati in causa vanno poste interamente a carico del ### Le spese di CTU vanno invece definitivamente poste a carico del ### nella misura di 2/3 e del ### nella misura di 1/3.  PQM La Corte d'Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita per le ragioni indicate in parte motiva, così dispone: - in parziale accoglimento dell'appello proposto avverso la sentenza n. 50/2017 del Tribunale di ### che per il resto conferma, condanna ### al pagamento in favore di ### dell'ulteriore somma di ### oltre interessi legai dal 27.12.2019 all'effettivo saldo; - condanna ### al pagamento in favore di ### del 50% delle spese vive di mediazione anticipate per l'intero in ### nonché del 50% delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio che liquida per l'intero, quanto al primo grado in ### 5.000,00 per compensi, oltre C.U., spese generali, IVA e CPA come per legge, e quanto al grado di appello in ### 3.966,00 per compensi, oltre C.U., spese generali, IVA e CPA come per legge; compensa tra le parti il residuo 50%; pone le spese di CTU del primo e secondo grado, come già liquidate, per 2/3 a carico di ### e per 1/3 a carico di ### - condanna ### al pagamento in favore di ### e ### delle spese di lite del grado di appello che si liquidano, per ciascuna parte, in ### 3.966,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge. 
Così deciso in ### il #### dott. ### dott. ###