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TRIBUNALE DI ROMA

Sentenza n. 7463/2024 del 30-04-2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Roma SESTA SEZIONE SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 54010 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente TRA ### codice fiscale ### e ### codice fiscale ###, rappresentati e difesi anche disgiuntamente dall'avvocato ### e dall'avvocato ### ed elettivamente domiciliati presso il loro studio sito in #### della ### n. 85, giusta procura in atti ### E ### codice fiscale ###, rappresentata e difesa dall'avv. ### ed elett.te dom.ta presso il suo studio in ### V.le Gorizia, 51/b, giusta delega in atti CONVENUTO
FATTO E DIRITTO Con atto di citazione ritualmente notificato ### e ### hanno chiesto convalidarsi lo sfratto per morosità in danno di ### titolare dell'omonima ditta individuale, relativamente al contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 13 agosto 2016 e registrato in pari data presso l'##### 4 - ### (### codice identificativo ###, ####215775, avente ad oggetto l'immobile sito in sito in #### contraddistinto al N.C.E.U. 
Foglio 601, ### 874, ### 2, z.c. 4, categoria C/1, classe 3, rendita catastale ### deducendo una morosità complessiva per canoni (contrattualmente previsti in ### mensili) ed oneri accessori maturata alla data notifica dell'intimazione pari ad ### Per il caso di opposizione, hanno chiesto l'emissione dell'ordinanza di rilascio e la condanna del convenuto al pagamento dei canoni scaduti al momento dell'intimazione, nonché di quelli a scadere fino al rilascio dell'immobile. 
Si è costituito il conduttore, opponendosi alla convalida e rilevando, tra l'altro, l'infondatezza della domanda attorea e l'inesistenza di alcuna morosità, stante la vigenza tra le parti di un accordo di riduzione del canone ad ### per il periodo a partire dal 2020 fino alla completa rispesa dell'attività di promozione turistica svolta nei locali, fortemente danneggiata a causa delle limitazioni imposte dall'emergenza pandemica, la cui cessazione non poteva che individuarsi nel 5 maggio 2023, come decretato dall'### della ### atteso che “l'attività della ditta individuale ### è ripresa solo nell'estate del 2023 per l'organizzazione dei gruppi turistici per l'anno 2024”. 
Denegato il provvedimento di rilascio, in ragione della mancata indicazione in intimazione dei periodi cui si riferivano le varie voci che componevano la morosità intimata, si è disposto il mutamento del rito. 
Esperita senza successo la mediazione obbligatoria ratione materiae; esaurito il momento istruttorio con l'esperimento dell'interrogatorio formale del sig. ### e con la mancata escussione del teste di parte intimante, incapace a testimoniare perché titolare di un interesse economico diretto nella causa, la discussione veniva fissata per l'udienza del 29 aprile 2024. All'esito della conseguente camera di consiglio, si dava lettura del dispositivo della presente sentenza.  MOTIVI DELLA DECISIONE In via preliminare, occorre qualificare la domanda principale proposta dagli attori, i quali, tanto a mezzo dell'originaria intimazione che della memoria ex art. 426 c.p.c., nonché, da ultimo nelle memorie di discussione, hanno sempre e soltanto chiesto la convalida per morosità e mai la risoluzione del contratto di locazione. 
In realtà una siffatta qualificazione della domanda, per quanto atecnica (dovendosi più propriamente qualificare la convalida come uno degli esiti che possono definire unicamente la fase cautelare propria del procedimento di sfratto), non è tale da inficiare il thema decidendum, essendo oramai ricorrente in giurisprudenza (per tutti valga l'arresto della Suprema Corte di cui all'ord. 2 febbraio 2017, n. 2742) il principio per cui la domanda di risoluzione del contratto di locazione è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida di sfratto. 
Ancora in via preliminare, va rigettata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva dell'intimante ### fondata dal convenuto sul rilievo per cui “Il contratto di locazione del 13 agosto 2016 riporta una sottoscrizione della ###ra ### evidentemente apocrifa”.  ###. 214 c.p.c. dispone che colui contro il quale è prodotta una scrittura privata , se intende disconoscerla, è tenuto a negare formalmente la propria sottoscrizione. Non esiste quindi, nel nostro ordinamento, una norma che consenta il disconoscimento di firma altrui (gli stessi eredi del sottoscrittore, a mente del comma 2 del medesimo articolo, possono limitarsi a dichiarare di non conoscere la scrittura o la sottoscrizione del loro autore, ma non a disconoscerla). Ne consegue che la sottoscrizione della sig.ra ### apposta in calce al contratto per cui è causa, non essendo stata oggetto di querela di falso, deve ritenersi autentica, non potendo la stessa essere disconosciuta da altri che dalla stessa intimante. 
Parimenti, la circostanza per cui l'intimante, pur denunciando una morosità preesistente alla notifica dell'intimazione, non abbia specificato “a quali mesi si riferisca e se sia relativa ai soli canoni di locazione e/o anche agli oneri condominiali”, se pure ha determinato la non emettibilità, in sede di convalida, dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.. stante l'indeterminatezza della domanda all'epoca della sua proposizione, non gli ha impedito, nel rispetto del proprio potere di meglio specificare il libello introduttivo e senza introdurre domande nuove, di precisare, nelle memorie integrative depositate ex art. 426 c.p.c., come l'originaria morosità, al netto del pagamento di ### effettuato nelle more del giudizio ed in ragione della maturazione in corso di causa delle successive mensilità di ottobre, novembre e dicembre 2023 (per ulteriori ### ), ammontasse a dicembre 2023 a complessivi ### così distinti: Anno 2020: ### a titolo di spese condominiali; Anno 2021: ### a titolo di spese condominiali; Anno 2021: ### a titolo di canoni insoluti dal mese di aprile a dicembre; Anno 2022: ### a titolo di canoni insoluti dal mese di gennaio a dicembre; Anno 2023: ### a titolo di canoni insoluti dal mese di gennaio a dicembre. 
Alla luce delle risultanze processuali, occorre quindi verificare se nel caso di specie possa dirsi essersi verificata una colpevole morosità, tale da determinare la risoluzione del contratto. 
Passando in via preliminare all'esame della questione dell'importo del canone di locazione, va rilevato come l'intimato abbia eccepito l'esistenza di un accordo in forza del quale, per venire incontro alle difficoltà incontrate dall'attività nella persistenza del periodo ### lo stesso fosse stato concordemente ridotto, fino al termine dell'emergenza pandemica, ad ### mensili. 
In realtà, se è incontestato che le parti abbiano effettivamente raggiunto un accordo in tal senso per il solo periodo dal 01.06.2020 al 31.12.2020, giusta scrittura registrata del 01 giugno 2020, non sono al contrario condivisibili i rilievi circa l'ultrattività dello stesso, non potendosi attribuire tale significato alla sola mail del 23 ottobre 2020 a firma della sig.ra ### figlia degli attori. 
Il tenore di tal comunicazione, infatti, nella quale pure si legge il proposito di continuare a rimodulare la riduzione a data da definirsi, non è tale da comprovare altro se non una mera intenzione, della cui successiva concretizzazione, al contrario, non vi è agli atti alcuna evidenza né rilievo, a ciò ostando, tra l'altro, il preciso disposto dell'art. 17 del contratto di locazione, con il quale le parti hanno previsto la necessità della forma scritta “a pena di inefficacia” per qualsiasi accordo modificativo del tenore del regolamento (ivi compreso, come già accaduto con la scrittura del 1 giugno 2020, un eventuale ulteriore intesa di riduzione del canone). 
Né la fase istruttoria ha provato alcunchè, avendo l'intimante negato, in sede di interrogatorio formale (mezzo istruttorio disposto per provocare dichiarazioni contra se della parte nei cui confronti viene deferito), ogni accordo di riduzione successivo a quello comprovato per tabulas. 
Alla luce delle risultanze di causa, pertanto, la morosità deve attestarsi a quanto analiticamente specificato dagli attori nelle note ex art. 426 c.p.c.. 
E' appena il caso di osservare che, nel caso che ci occupa, l'esistenza di una consistente morosità al momento della notifica dell'intimazione, in uno alla circostanza per cui la stessa sia stata sanata solo in minima parte a mezzo del pagamento di ### avvenuto in corso di giudizio ed all'ulteriore evidenza per cui a tale versamento non sono seguiti neanche quelli relativi ai canoni maturati in corso di giudizio, configurano rilievi di inadempimento di gravità tale da legittimare la domanda di colpevole risoluzione del contratto, che va accolta in ragione del grave inadempimento del conduttore, nel caso in cui, come nella presente fattispecie, questi abbia provveduto a corrispondere quanto intimato in maniera parziale e solo successivamente alla notifica dell'atto di intimazione. 
Tale comportamento, ai sensi dell'art. 1455 c.c., non solo non è proporzionato alla buona fede contrattuale, ma incide profondamente sul concreto interesse del locatore all'esatta e tempestiva prestazione e, pertanto, determina l'applicabilità della declaratoria ex art. 1453 c.c. della risoluzione del contratto, anche alla luce del disposto dell'art. 4 del contratto, per fatto e colpa grave del conduttore, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile. 
A tal fine, in primo luogo deve rilevarsi come l'attore abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere, allegando il contratto di locazione e precisando, seppure successivamente all'udienza di convalida, l'importo della morosità, peraltro non negata dall'intimato nell'an, ma solo nel quantum, atteso che lo stesso ha concluso nelle note di discussione che “l'eventuale somma dovuta, comprensiva anche dei canoni maturati successivamente all'intimazione, ammonterebbe a non più di ### e non a oltre ### come sostiene controparte”. 
E' noto che, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione, al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, ### III, sen. n.826 del 20.01.2015). 
Al contrario, il convenuto si è limitato da un lato a produrre in giudizio bonifici effettuati in riferimento a canoni diversi da quelli oggetto di intimazione e, dall'altro, in riferimento ai periodi intimati, ha dato prova di aver versato, per ognuno di essi, il minor importo di ### a fronte di un canone contrattuale, ritornato, allo scadere del termine previsto dalla scrittura di riduzione, all'originaria misura di ### mensili. 
Come noto, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, “per le locazioni non abitative la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata, dunque, ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c. c. “Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass. sez. VI, 23 giugno 2011 n. 13887)”. 
Nella fattispecie concreta la presenza di una plurima morosità maturatasi all'epoca della litispendenza può ben configurare un inadempimento grave, atteso il principio per cui, in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento in un solo canone, ex art. 5 della L. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza. Alla luce di tanto, deve rilevarsi come il mancato pagamento per ben due mensilità effettuato solo dopo la notifica dell'intimazione e, pertanto, con grave ritardo, in aggiunta al mancato pagamento dei canoni maturati in pendenza di lite, costituisca un grave inadempimento ai fini della domanda di risoluzione svolta (### sez. VI, 15/02/2018, n.3505). 
La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002, sicut Corte d'Appello di Napoli del 06.05.2015). Nel caso di specie, l'assenza di alcuna causa impeditiva o comunque giustificativa del ritardo; la circostanza per cui il conduttore non ha mai interrotto la normale attività di impresa nei locali oggetto di locazione; il rilievo per cui la parziale regolarizzazione della morosità pregressa è intervenuta solo a seguito della proposizione del procedimento di sfratto e non è stata seguita da analoghi versamenti per i mesi successivi, costituiscono tutti sintomi di un inadempimento talmente grave da interrompere il nesso di corrispettività tra le prestazioni e, quindi, da giustificare una risoluzione della locazione. 
La domanda di risoluzione proposta dal locatore va dunque accolta, con conseguente rigetto integrale dei motivi di opposizione.  ### dei canoni di locazione non corrisposti, calcolati alla data della presente decisione (e quindi aggiungendo ulteriori 4 mensilità all'importo indicato dall'attore nelle memorie integrative aggiornate a dicembre 2023), è pari a complessivi ### oltre interessi al saggio legale dalle singole maturazioni al saldo. Ad esso deve aggiungersi la condanna al pagamento degli oneri accessori, mai contestati dal convenuto nel quantum, per ulteriori ### oltre interessi legali dalla proposizione della domanda al saldo. 
Ai sensi dell'art. 1591 c.c. ed in accoglimento della domanda attorea di condanna al pagamento dei canoni di locazione maturandi sino al rilascio dell'immobile, si condanna inoltre il conduttore, per l'ipotesi di mancato immediato rilascio, al pagamento dell'indennità di occupazione maturanda a far data dal mese di maggio 2024 e sino all'effettiva restituzione del bene al locatore, in misura pari ad ### al mese, oltre agli interessi legali dalle singole maturazioni al saldo. 
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate tenendo conto dei valori medi attribuiti dal D.M. 147/2022 (applicabile ratione temporis), alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale, parametrati allo scaglione corrispondente alla morosità oggetto del giudizio.  Per Questi Motivi il ### di ### definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, accoglie per quanto di ragione le domande svolte da ### e ### ai danni di ### e per l'effetto: - dichiara risolto per inadempimento il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 13 agosto 2016 e registrato in pari data presso l'#### UT ### 4 - ### (### codice identificativo ###, ####215775, avente ad oggetto l'immobile sito in #### contraddistinto al N.C.E.U. Foglio 601, ### 874, ### 2, z.c. 4, categoria C/1, classe 3, rendita catastale ### ; - per l'effetto, condanna ### al rilascio immediato dell'immobile, libero da persone e cose, in favore di ### e ### - condanna ### al pagamento in favore di ### e ### della somma complessiva di ### a titolo di canoni di locazione insoluti al mese di aprile 2024, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo, nonché della somma complessiva di ### a titolo di oneri accessori, oltre interessi legali dalla data della decisione al saldo; - ai sensi dell'art. 1591 c.c., condanna ### al pagamento in favore di ### e ### della somma di ### per goni mese di persistenza nella detenzione dell'immobile per cui è causa a partire dal mese di maggio 2024 e fino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo; - condanna ### a rifondere a ### e ### le spese di lite che liquida in ### per esborsi ed ### per compensi di procuratore, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge; - sessanta giorni per le motivazioni.  ### lì 29 aprile 2024 Il GOP - Giudice unico ###