TRIBUNALE DI GROSSETO

Sentenza n. 246/2024 del 01-03-2024

testo integrale

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO Contenzioso CIVILE Il Tribunale, nella persona del ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 1327/2017, avente a oggetto “vendita di cosa immobile” vertente tra ### A (C.F.: ###), ### B (C.F.: ###), ### C-D (C.F.: ###), in persona dell'amministratore p.t. (C.F. ###), nonché ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), #### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), #### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), BONNÌ ### (C.F.: ###), #### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### che li rappresenta e difende in giudizio in virtù di procure in calce all'atto di citazione; ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###) ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), DI ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###) #### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###), ### (C.F.: ###) e ### (C.F.: ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### e rappresentati e difesi in giudizio dall'avv. ### in virtù di procure in calce all'atto di citazione; ATTORI contro L'### COOP. (C.F./P.IVA: ###), in persona del legale r.p.t., elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta; ### S.N.C. ### E ### C.F.: ###), in persona del legale r.p.t., elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### L. Peronaci, che la rappresenta e difende in giudizio, anche disgiuntamente all'avv. ### in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta; ### (C.F.: ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### che lo rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta; ### (C.F.: ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### che lo rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta; ### (C.F.: ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### che lo rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta; CONVENUTI e ### S.R.L. (C.F./P.IVA: ###), in persona del legale r.p.t., elettivamente domiciliat ###, presso lo studio degli avv.ti ### ed ### che la rappresentano e difendono in giudizio in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta; ### S.P.A. (P.IVA: ###), in persona del legale r.p.t., elettivamente domiciliat ###, presso lo studio degli avv.ti ### e ### che la rappresentano e difendono in giudizio in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta; ### CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 28.11.2023.  #### Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori indicati in epigrafe, premettendo che la ### L'### avesse appaltato alla ### COGRAE (per le parti edili-strutturali) e alla società ### (per la parte inerente all'impianto geotermico), la costruzione di tre fabbricati all'interno del complesso ### nel Comune di ### divenuti i ### A, B e C-D, con l'intervento dei professionisti arch. ### (progettista delle strutture edili e dell'involucro acustico), ing. ### (progettista e direttore dei lavori inerenti all'impianto geotermico) e ing.  ### (direttore dei lavori per la parte edile), e lamentando la presenza di vizi relativi alle opere edilizie, all'impianto geotermico e all'involucro acustico, sia nelle parti comuni dei fabbricati che nelle singole unità immobiliari cedute ai soci assegnatari, già riscontrate in un procedimento di ATP introdotto nel 2014, hanno convenuto in giudizio tutti i soggetti sopraindicati chiedendo: nei confronti della ### L'### quale venditrice delle unità immobiliari, la riduzione del prezzo delle stesse per i vizi redibitori (art. 1492 c.c.), salvo il risarcimento del maggior danno nella misura pari al diminuito valore di mercato (art. 1494 c.c.); nei confronti di tutti i convenuti, in solido tra loro, a risarcirgli ex art. 1669 c.c. - in solido per i vizi attinenti alle parti comuni dei fabbricati, e singolarmente per quelli riferibili alle proprietà private - i danni corrispondenti ai costi necessari per eliminare i difetti accertati e la messa a norma degli impianti e dei fabbricati, nonché al diminuito godimento degli immobili. Il tutto col favore delle spese di lite, comprensive della fase dell'### Si costituiva in giudizio la ### L'### eccependo preliminarmente l'inammissibilità del cumulo di domande attoree e la nullità della citazione per vizio dell'editio actionis; quanto al merito, eccepiva la decadenza e prescrizione dall'azione ex art. 1495 c.c., nonché il proprio difetto di legittimazione, essendo stata mera alienante delle abitazioni e vista la clausola inserita nei singoli atti di assegnazione che riservava alle ditte costruttrici la responsabilità per eventuali vizi; negava d'aver mai promesso agli assegnatari la classe energetica A e A+ (come asserito in citazione) e rifuggiva da ogni responsabilità per la sussistenza dei vizi accertati in ### Si costituiva, altresì, in giudizio l'arch. ### eccependo anch'egli l'inammissibilità del cumulo di domande attoree e la decadenza e prescrizione dall'azione ex art. 2226 c.c.; eccepiva, tra l'altro, l'inopponibilità a sé della perizia svolta nella procedura di ATP in cui non fu coinvolto, nonché la sua estraneità rispetto ai vizi oggetto di causa, sull'assunto d'aver ricevuto il mero incarico per la progettazione architettonica (e non delle strutture edili e dell'involucro acustico), consistita nella predisposizione delle piante, dei prospetti e della distribuzione interna degli appartamenti. 
Si costituiva, inoltre, in giudizio l'ing. ### eccependo anch'egli l'inammissibilità del cumulo di domande attoree, la decadenza e prescrizione dall'azione ex artt. 1669, co. 2 o 1667 c.c. e il proprio difetto di legittimazione, avendo avuto rapporti esclusivi con la ### L'### da cui ricevé l'incarico di progettare gli impianti di climatizzazione a servizio di n. 34 alloggi di cui ai lotti A, B, C-D e delle tre rispettive centrali termiche, nonché di dirigerne i lavori appaltati all'### senza interessarsi degli impianti idrosanitari, ed essendo estraneo a tutta una serie di vizi elencati da controparte; ad ogni modo, chiedeva di poter chiamare in causa la propria assicurazione per essere tenuto indenne in caso di soccombenza. 
Si costituiva, altresì, in giudizio l'### s.n.c. di ### e ### eccependo in via preliminare la nullità dell'atto di citazione ex art. 164 c.p.c., in relazione all'art. 163, co. 3 nn. 3) e 4) c.p.c., per omessa o incerta determinazione della domanda proposta contro di sé, essendone vaghi sia l'oggetto e il titolo sia il quantum del risarcimento ascritto alla società; ancora in via preliminare, eccepiva il difetto di legittimazione dell'amministratore dei tre ### a proporre azioni risarcitorie e quelle inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, nonché il difetto di legittimazione di questi ultimi ad avvalersi della garanzia prevista dall'art. 1667 c.c., non potendo i vizi lamentanti sussumersi nella diversa fattispecie di cui all'art. 1669 c.c.; sempre in via preliminare, eccepiva il proprio difetto di legittimazione a contraddire rispetto all'atto di citazione, attenendo i vizi denunciati per la maggior parte ad opere non eseguite dalla società, occupatasi invece di realizzare l'impianto geotermico e idrosanitario, unitamente alla ### s.r.l., impresa fornitrice dei software e delle pompe di calore, che chiedeva di poter chiamare in causa ai fini dell'eventuale manleva; eccepiva ulteriormente la decadenza e prescrizione dell'azione ex artt. 1667 o 1669, co. 2 c.c.; in via riconvenzionale, agiva infine contro la ### L'### per il pagamento del saldo del compenso ancora dovuto di ### Autorizzate le chiamate in causa, si costituiva in giudizio la ### s.r.l., eccependo la decadenza e prescrizione dell'azione e il proprio difetto di legittimazione, essendosi limitata a fornire la pompa di calore e il sistema di telecontrollo dell'impianto, e quindi ritenendosi avulsa dalle responsabilità lamentate dagli attori e dalle non meglio chiarite attività imputatele dalla società ### rispetto alle quali era stata svolta la pretesa di manleva. 
Si costituiva, infine, in giudizio l'###ni s.p.a., associandosi alle difese dell'ing. ### ma opponendogli l'inoperatività e i limiti della polizza assicurativa. 
Non si costituiva in giudizio l'ing. ### che veniva dichiarato contumace all'udienza del 12.2.2019, all'esito della quale erano assegnati i termini di cui all'art. 183, co. 6 c.p.c.. 
In prossimità della scadenza del I termine, si costituiva in giudizio l'ing.  ### chiedendo il rigetto delle domande a sé rivolte per essersi limitato a dirigere i lavori del solo architettonico, adempiendo correttamente al proprio incarico. 
Acquisito il fascicolo dell'ATP e dichiarata l'inammissibilità della domanda riconvenzionale trasversale della società ### verso la ### L'### la causa veniva istruita con l'assunzione delle prove testimoniali ammesse e l'espletamento di ### per essere trattenuta in decisione all'udienza cartolare del 28.11.2023, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.  *****  1. I fatti di causa. 
Il contenzioso in esame origina dalla costruzione di tre edifici, autorizzata nell'anno 2008 (all. 1 della citazione), nel complesso ### sito nel Comune di ### divenuti i ### denominati ### A, B e C-D. 
Dalla documentazione versata in atti e dalle circostanze non contestate tra le parti, emerge che la ### L'### appaltò alla ### COGRAE le opere edili-strutturali e alcune opere di assistenza muraria nell'esecuzione degli impianti (all.ti 1 e 2 del ricorso per ###, mentre alla società ### la realizzazione dell'impianto geotermico - comprensivo degli impianti meccanici, inclusa la centrale termica e frigorifera con pompa di calore geotermica, l'impianto di produzione ACS in centrale termica, l'impianto di riscaldamento/raffrescamento con pannelli radianti, l'impianto a fancoil per la climatizzazione estiva e controllo dell'UR (all. 3 del convenuto ### -, dovendosi infine la ### s.r.l. occupare della fornitura dei software e delle pompe di calore. 
Tra i professioni eletti dalla ### L'### anche mediante ditte subappaltatrici, figuravano invece l'ing. ### per la progettazione e direzione dei lavori degli impianti (all. 2 del convenuto ###, l'arch. ### per la progettazione architettonica (all. 1 del convenuto ### e l'ing. ### per la direzione dei lavori architettonici e per quella generale. 
I lavori de quibus, avviati nel 2010, terminarono all'inizio del 2013, anno in cui la ### L'### assegnò le abitazioni ai propri soci (all. 2 della citazione). 
Con ricorso depositato l'8.5.2014 ex art. 696-bis c.p.c., la ### COGRAE si rivolse all'intestato Tribunale per la nomina di un CTU al fine di accertare lo stato dei luoghi, gli eventuali difetti nelle opere, le cause degli stessi e i costi di ripristino, lamentando da un lato l'omesso pagamento del saldo da parte della ### L'### e dall'altro la provenienza di recenti denunce relative a presunti vizi nelle opere realizzate dagli amministratori dei ### A e C-D. 
In tale procedura, che coinvolse non solo le varie ditte (tra cui l'### e la ### e i diversi professionisti (tra cui gli ingegneri ### e ###, ma anche i ### A e C-D, si costituirono, delle odierne parti, la ### L'### gli ingegneri ### e ### e il ### A, mentre intervennero spontaneamente il ### B e alcuni inquilini del ### C-D. 
Depositata la relazione peritale, attestante la presenza di difetti relativi alle opere edilizie, all'impianto geotermico e all'involucro acustico, sia nelle parti comuni dei fabbricati sia nelle unità immobiliari acquistate dai soci, i ### A, B e C-D nonché tutti i condomini indicati in epigrafe hanno quindi convenuto in giudizio la ### L'### quale venditrice delle unità immobiliari, per ottenere la riduzione del prezzo versato a fronte dei vizi redibitori (art. 1492 c.c.) e il risarcimento del maggior danno nella misura pari al diminuito valore di mercato (art. 1494 c.c.), e tutti i convenuti indicati in epigrafe per conseguire, in solido tra loro, il risarcimento (art. 1669 c.c.) - in solido per i vizi attinenti alle parti comuni dei fabbricati, e singolarmente per i vizi attinenti alle proprietà private - dei danni corrispondenti ai costi necessari per eliminare i vizi accertati e la messa a norma degli impianti e dei fabbricati, nonché al diminuito godimento degli immobili.  2. ### inammissibilità del cumulo di domande attoree e la nullità della citazione per vizio dell'editio actionis.  ### L'### l'arch. ### e l'ing. ### hanno eccepito l'inammissibilità del cumulo di domande intraprese dagli attori, deducendone l'impedimento ad agire per la riduzione del prezzo e, contestualmente, per la rimozione dei vizi contestati, paventandosi il rischio di un ingiustificato arricchimento nell'ipotesi di accoglimento di entrambe le domande.  ### L'### inoltre, ha eccepito la nullità della citazione per vizio dell'editio actionis, a fronte della richiesta indistinta degli attori alla riduzione del prezzo degli alloggi senza indicazione specifica del quantum per ognuno di loro, con altrettanta domanda svolta anche a nome dei ### privi di legittimazione in tal senso. 
Parimenti, l'### ha eccepito la nullità dell'atto di citazione ex art. 164 c.p.c., in relazione all'art. 163, co. 3 nn. 3) e 4) c.p.c., per omessa o incerta determinazione della domanda proposta contro di sé, ritenendone vaghi sia l'oggetto e il titolo sia il quantum del risarcimento ascritto alla società. 
Le eccezioni che precedono, salve le precisazioni di cui infra (parr. 6.1 e 6.2), sono infondate. 
Va premesso che l'invalidità di cui all'art. 164 c.p.c. può essere riscontrata nelle sole ipotesi di omissione o di assoluta incertezza nell'individuazione dell'oggetto della domanda o nell'esposizione dei fatti o degli elementi che costituiscono le ragioni della stessa. 
La Suprema Corte ha costantemente precisato che “la nullità della citazione per omessa determinazione dell'oggetto della domanda postula la totale omissione o la assoluta incertezza del petitum inteso sotto il profilo formale del provvedimento giurisdizionale richiesto, e nell'aspetto sostanziale, come bene della vita di cui si domanda il riconoscimento. Detta ipotesi non ricorre quando l'individuazione del petitum così inteso sia comunque possibile attraverso un esame complessivo dell'atto introduttivo del giudizio, non limitato alla parte di esso destinata a contenere le conclusioni, ma esteso anche alla parte espositiva” (cfr. Cass. n. 3911/2001 e Cass. n. 4828/2006). 
In sostanza, la nullità della citazione per omissione o assoluta incertezza sull'oggetto va valutata caso per caso, tenendo conto del contenuto complessivo dell'atto, dei documenti allegati, della natura dell'oggetto e delle relazioni tra le parti, nonché verificando se la controparte sia riuscita comunque ad apprestare adeguate e puntuali difese. 
Nel caso di specie, in applicazione delle suindicate coordinate giurisprudenziali, deve riconoscersi, nel rigettare le sollevate eccezioni, la piena validità dell'atto introduttivo del giudizio, il cui contenuto appare completo e sufficientemente determinato con riferimento a tutti gli elementi essenziali della domanda, in relazione ai quali, difatti, le parti convenute e terze chiamate hanno potuto articolare le proprie argomentazioni, senza alcun pregiudizio delle proprie facoltà di difesa. 
Invero, dalla citazione, come riscontrabile nei chiarimenti resi dagli attori nella prima memoria ex art. 183, co. 6 c.p.c., si evince come questi abbiano agito nei confronti della venditrice ### L'### ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., per ottenere la riduzione del prezzo in misura corrispondente al diminuito valore degli immobili in conseguenza dei vizi non emendabili, mentre nei confronti degli altri convenuti - ditta esecutrice dei lavori e tecnici incaricati - hanno agito ai sensi dell'art. 1669 c.c. per ottenere il risarcimento dei danni, pari ai costi di ripristino dei vizi eliminabili e al mancato godimento degli immobili (vds. anche a pag. 4 della memoria di replica), il tutto imputando all'appaltatrice ### e all'ing. ### le problematiche inerenti all'impianto geotermico, e all'arch. ### e all'ing. ### i difetti relativi all'isolamento acustico. 
In altri termini, per i difetti costruttivi riparabili, soccorre il risarcimento del danno prescritto dall'art. 1669 c.c. nei confronti di coloro che hanno cagionato l'evento dannoso attraverso condotte commissive od omissive, pari ai costi necessari di ripristino, mentre in relazione ai vizi ineliminabili, l'unica alternativa è la riduzione del prezzo versato in sede di acquisto dell'immobile alla ### L'### nella misura pari alla differenza tra lo stesso e il minor valore commerciale del bene affetto dai vizi non rimuovibili. 
Le domande formulate in citazione risultano chiaramente rivolte ai singoli convenuti per quanto di loro competenza, ovvero in relazione alla loro partecipazione alla causazione dei vizi, mentre per quanto concerne la ### L'### è di fatto invocata la responsabilità oggettiva del venditore sottesa all'art. 1490 c.c..  3. ### carenza di legittimazione attiva. 
L'### ha eccepito il difetto di legittimazione dell'amministratore dei tre ### a proporre sia le azioni risarcitorie sia quelle relative alle proprietà esclusive dei singoli condomini, nonché il difetto di legittimazione di questi ultimi ad avvalersi della garanzia prevista dall'art. 1667 c.c., contestando che l'inquadrabilità dell'azione nello schema dell'art. 1669 c.c. per alienità dei vizi dedotti a tale disposizione. 
Tale eccezione non ha pregio. 
Riservando al seguito la sussumibilità o meno dei vizi lamentati da parte attrice all'interno della fattispecie delineata dall'art. 1669 c.c., è bene rammentare che secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte “l'art. 1130 c.c., n. 4, che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato. Pertanto rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato art. 1130 c.c., n. 4 l'azione di cui all'art.  1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto" (tra le varie, v. Cass. civ., ### Sent. 23 marzo 1995, n. 3366 e Sent. 18 giugno 1996, n. 5613; Sez. 2, Sentenza n. 441 del 10/02/1968 Rv. ###; più di recente, v. sez. 2, Sentenza n. 8512 del 2015 non massimata; ### 2, Sentenza n. 25216 del 2017). Analogo principio trovasi, a ben vedere, ribadito anche nella sentenza ### 2, n. 22656 del 08/11/2010 Rv. 615545 ove si riconosce la legittimazione dell'amministratore a promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese” (cfr. Cass. 2436/2018). Con l'ulteriore ovvia conseguenza che, in base a quanto previsto dall'art.  1131 c.c., lo stesso amministratore ha la facoltà di agire in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale (cfr. Cass. n. 853/2019). 
In tema di condominio, pertanto, l'amministratore è legittimato a promuovere l'azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c., nei confronti del costruttore, a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, mentre la legittimazione non può estendersi, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, anche alla proposizione delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente, relative ai danni subiti dai condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva (cfr. ex plurimis Cass. 3486/2020). 
Nel caso concreto, rilevato che l'amministratore dei tre ### risulta aver agito in giudizio (ex art. 1669 c.c.) solo per i vizi riscontrati nelle parti comuni, mentre i singoli condomini hanno agito (ex artt. 1492 e 1669 c.c.) per i vizi strutturali e impiantisci relativi alle parti di proprietà esclusiva, deve senz'altro riconoscersi la legittimazione attiva in capo all'amministratore dei ### ai fini dell'esperibilità dell'azione risarcitoria di cui all'art. 1669 c.c..  4. ### carenza di legittimazione passiva.  ### L'### l'### e l'ing. ### hanno eccepito il proprio difetto di legittimazione rispetto alle domande attoree: la prima, in virtù delle clausola inserita nei singoli atti di compravendita intercorsi con i soci, che riservava alle ditte costruttrici (### COGRAE, ### e ### la responsabilità per eventuali vizi nelle opere eseguite; le altre, sulla base della loro dedotta estraneità in ordine ai vizi lamentati dagli attori e, per quanto concerne l'ing. ### sull'assunto d'aver ricevuto l'incarico dalla ### L'### Tali eccezioni non colgono nel segno. 
Occorre premettere in diritto che la legittimazione ad agire (legitimatio ad causam), consiste nella titolarità attiva e passiva dell'azione e sorge dalla correlazione configurabile tra i soggetti e il rapporto giuridico dedotto nella domanda, in base alla quale si identificano le parti fra le quali può essere ammessa la statuizione del giudice, pervenendosi a riconoscerla per il solo fatto dell'affermazione della titolarità del diritto, sicché legittimato attivo è colui che si affermi titolare del diritto e legittimato passivo è colui nei confronti del quale la titolarità del diritto sia affermata. 
Viceversa, non riguardano la legittimazione ad agire (attiva e passiva), bensì il merito, tutte le questioni che attengono all'effettiva titolarità del rapporto sostanziale controverso e alla concreta identificazione dei soggetti di tale rapporto, le quali, proprio perché tali, non sono rilevabili ex officio. 
Dai richiamati principi si ricava, pertanto, che le eccezioni preliminari sollevate dai convenuti, essendo stati citati dagli attori quali effettivi titolari del rapporto dedotto in giudizio, non attiene alla loro legittimazione passiva, bensì al merito, avendo essi contestato, con tali eccezioni, di essere titolari di tale rapporto, sostenendo la carenza di una propria responsabilità nella causazione dei vizi dedotti da parte attrice.  ###, sulla scorta dell'orientamento consolidato della Corte di Cassazione, la legittimazione passiva con riferimento all'azione ex art. 1669 c.c., va riconosciuta: a) all'appaltatore, soggetto espressamente contemplato dall'art. 1669 c.c.; b) al progettista e al direttore dei lavori (cfr. Cass. n. 17874/2013, secondo cui "l'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 cod. civ. in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e conseguentemente nella stessa possono incorrere, a titolo di concorso con l'appaltatore che abbia costruito un fabbricato minato da gravi difetti di costruzione, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell'opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei vizi in questione"); c) al c.d. "venditore costruttore", ossia "il venditore che, sotto la propria direzione e controllo, abbia fatto eseguire sull'immobile successivamente alienato opere di ristrutturazione edilizia ovvero interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti" e che pertanto "ne risponde nei confronti dell'acquirente ai sensi dell'art. 1669 c.c." (cfr. Cass. 18891/2017; Cass. n. 9370/2013, secondo cui "l''azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, gravando sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva"). 
Per quanto concerne, infine, la clausola negoziale contenuta nei vari contratti di compravendita degli immobili de quibus («…### società appaltatrici restano tenute, direttamente ed esclusivamente, alle garanzie più ampie nei modi e nei termini di legge per difformità e vizi tutti dell'opera di cui trattasi, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1667 c.c. e seguenti del c.c.»), si rileva anzitutto che la domanda attorea nei confronti della ### L'### non è stata avanzata ai sensi dell'art. 1669 c.c.; tuttavia, anche in tale ipotesi la clausola sarebbe priva di effetti e, quindi, non vincolante per gli acquirenti delle unità abitative, atteso che l'art. 1669 c.c. è norma imperativa, in quanto si pone a tutela di interessi generali inderogabili, che trascendono i confini e i limiti dei rapporti negoziali tra le parti (cfr. ex multis Cass. n. 21089/2012).  5. ### prescrizione dell'azione ex art. 2226 c.c..  ###. ### ha eccepito la prescrizione dell'azione avversaria ai sensi dell'art. 2226 c.c.. 
Al riguardo deve però osservarsi che parte attrice non abbia allegato alcun contratto intercorso direttamente con il professionista - avvalendosi viceversa dell'estensione del meccanismo tracciato dall'art. 1669 c.c. -, e comunque la norma richiamata non si applicherebbe alla prestazione d'opera intellettuale, e in particolare alla prestazione del professionista che abbia assunto l'obbligazione della redazione di un progetto e/o della direzione dei lavori, ovvero l'uno e l'altro compito, attesa l'eterogeneità della prestazione rispetto a quella manuale, cui si riferisce la norma testé citata, la quale perciò non è da considerare tra quelle richiamate dall'art. 2230 c.c..  6. ### svolta in corso di causa. 
Nel presente giudizio è stata disposta una nuova ### diretta a colmare le lacune lasciate da quella svolta in sede di ATP e ad assicurare il contraddittorio sugli accertamenti peritali per tutte le odierne parti, essendone rimasti estranee l'arch. ### e l'#### tecnica, avente a oggetto le parti condominiali e le singole abitazioni assegnate ai soci della ### L'### è culminata con il riscontro di diverse anomalie inerenti alle parti edili-strutturali, all'impianto geotermico e all'isolamento acustico, cui pertanto seguirà una trattazione differenziata. 
É appena il caso di anticipare che le risultanze peritali sono meritevoli di essere recepite nel contesto della presente statuizione, in quanto immuni da vizi logici e di metodo, oltre che frutto di un congruamente e ampiamente motivato iter espositivo.  ###, sebbene la CTU non costituisca in linea di massima mezzo di prova bensì strumento di valutazione della prova acquisita, essa può tuttavia assurgere al rango di fonte oggettiva di prova dei fatti accertati dal consulente e riferiti nella sua relazione quando si risolve nell'accertamento di circostanze rilevabili unicamente con l'ausilio di specifiche cognizioni o strumentazioni tecniche (cfr. ex plurimis Cass. n. 1020/06): nel caso concreto, il tipo di verifiche demandante al tecnico nel caso specifico si risolvono evidentemente in valutazioni e ricostruzioni tecniche che non possono essere rimesse, per la loro necessaria e specifica preparazione e qualificazione, alle nozioni che il comune giudice può avere, anche alla luce dell'esaustiva indicazione dei criteri utilizzati dal tecnico per la redazione dell'elaborato. Stando così le cose, il contenuto e le conclusioni della CTU sono integralmente condivise e richiamate dal Tribunale, atteso che quando il giudice aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte - come avvenuto nel caso di specie - , esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento sicché non è necessario soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte (cfr. ex multis Cass. n. 5229/11). Vanno disattese, poi, le critiche rivolte all'elaborato a vario titolo dai difensori le quali, peraltro, appaiono orientate a sostenere una tesi di parte più che a evidenziare profili negativi discordanza da dati fattuali - anche, si ribadisce, all'esito delle repliche formulate dal CTU alle osservazioni dei periti di parte - e dovendo rilevarsi che le critiche redatte dal difensore della parte sono irrilevanti perché redatte non da un organo tecnico in grado di muovere censure con crisma di attendibilità (cfr. Cass. n. 8297/05).  6.1 ### quanti minoris e l'azione risarcitoria esercitate per i vizi non emendabili. 
Ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., ove la cosa venduta presenti vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (c.d. actio redibitoria) o la riduzione del prezzo (c.d. actio quanti minoris).  ### estimatoria è volta a ottenere la restituzione di una parte del prezzo o, se questo non era stato ancora corrisposto, la liberazione dell'acquirente dall'obbligo del suo pagamento, accertando in quale percentuale il prezzo incida sul bene integro e, quindi, diminuendo il prezzo pattuito secondo tale percentuale. 
Infine, cumulabile all'azione redibitoria ed estimatoria, o esercitabile in via autonoma, è l'azione risarcitoria attribuita all'acquirente dall'art. 1494 c.c., il cui danno può essere costituito dalle spese necessarie per eliminare i vizi del bene con una somma che deve essere riconosciuta a prescindere dall'effettiva eliminazione dei vizi e che è insuscettibile di variazioni in rapporto alla concreta entità della relativa spesa (cfr. Cass. 8336/1990).  ### per la riduzione del prezzo e quella per il risarcimento del danno, spettanti al compratore a norma degli artt. 1492 e 1494 c.c., sono entrambe finalizzate a ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione, nonché a porre il compratore nella situazione economica in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato immune da vizi. 
Esse divergono, tuttavia, perché la prima consente al compratore di ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione, solo con riguardo al minor valore della cosa venduta, mentre la seconda gli dà la possibilità di ristabilire tale rapporto con riguardo alla ridotta utilizzabilità di quest'ultima. Le due azioni differiscono anche per il diverso regime giuridico, in quanto la prima è esperibile sol che sussistano i requisiti per la garanzia, mentre la seconda richiede anche la colpa del venditore che invece esula dalla garanzia vera e propria (cfr. Cass. n. 3425/2001). È però vero che verificatosi il fatto obiettivo dell'inadempimento, la colpa si presume (art. 1218 c.c.) e viene meno soltanto se il venditore provi di avere ignorato l'esistenza dei vizi nonostante l'uso della ordinaria diligenza (cfr. Cass. n. 4464/97, Cass. n. 7863/95 e Cass. n. 7986/91). 
Altri denominatori comuni delle azioni edilizie concernono la legittimazione e la disciplina dei termini entro cui esercitarle. 
Quanto al primo aspetto, legittimato ad agire a fronte di vizi redibitori della res alienata è il solo acquirente, mentre la legittimazione passiva è riservata al venditore. 
In ordine al secondo aspetto, invece, le azioni sono soggette ai termini di decadenza e prescrizione indicati dall'art. 1495 c.c.. Ciò impone, ai fini della tempestività della pretesa fatta valere, non soltanto l'avvenuta denuncia nel termine di decadenza di otto giorni dall'acquisizione della certezza obiettiva e completa del vizio (cfr. Cass. n. 40814/2021), bensì anche la proposizione dell'azione giudiziale, ovvero della comunicazione di un atto stragiudiziale, in forma scritta, con il quale il compratore comunica di volersi avvalere della garanzia (cfr. Cass. SS.UU. n. 18672/2019) nel termine di un anno dalla consegna materiale del bene compravenduto, indipendentemente dalla scoperta del vizio (cfr.  n. 11037/2017 e Cass. n. 26967/2011). 
Tornando al caso di specie, ove una corretta interpretazione della domanda attorea rivolta alla ### L'### dev'essere circoscritta ai vizi inerenti ai singoli appartamenti alienati ai soci, è necessario verificare anzitutto se esistono dei vizi redibitori non emendabili. 
Orbene, leggendo attentamente la ### emerge in maniera pressoché inequivocabile come gli unici vizi non rimuovibili idonei senz'altro a incidere sul valore degli immobili acquistati afferiscono all'isolamento acustico (all. 10.1 della perizia del 12.8.2022). 
Tanto si ricava dal fatto che il medesimo ausiliario del CTU ha preferito indicare il ridotto valore commerciale delle unità immobiliari, in luogo dei costi di ripristino, per l'estrema difficoltà di stimare questi ultimi. 
Infatti, per calcolare le spese necessarie ad ovviare ai difetti di insonorizzazione relativi alle partizioni edilizie e agli impianti, dovrebbero eseguirsi dei saggi piuttosto invasivi sulle unità abitative, comportandone di fatto lo sgombero, con lo spostamento dei mobili, la rimozione dei battiscopa, lo smontaggio degli infissi e delle tapparelle, al costo stimato di circa ### per ogni singola unità, che nessuno delle parti in causa s'è dichiarato disposta ad anticipare; ad ogni modo, non vi sarebbe la garanzia che i lavori indicati senza un collaudo finale portino al rispetto dei limiti legali (all. 1/a della perizia del 30.4.2023). 
Allo stato, quindi, i vizi relativi alla parte acustica risultano insuscettibili di tradursi in termini di risarcimento danni, pari ai costi di ripristino, sicché l'unica soluzione percorribile è quella del deprezzamento delle case nei confronti della ### L'### Sul punto, tuttavia, devono compiersi le seguenti valutazioni. 
In primis, solo alcuni dei condomini attori hanno prodotto l'atto di acquisto, ed essi sono: ### - ### B, acquisto del 12.4.2013 ### - ### C-D, acquisto del 23.4.2013 ### - ### C-D, acquisto del 7.5.2013 ### - ### C-D, acquisto del 12.6.2013 ### - ### A, acquisto del 5.6.2013 ### - ### C-D, acquisto del 6.6.2013 ### - ### A, acquisto del 4.7.2013 ### - ### C-D, acquisto del 24.7.2013 ### - ### C-D, acquisto del 24.7.2013 ### - ### B, acquisto del 31.7.2013.  ### - ### A, acquisto del 30.1.2014.  ### - ### A, acquisto del 12.9.2014. 
Questi ultimi due condomini, sig.re ### e ### risultano però aver acquistato la casa rispettivamente dalla ### s.r.l. e dalla ### s.r.l., quindi è evidente in tal caso la carenza di legittimazione passiva della ### L'### Per gli altri condomini che non hanno depositato il contratto, difetta invece la prova dei fatti costitutivi del diritto azionato (art. 2697, co. 1 c.c.), rappresentati anche dal prezzo di vendita sul quale dovrebbe applicarsi l'invocata riduzione. Né ovviamente la prova è suscettibile di ricavarsi dall'omessa contestazione specifica di controparte (art. 115, co. 1 c.p.c.), attesa la forma scritta ad substantiam che deve rivestire il contratto di compravendita immobiliare (art. 1350, n. 1) c.c.). 
Quanto, infine, ai condomini che hanno prodotto il rogito, è utile evidenziare che la data di quest'ultimo corrisponde alla consegna effettiva dell'appartamento, e ciò si ricava dall'art. 6, a tenore del quale: «La parte assegnataria viene immessa da oggi in forza del presente atto nel possesso dell'immobile assegnato…». 
È vero che la Suprema Corte ha sancito come "nel contratto di vendita, il termine annuale di prescrizione per l'esercizio dell'azione redibitoria e dell'azione risarcitoria conseguente all'inadempimento, decorre dalla data di consegna e non può farsi coincidere con la data di stipula del contratto in mancanza della prova della coincidenza temporale tra le due date, spettando a chi eccepisce la prescrizione l'onere della prova in ordine alla individuazione temporale del "dies a quo"”(cfr. Cass. n. 2797/2008), ma è altresì vero come il giudice di legittimità, nell'esporre l'iter logico-giuridico percorso, valorizzava l'intervenuta allegazione e prova nel giudizio di merito (e correlativo accertamento da parte del giudice di merito) inerente alla discrasia temporale incorsa fra la stipula del contratto e la consegna successiva dell'oggetto, consistente in un bene mobile. 
In ragione della difformità dei presupposti fattuali (vendita di bene mobile, avvenuta allegazione e prova del momento di consegna diverso e successivo rispetto alla stipula), il principio sopra enunciato non può invece ritenersi applicabile al caso di specie. 
Infatti, oltre alla differente disciplina dei contratti di compravendita di beni immobili, avente effetti reali ai sensi dell'art. 1376 c.c., con conseguente immediato trasferimento della proprietà e del possesso della res venduta, salvo espressa deroga, alcuna allegazione e prova in ordine al momento della consegna è stata offerta dalle parti che ne erano onerate. 
Il Tribunale ritiene che, ai sensi del disposto dell'art. 1495 c.c. - il quale impone al soggetto che faccia valere la garanzia l'osservanza di un doppio termine, e in adesione della giurisprudenza che di seguito si richiama -, è sulla parte acquirente che incombe l'onere della prova della tempestività, condizione necessaria, dell'azione. 
La Corte di Cassazione ha, infatti, evidenziato come "ai sensi dell'art. 1667 c.c., colui che agisce nei confronti dell'appaltatore per le difformità ed i vizi dell'opera ha l'onere di provare i fatti posti a fondamento della sua domanda e quelli necessari per contrastare le eventuali eccezioni della controparte; pertanto, qualora l'appaltatore eccepisca la prescrizione biennale del diritto di garanzia, la prova della data di consegna dell'opera, da cui il termine di garanzia decorre, incombe sul committente stesso e non sull'appaltatore" (cfr. ex plurimis Cass. n. ###/2021). 
Poiché regolato dai medesimi principi di tutela dei diritti reciproci delle parti vigenti in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta, il citato principio in materia di appalto deve ritenersi ivi applicabile. 
Da ciò ne consegue che a fronte dell'eccezione di prescrizione sollevata dalla venditrice ### L'### e dell'art. 6 dei contratti di compravendita, era onere dei vari acquirenti dimostrare d'aver denunciato i vizi entro otto giorni dalla scoperta e comunque d'aver rispettato (anche interrompendolo validamente) il termine di prescrizione di cui all'art.  1495, co. 3 c.p.c.. 
Ma tale onere non è stato assolto. 
Segnatamente, gli unici atti astrattamente idonei a interrompere la prescrizione possono ravvisarsi nella raccomandata del 18.3.2014 inoltrata dall'amministratore del ### A (all. 3 della citazione) e in quella del 23.6.2014 trasmessa dall'amministratore del ### B (all.ti 4 e 13 degli attori), mentre per quanto concerne il ### C-D, i primi avvisi risalgono al mese di ottobre 2014, segnati dall'intervento di alcuni inquilini (######## e ### nella procedura avviata dalla ### COGRAE ex art. 696-bis c.p.c. (all. 9 della citazione). 
Epperò, i membri del ### C-D (che hanno prodotto l'atto di assegnazione, come da elenco su riprodotto), hanno acquistato le unità immobiliari nel periodo compreso tra aprile e luglio 2013, di talché all'epoca dell'intervento nella procedura di ### avvenuta a fine ottobre 2014, il loro diritto alla garanzia risultava prescritto. 
Gli inquilini del ### B (che hanno prodotto l'atto di assegnazione, come da elenco su riprodotto), hanno acquistato le unità immobiliari il ### (### e il ### (###, ma solo il primo aderì alla segnalazione dei vizi trasmessa 23.6.2014 dall'amministratore del ### quando per lui era ormai spirato il termine annuale di prescrizione. 
Gli inquilini del ### A (che hanno prodotto l'atto di assegnazione, come da elenco su riprodotto), hanno acquistato le unità immobiliari il ### (### e il ### (###, ma non possono avvalersi della segnalazione dei vizi trasmessa 18.3.2014 dall'amministratore del ### per il semplice fatto che la stessa è impersonale e tali proprietari non figurano espressamente tra i condomini rappresentati. ###, infatti, pervenne solo dalla sig.ra ### ad agosto 2014 (all. 41 degli attori), quindi a prescrizione maturata. 
Pertanto, la domanda rivolta nei confronti della ### L'### per ottenere la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni conseguenti all'esistenza di vizi non emendabili va respinta, perché: i ### non sono legittimati a proporla; la ### L'### non è legittimata passiva in ordine all'azione intrapresa da alcuni condomini; altri condomini non hanno dimostrato il diritto di proprietà sull'appartamento interessato dalle disfunzioni; il diritto alla garanzia dei condomini che hanno dimostrato il proprio titolo dominicale è prescritto.  6.2 ### esercitata ai sensi dell'art. 1669 c.c. per i vizi emendabili. 
Tralasciando la ben nota normativa dell'appalto contenuta negli artt. 1665-1677 c.c., comprensiva della disciplina sulla garanzia del committente avverso le opere viziate e sui termini di decadenza e di prescrizione del suo diritto per far valere la responsabilità dell'appaltatore (artt. 1667 e 1668 c.c.), si rammenta che una tutela speciale per il committente è offerta dal legislatore con riguardo all'appalto immobiliare. 
In particolare, l'art. 1669 c.c. prevede la responsabilità dell'appaltatore nei casi in cui, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto di costruzione, rovina in tutto o in parte ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti. Si tratta di una responsabilità che riveste, differentemente da quella di cui all'art.  1667 c.c., carattere extracontrattuale, essendo preposta a garantire interessi di carattere generale e inderogabili che vanno al di là dei confini del rapporto negoziale inter partes (cfr. Cass. n. 2313/08), anche se l'orientamento più recente tende a spostarne il baricentro dall'incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene, e dunque da un'ottica pubblicistica e aquiliana ad una privatistica e contrattuale ( Cass. n. 7756/17). 
Proprio in ragione della natura aquiliana, la giurisprudenza ha precisato che, laddove l'art. 1669 c.c. non trovi applicazione in concreto per mancanza di uno dei presupposti - oggettivi o soggettivi - richiesti dalla norma, si riespande l'ambito di applicazione dell'art.  2043 c.c. (cfr. ex plurimis Cass. n. ###/2023): in questo caso, però, non opera più alcun regime di presunzione di responsabilità in capo al costruttore, dovendo il danneggiato dimostrare la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi della responsabilità extracontrattuale, compresa la colpa del debitore (cfr. Cass. n. 2284/14). 
I gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima, come ad esempio si verifica nel caso di infiltrazioni d'acqua e di umidità per difetto di copertura dell'edificio (cfr. Cass. n. 21351/05); inoltre, configurano gravi difetti dell'edificio, a norma dell'art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell'opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche se incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati (cfr. Cass. n. 8140/04). 
Di conseguenza, per gravi difetti di costruzione, ai sensi e per gli effetti di cui all'art.  1669 c.c., devono intendersi ogni deficienza o alterazione che vada a intaccare in modo significativo tanto la globale funzionalità quanto la normale utilizzazione dell'opera, in relazione alla sua destinazione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura (cfr. Cass. n. 456/16, Cass. n. 20644/13 e Cass. n. 19868/09). 
La responsabilità in esame prescinde dal rapporto negoziale (appalto, vendita) in base al quale il bene sia pervenuto, dal costruttore, nella sfera di dominio del soggetto che abbia subito il pregiudizio, sicché la domanda può essere proposta dall'acquirente dell'immobile nei confronti di tutti coloro che hanno cagionato l'evento dannoso, a nulla rilevando la natura e la diversità dei contratti cui si ricollega la responsabilità. 
Più in particolare, legittimati attivi sono il committente e i suoi aventi causa, ovvero coloro che sono divenuti proprietari dell'immobile a titolo derivativo (cfr. Cass. 2808/2017). 
Viceversa, come già anticipato, legittimati passivi sono il costruttore (purché non nudus minister), il venditore (non solo quando abbia provveduto alla costruzione con gestione diretta di uomini e mezzi, ma anche quando, essendosi avvalso di specifiche figure professionali quali il progettista od il direttore dei lavori, ovvero l'opera sia stata eseguita in tutto od in parte, da un terzo, su suo incarico, egli abbia comunque mantenuto il potere di impartire direttive od il potere di sorveglianza sullo svolgimento dell'attività altrui, cosicché l'opera sia comunque a lui riferibile, cfr. ex plurimis Cass. 18891/17), il progettista (quando i gravi difetti dipendano da errori di progettazione o da errori di calcoli relativi alla struttura e alla statica dell'edificio) e il direttore dei lavori, rimanendo estraneo soltanto il fornitore dei materiali, in quanto privo di autonomia decisionale nella partecipazione alla costruzione. 
Il codice fissa per questa azione termini che non si cumulano tra loro: il primo è quello decennale, vale a dire che il costruttore è tenuto a garantire la stabilità dell'opera per un periodo di dieci anni, che comincia dal giorno in cui il committente ha preso in consegna l'opera o da quello in cui è divenuta operativa la diffida, nel caso di mora del committente medesimo; il secondo è quello annuale accordato al committente per esperire la propria azione. Con questo sistema, il committente deve farsi parte diligente a denunciare il fatto entro un anno dalla scoperta, altrimenti decade dal suo diritto; e dopo deve iniziare l'azione entro un altro anno. ### di questi termini produce sia la decadenza come la prescrizione. 
Per quanto concerne l'individuazione del momento esatto in cui un vizio possa dirsi scoperto ai sensi dell'art. 1669 c.c., la Suprema Corte ha costantemente affermato che il termine previsto per la relativa denunzia “non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo” (cfr. ex multis Cass. n.1463/08), per poi ribadire che “in tema di appalto, il termine annuale previsto, a pena di decadenza, dall'articolo 1699 c.c. comma 1° per la denuncia dei gravi difetti dell'opera appaltata decorre dal giorno in cui il committente (o l'acquirente) abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dall'imperfetta esecuzione dell'opera” (cfr. Cass. 24486/17). 
Così tracciate le coordinate normative e giurisprudenziali dell'istituto, si osserva che nella specie la domanda attorea - correttamente interpretata alla luce del contenuto complessivo degli atti di parte - è stata espressamente rivolta nei confronti di coloro ritenuti responsabili nella causazione dei pregiudizi sofferti dai ### e dagli inquilini legati alla presenza dei vizi emendabili relativi (a questo punto) alle parti edili-strutturali e all'impianto geotermico: danni di cui si chiede il risarcimento parametrato ai costi di ripristino e al mancato godimento delle abitazioni. 
I soggetti cui parte attrice ha imputato responsabilità sono quindi l'ing. ### per difetti edili-strutturali (unitamente all'appaltatrice ### che però non è stata chiamata in causa) nonché la società ### e l'ing. ### per le criticità inficianti l'impianto geotermico. 
Nel prosieguo, dunque, verranno affrontate le problematiche appena citate, anticipando che l'arch. ### non possa subire alcuna condanna in questo giudizio, vista l'esclusione di ogni responsabilità in ordine a tali vizi, come emerso in sede di CTU e riscontrabile dalle stesse accuse mosse da parte attrice, limitate alla parte acustica (ma solo in caso di vizi emendabili).  6.2.1 Vizi costruttivi. 
Dalla risultanze peritali è emersa la presenza di criticità strutturali afferenti sia alle parti comuni dei fabbricati che alle singole unità immobiliari; taluni di questi “vizi costruttivi” rivestono carattere occulto, talaltri risultano percepibili da un soggetto di media diligenza; detti vizi sono imputabili all'operato della ditta appaltatrice (####, anche se per la sussistenza di alcuni non può andare esente da responsabilità il direttore dei lavori (ing. ###. 
Nell'elenco che segue, si descrivono le criticità riscontrate, la rispettiva natura (occulta o palese), le cause, le responsabilità e i costi di ripristino stimati dal CTU (pagg. 23-41, 46- 50 e all. 6 della perizia).  #### condominiali 1) ### esterne intonacate/in laterizio F.V.  • Tracce di umidità con efflorescenze alla base di alcuni pilastri esterni rivestiti in laterizio faccia vista (altezza ca 50 cm) (vizio occulto). 
Causa: umidità di risalita per impermeabilizzazione alla base non eseguita a regola d'arte. 
Responsabilità: ### e DL.  2) Locale autoclave • ### di umidità alla base delle pareti (vizio occulto). 
Causa: umidità di risalita per impermeabilizzazione alla base non adeguata-eseguita a regola d'arte. 
Responsabilità: ### e DL.  3) Androne di ingresso - ### di umidità da risalita capillare sulla parte bassa delle pareti (altezza ca 50 cm): il difetto è presente in corrispondenza di entrambi i numeri civici 5 e 7 (vizio occulto). 
Causa: umidità di risalita per impermeabilizzazione alla base non adeguata-eseguita a regola d'arte. 
Responsabilità: ### e DL.  - Maniglie (e sistema di richiamo) dei due portoni dei due ingressi: il difetto è presente in corrispondenza di entrambi i numeri civici 5 e 7 (vizio occulto). 
Causa: non proporzionate alla dimensione/peso dell'anta da muovere, così come il sistema di trattenuta ### sottodimensionato. 
Responsabilità: ### e DL.  - “Borchie” della maniglia esterna che rifiniscono l'attacco della maniglia al telaio, ossidate (vizio occulto). 
Causa: difetto di qualità nel prodotto installato. 
Responsabilità: ### 4) Facciata - ### nella zona d'angolo (facciata stradale-fianco) in prossimità della lesione verticale a partire dalla quota di intradosso dell'aggetto in CA (vizio occulto). 
Causa: difetto di impermeabilizzazione nella zona superiore in prossimità della falda del tetto, opera non eseguita a regola d'arte. 
Responsabilità: ### Costo stimato ripristino dei vizi: ### Singoli appartamenti ### totalità degli appartamenti sotto menzionati sono state riscontrate anomalie ### nelle tapparelle avvolgibili, e precisamente: - difficoltà di scorrimento delle tapparelle all'interno delle guide con spazzole antivibrazione, in conseguenza di una dimensione del passaggio dell'avvolgibile non adeguata e della mancanza di preciso parallelismo tra la coppia di guide; - difficoltà nella rotazione delle lamelle orientabili, che consentono l'accecamento parziale o totale della luce esterna; - presenza di motorizzazione della movimentazione degli avvolgibili inadeguata in rapporto al peso delle tapparelle e alla resistenza creata dalle difficoltà di scorrimento; - difficoltà di impostazioni del software che comanda il fermo-arrivo della movimentazione della serranda; - assenza di sistema manuale di sicurezza per sbloccare la tapparella in caso di mancanza di energia elettrica. 
La causa dei vizi denunciati è riconducibile alla tipologia degli avvolgibili installati di marca ### modello ### i quali sono apparati non comuni, con caratteristiche costruttive e funzionali che necessitano di particolari attenzioni sia in fase di installazione che in quella di gestione-utilizzo.  ### di accessori non originali, parzialmente compatibili con la tapparella installata e la realizzazione delle opere in assenza della necessaria precisione, in contrasto con le tolleranze esecutive (estremamente ridotte) ammesse per garantire il corretto funzionamento del sistema, sono alla base delle difficoltà riscontrate nella movimentazione delle stecche orientabili. 
Dagli atti risulta che il sistema infisso-avvolgibile è stato fornito con la partecipazione di vari soggetti, dove il produttore principale (### è stato chiamato solo per la fornitura dell'infisso (### e delle tapparelle orientabili (mod. ###, mentre le restanti molteplici componenti (v. guide laterali, rulli avvolgitori, calotte, motori) sono di altra produzione. Il sistema è stato assemblato/installato dalla ditta incaricata dall'### La responsabilità del vizio è riconducibile all'### e al DL.  #### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - Il tramezzo non realizzato in squadra con le pareti adiacenti, e conseguente vizio estetico in corrispondenza dei giunti del pavimento nella zona del disimpegno (striscia residua di forma trapezia, anziché rettangolare) (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - intonaco del soffitto del soggiorno con finitura - uniformità irregolare (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### - profondità del vano che ospita i “clarini” dell'impianto radiante non contenuta nello spessore del tramezzo, e crea sporgenza dal filo della parete (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL. 
Costo stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - scossaline in rame che delimitano la soprastante copertura non fissate a regola d'arte (vizio occulto). 
Causa: difetto di fissaggio alla struttura. 
Responsabilità: ### e DL. 
Costo stimato ripristino vizi: ##### del condomino presenta le sole anomalie relative agli avvolgibili. 
Costo stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL. 
Costo stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - finitura della superficie intonacata della parete laterale alla scala non eseguita a regola d'arte (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### - infiltrazioni (lamentate, non verificate) in corrispondenza del vano che ospita il lucernario del tetto (vizio occulto). 
Causa: difetto di impermeabilizzazione localizzata intorno al lucernario. 
Responsabilità: ### Costo stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL. 
Costo stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - macchia di umidità a soffitto della camera lato ### (vizio occulto). 
Causa: presumibilmente dovuta a infiltrazione dalla soprastante terrazza (v. particolare dell'innesto dello scarico della terrazza e di quello della gronda nel pluviale principale). 
Responsabilità: ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - scala interna dotata di ringhiera in acciaio con elementi di fissaggio alla struttura in muratura non efficacemente serrati/ancorati (vizio occulto). 
Causa: difetto di fissaggio alla struttura. 
Responsabilità: #### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  ### stimato ripristino vizi: ##### condominiali 1) ### di ingresso - intonaci e pitture vano scala: non sono stati accertati difetti apprezzabili visivamente inerenti agli intonaci, ad eccezione di ombreggiature e mancanza di completa uniformità delle tinteggiature (vizio palese). 
Causa: difetto di realizzazione. 
Responsabilità: ### e DL.  - Maniglie (e sistema di richiamo) dei due portoni dei due ingressi: il difetto è presente in corrispondenza di entrambi i numeri civici 5 e 7 (vizio occulto). 
Causa: non proporzionate alla dimensione/peso dell'anta da muovere, così come il sistema di trattenuta ### sottodimensionato. 
Responsabilità: ### e DL.  - “Borchie” della maniglia esterna che rifiniscono l'attacco della maniglia al telaio, ossidate (vizio occulto). 
Causa: difetto di qualità nel prodotto installato. 
Responsabilità: #### stimato ripristino dei vizi: ### Singoli appartamenti ### totalità degli appartamenti sotto menzionati sono state riscontrate le già citate anomalie ### nelle tapparelle avvolgibili.  #### del condomino presenta le sole anomalie relative agli avvolgibili.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - anta portoncino sfrega sul pavimento (vizio occulto). 
Causa: potrebbe derivare da abbassamento/cedimento dell'anta. 
Responsabilità: ### - spifferi in corrispondenza di infisso esterno (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - traccia di umidità nella parte bassa della parete proveniente dal box doccia del bagno (vizio occulto). 
Causa: difetto di sigillatura-impermeabilizzazione del piatto doccia. 
Responsabilità: ### - difficoltà di deflusso acqua meteorica attraverso il chiocciolino di scarico della terrazza; rintracciata presenza di residui che limitano la capacità di smaltimento del manufatto (vizio occulto). 
Causa: le condizioni di manutenzione della griglia riducono la portata dello scarico. 
Responsabilità: ### - macchia di umidità accompagnata da muffa sulla parete della mansarda (vizio occulto). 
Causa: difetto di impermeabilizzazione delle adiacenti strutture esterne. 
Responsabilità: ### - finitura non eseguita a regola d'arte della superficie intonacata della parete laterale della scala e quella del soffitto del soggiorno (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: #### stimato ripristino vizi: ##### del condomino presenta le sole anomalie relative agli avvolgibili.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  ### stimato ripristino vizi: #### e #### del condomino presenta le sole anomalie relative agli avvolgibili.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - cornici che delimitano il perimetro della finestra del locale-camera sottotetto non allineate con le ante dell'infisso (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - profondità del vano che ospita i “clarini” dell'impianto radiante non contenuta nello spessore del tramezzo, e crea sporgenza dal filo della parete (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - intonaci e tinteggiatura non eseguite a regola d'arte (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: #### stimato ripristino vizi: ##### del condomino presenta le sole anomalie relative agli avvolgibili.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - da completare il ripristino del controsoffitto in cartongesso (vizio palese). 
Causa: mancato completamento. 
Responsabilità: #### stimato ripristino vizi: #### e #### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  ### stimato ripristino vizi: #### e #### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - profondità del vano che ospita i “clarini” dell'impianto radiante non contenuta nello spessore del tramezzo, e crea sporgenza dal filo della parete (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL ### stimato ripristino vizi: #### e #### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - spifferi in corrispondenza degli infissi esterni (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - stuccature incomplete sopra i coprifili della finestra del bagno (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### - vasca da bagno acrilica-idromassaggio con difetti di installazione, mancanza del pannello di chiusura laterale, danno ### sul bordo superiore per incassare la vasca (vizio palese). 
Causa: difetto di realizzazione, perché il vano murario ### che ospita la vasca doveva essere realizzato con le dimensioni precise per consentire l'installazione della vasca acrilica, completa delle pannellature previste. 
Responsabilità: ### e DL.  - ampia fessura tra filo inferiore delle piastrelle del rivestimento e superficie del pavimento (vizio palese). 
Causa: difetto di realizzazione: il rivestimento doveva essere realizzato a partire dalla quota del pavimento. 
Responsabilità: ### e DL.  - non è stato completato il ripristino del controsoffitto del disimpegno interessato da interventi (vizio palese). 
Causa: mancato completamento. 
Responsabilità: ### - ampie tracce di infiltrazioni e muffe a soffitto e nell'angolo con la parete di tamponamento della cameretta (vizio occulto). 
Causa: difetto di impermeabilizzazione in prossimità dello scarico del pluviale di copertura. 
Responsabilità: ### - stuccatura incompleta del coprifilo della porta (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### - foro retrostante il cronotermostato non coperto interamente (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### - superficie intonacata del soffitto della camera non rifinito a regola d'arte (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### - foro retrostante l'aspiratore nella parte alta della parete di cucina non coperto completamente dall'apparecchio (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### - listelli coprifilo della porta della cucina ### fuori squadra con parete e soffitto; la base del coprifilo di destra sollevato da terra (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa.  - Responsabilità: ### - anta scorrevole in controtelaio a scomparsa del tipo “scrigno” con ampio vuoto nella parte bassa (vizio palese). 
Causa: difetto di installazione della quota del controtelaio murato nella tramezzatura. 
Responsabilità: ### e DL.  - piatto doccia documentato installato ad altezza errata, con ampio vuoto alla base (vizio palese). 
Causa: difetto di installazione nella quota dello scarico del piatto doccia. 
Responsabilità: ### e DL.  - bordo del rivestimento con profilo irregolare, e assenza di elemento coprifilo (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa e mancata finitura. 
Responsabilità: ### e DL.  - bidet e Wc non accostano al rivestimento per la presenza di fuori squadra (bagno 1) (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa; non è prevedibile che sia presente un difetto geometrico-di produzione tale da non presentare un angolo in squadra tra base e lato posteriore, ma un fuori squadra tra pavimento e parete posteriore ai sanitari. 
Responsabilità: ### e DL.  - dimensione delle pedate in corrispondenza del “ventaglio” d'angolo non suddivisa in parti uguali tra i 3 gradini (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - presenza di diffusa vegetazione infestante all'interno della canala di gronda in muratura che delimita la facciata in prossimità dell'affaccio del balcone (vizio occulto). 
Causa: la presenza di consistente vegetazione infestante è riferibile ad un difetto manutentivo (mancata manutenzione-pulizia della canala), tuttavia la nascita delle infestanti potrebbe essere innescato da plausibili ristagni d'acqua e residui terrosi. 
Responsabilità: ### (per mancata manutenzione), ### DL.  - profondità del vano che ospita i “clarini” dell'impianto radiante non contenuta nello spessore del tramezzo, e crea sporgenza dal filo della parete (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - spifferi d'aria sospinta dal vento in corrispondenza dei coprifili della finestra del bagno sottotetto (difetto indicato ma non verificato in assenza delle condizioni necessarie) (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - bidet e Wc non accostano al rivestimento per la presenza di fuori squadra (bagno 2) (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa; non è prevedibile che sia presente un difetto geometrico-di produzione tale da non presentare un angolo in squadra tra base e lato posteriore, ma un fuori squadra tra pavimento e parete posteriore ai sanitari. 
Responsabilità: ### e DL.  - superficie intonacata sopra il coprifilo superiore della finestra non rifinito a regola d'arte (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### - umidità di risalita e lesione nell'intonaco in prossimità della muratura esterna sulle pareti del carpot di pertinenza esclusiva al piano terra (vizio occulto). 
Causa: umidità di risalita per impermeabilizzazione alla base non adeguata-eseguita a regola d'arte. 
Responsabilità: ### e DL.  ### stimato ripristino vizi: #### C-### condominiali 1) ### di ingresso - ### (e sistema di richiamo) dei due portoni dei due ingressi: il difetto è presente in corrispondenza del numero civico 33, in quanto al nc 37 intervento di sostituzione eseguito. 
Causa: non proporzionate alla dimensione/peso dell'anta da muovere, così come il sistema di trattenuta ### sottodimensionato. 
Responsabilità: ### e DL.  - “Borchie” della maniglia esterna che rifiniscono l'attacco della maniglia al telaio, ossidate. 
Causa: difetto di qualità nel prodotto installato. 
Responsabilità: #### stimato ripristino dei vizi: ### Singoli appartamenti ### totalità degli appartamenti sotto menzionati, ad eccezione di quello del sig.  ### sono state riscontrate le già citate anomalie ### nelle tapparelle avvolgibili.  #### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - fenomeno infiltrativo alla base della parete del locale deposito occasionalesottotetto (vizio occulto). 
Causa: difetto di impermeabilizzazione delle adiacenti strutture esterne. 
Responsabilità: ### stimato ripristino dei vizi: ##### del condomino presenta il solo difetto del fissaggio della scossalina a coronamento del tetto all'angolo esterno lato Est (vizio occulto). 
Causa: difetto di fissaggio alla struttura. 
Responsabilità: #### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - infiltrazione sulla parte bassa della parete della camera confinante con il bagno in corrispondenza del piatto doccia (vizio occulto); Causa: difetto di sigillatura-impermeabilizzazione del piatto doccia. 
Responsabilità: ### - terrazzi: buttafuori superiore troppo corto…: difetto non verificato, rilevato dal ###. Magnani (vizio occulto).  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - profondità del vano che ospita i “clarini” dell'impianto radiante non contenuta nello spessore del tramezzo, e crea sporgenza dal filo della parete (vizio palese). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL.  - usura precoce/danni della verniciatura applicata alla ringhiera sulla testa del parapetto del balcone (vizio occulto). 
Causa: difetto di realizzazione. 
Responsabilità: #### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - crepe su intonaco molto diffuse: difetto non verificato, presente in ### Magnani, rilevata in corrispondenza della veletta della serranda (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - ampia fessura alla base del portoncino blindato di accesso all'appartamento e conseguente mancata tenuta al passaggio dell'aria (vizio occulto). 
Causa: difetto di precisione realizzativa. 
Responsabilità: ### e DL ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - Anta scorrevole a scomparsa in controtelaio interno tipo “scrigno” non scorre completamente e riduce il passaggio libero (da 80 a 70 cm) (vizio palese). 
Causa: difetto di installazione del controtelaio murato nella tramezzatura. 
Responsabilità: ### e DL.  ### stimato ripristino vizi: ### Anche in tal caso, l'elencazione su riportata merita delle valutazioni. 
Come già detto, solo alcuni condomini hanno prodotto il proprio atto di acquisto, ovvero ############## Come, altresì, precisato la legittimazione ad avvalersi del meccanismo di cui all'art. 1669 c.c. è riservata al committente dell'opera o ai suoi aventi causa, questi ultimi intesi come coloro che abbiano acquistato a titolo derivativo l'immobile costruito o ristrutturato; legittimato è, altresì, l'amministratore di condominio per i vizi costruttivi che interessano le parti comuni dell'edificio. 
Nel caso di cui si discute, ribadito che la compravendita immobiliare è un contratto soggetto alla forma scritta ad substantiam e la prova non può ricavarsi dall'omessa contestazione specifica di controparte, ne deriva che del meccanismo di cui all'art. 1669 c.c. possono avvalersi esclusivamente i condomini di cui al succitato elenco (per le unità immobiliari) e i ### A, B e C-D (per le parti comuni). 
I residui condomini, infatti, non hanno dimostrato i fatti costitutivi del diritto azionato, offrendo prova di essere committenti dell'opera o aventi causa di questi ultimi, e quindi hanno solo facoltà di spiegare l'azione generale di cui all'art. 2043 c.c. (cfr. Cass. 27385/2023). 
Ma tale domanda, anche se non espressamente formulata, andrebbe respinta, in quanto non avendo fornito prova del titolo dominicale, alcun danno ingiusto possono aver subito “alla proprietà”, costituito dalle spese da sostenere per il ripristino delle abitazioni. 
Ad avviso del Tribunale, infatti, l'unico vulnus ristorabile corrisponderebbe al ridotto godimento dell'immobile in ragione della presenza dei vizi lamentati, ma sul punto difetta ogni allegazioni e prova della reale consistenza di tale nocumento, tenuto peraltro conto che le voci rassegnate dal CTU - in disparte la diffusa anomalia che attiene agli avvolgibili - riguardano disfunzioni non verificate durante i sopralluoghi, o non imputabili ad alcuno dei convenuti, o imputabili esclusivamente a ### o di entità modesta da non poter compromettere in modo apprezzabile il godimento del bene, e ciò si ricava agevolmente raffrontando la descrizione delle anomalie con il corredo fotografico allegato alla perizia. 
Passando quindi alla disamina dei vizi che intaccano le unità abitative di coloro che hanno depositato il rogito, si osserva anzitutto che alcun sopralluogo è stato compiuto presso l'immobile del sig. ### non avendovi questo assentito, di talché alcun risarcimento può ad egli riconoscersi. 
Quanto agli altri condomini, non vi sono ostacoli rappresentati dai termini di decadenza e prescrizione dell'azione promossa ai sensi dell'art. 1669 c.c., atteso che ### non è stata citata in giudizio e l'ing. ### s'è costituito tardivamente. 
Né osta al riconoscimento di un ristoro l'estraneità dei vizi effettivamente riscontrati dal CTU alla fattispecie di cui all'art. 1669 c.c., stante la possibilità di estendere al riguardo l'operatività dell'art. 2043 c.c., in quanto tali condomini hanno senz'altro subito un danno alla proprietà dalla non corretta esecuzione dei lavori, pari ai costi necessari di ripristino. 
Responsabile della presenza di alcuni di tali vizi, come emerso in sede peritale, dev'essere ritenuto anche l'ing. ### rivestente la qualifica di direttore dei lavori architettonici e occupatosi altresì della direzione dei lavori generale. 
Com'è noto, infatti, il direttore dei lavori - ovvero la figura professionale scelta dal committente con lo scopo di seguire l'andamento regolare del cantiere -, “pur prestando un'opera professionale in esecuzione di un'obbligazione di mezzi e non di risultato, è chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di peculiari competenze tecniche e deve utilizzare le proprie risorse intellettive e operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente-preponente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della diligentia quam in concreto. Rientrano, pertanto, nelle obbligazioni del direttore dei lavori, l'accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera, al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera senza difetti costruttivi; sicché non si sottrae a responsabilità il professionista che ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l'ottemperanza da parte dell'appaltatore e, in difetto, di riferirne al committente” (cfr. ex plurimis Cass. n. 2913/2020). ###à del direttore dei lavori per conto del committente si concreta nell'alta sorveglianza delle opere, che, pur non richiedendo la presenza continua e giornaliera sul cantiere né il compimento di operazioni di natura elementare, comporta il controllo della realizzazione dell'opera nelle sua varie fasi e pertanto l'obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell'impresa, da attuarsi in relazione a ciascuna di tali fasi, se sono state osservate le regole dell'arte e la corrispondenza dei materiali impiegati (cfr. Cass. n. 10728/2008). 
Nel caso in esame, al di là di alcuni difetti dell'opera ascrivibili alla cattiva esecuzione dei lavori da parte del solo costruttore, altre anomalie sono imputabili senz'altro, seppur in misura residuale (ravvisata dal Tribunale nel 50%), al direttore dei lavori per culpa in vigilando, avendo questi l'obbligo giuridico di impedire l'evento dannoso. 
Di tali danni, in questa sede il professionista è chiamato a rispondere nei confronti degli attori per l'intero, in quanto ai sensi dell'art. 2055 c.c. la responsabilità solidale dei danneggianti non vale certo ad alleviare la responsabilità degli autori dell'illecito, nei cui confronti può essere soltanto operata, ove richiesta, come nel caso concreto, una graduazione interna delle relative colpe. 
Nei rapporti interni, quindi, non hanno alcuna rilevanza le differenziazioni operate dal Tribunale, trattandosi di soggetti solidalmente responsabili tra loro, per cui l'eventuale diseguale incidenza causale delle diverse condotte che hanno concorso alla produzione dell'evento dannoso e l'eventuale diverso grado delle colpe imputabili ai corresponsabili possono rilevare solo ai fini della ripartizione dell'obbligo risarcitorio tra i coobbligati in sede di regresso. 
Ciò detto, se dal computo metrico redatto dal CTU per le opere di ripristino delle unità immobiliari interessate si decurtano le somme necessarie a eliminare le problematiche realmente verificate dal CTU all'interno delle medesime e imputabili all'operato del direttore dei lavori, si ottengono le seguenti cifre: #### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - cornici che delimitano il perimetro della finestra del locale-camera sottotetto non allineate con le ante dell'infisso.  - profondità del vano che ospita i “clarini” dell'impianto radiante non contenuta nello spessore del tramezzo, e crea sporgenza dal filo della parete. 
Causa: difetto di precisione realizzativa.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino presenta le sole anomalie già delineate agli avvolgibili.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino presenta le sole anomalie già delineate agli avvolgibili.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino presenta le sole anomalie già delineate agli avvolgibili.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - profondità del vano che ospita i “clarini” dell'impianto radiante non contenuta nello spessore del tramezzo, e crea sporgenza dal filo della parete.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino presenta le sole anomalie già delineate agli avvolgibili.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - ampia fessura alla base del portoncino blindato di accesso all'appartamento e conseguente mancata tenuta al passaggio dell'aria.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino, oltre alle anomalie già delineate agli avvolgibili, presenta quanto segue: - Anta scorrevole a scomparsa in controtelaio interno tipo “scrigno” non scorre completamente e riduce il passaggio libero (da 80 a 70 cm).  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino presenta le sole anomalie relative agli avvolgibili.  ### stimato ripristino vizi: ##### del condomino presenta le sole anomalie relative agli avvolgibili.  ### stimato ripristino vizi: ### Ci sono poi i danni cagionati alle parti comuni del ### A, B, e C-D. 
Anche qui, se dal computo metrico redatto dal CTU per le opere di ripristino si decurtano le somme necessarie a eliminare le problematiche realmente verificate dal CTU all'interno dei fabbricati e imputabili all'operato del direttore dei lavori, si ottengono le seguenti cifre: ### A 1) ### esterne intonacate/in laterizio F.V.  • ### di umidità con efflorescenze alla base di alcuni pilastri esterni rivestiti in laterizio faccia vista (altezza ca 50 cm).  2) Locale autoclave • ### di umidità alla base delle pareti.  3) ### di ingresso - ### di umidità da risalita capillare sulla parte bassa delle pareti (altezza ca 50 cm): il difetto è presente in corrispondenza di entrambi i numeri civici 5 e 7.  - ### (e sistema di richiamo) dei due portoni dei due ingressi: il difetto è presente in corrispondenza di entrambi i numeri civici 5 e 7.  ### stimato ripristino dei vizi: #### B 1) ### di ingresso - intonaci e pitture vano scala: non sono stati accertati difetti apprezzabili visivamente inerenti agli intonaci, ad eccezione di ombreggiature e mancanza di completa uniformità delle tinteggiature.  - ### (e sistema di richiamo) dei due portoni dei due ingressi: il difetto è presente in corrispondenza di entrambi i numeri civici 5 e 7.  ### stimato ripristino dei vizi: #### C-D 1) ### di ingresso - ### (e sistema di richiamo) dei due portoni dei due ingressi: il difetto è presente in corrispondenza del numero civico 33, in quanto al nc 37 intervento di sostituzione eseguito.  ### stimato ripristino dei vizi: ####. ### pertanto, dovrà rispondere nei limiti di queste somme verso i rispettivi attori. 
Poiché tale crediti sono di valore, sulla somme sopra indicate è dovuta la rivalutazione secondo gli indici ### dalla data in cui il danno è stato stimato dal CTU (12.8.2022) fino a quella della presente sentenza, e gli interessi legali, che vanno calcolati inizialmente sugli importi capitale su riportati e, per gli anni successivi, sulle ulteriori frazioni via via risultanti dalla rivalutazione annuale. 
Si avranno così i seguenti importi: ### - ### ; ### - ### ; ### - ### ; ### - ### ; ### - ### ; ### - ### ; ### - ### ; ### - ### ; ### - ### ; ### - ### ; ### A - ### ; ### B - ### ; ### C-D - ### Sulle somme complessive rideterminate spettano poi gli interessi legali dalla data della presente sentenza fino a quella del saldo effettivo. 
Alcun altro ristoro, viceversa, può essere riconosciuto per il lamentato ridotto godimento dell'immobile in ragione della presenza dei vizi lamentati, difettando al riguardo ogni allegazioni e prova della reale consistenza di tale nocumento.  6.2.2 Vizi relativi agli impianti termici. 
Con riferimento alla parte impiantistica, si riportano le conclusioni dell'ausiliario del ### rimandando integralmente alla sua relazione per quanto concerne le motivazioni a sostegno (all. 9 della perizia del 12.8.2022 e integrazione del 30.4.2023). 
Le responsabilità sono ascrivibili alla società ### e al progettista e direttore dei lavori ing. #### comuni In ordine agli impianti termici e idraulici condominiali, il CTU ha rilevato le seguenti necessità suscettibili di una stima oggettiva: • completamento degli impianti di trattamento acqua in ingresso al condominio con un trattamento di condizionamento e con l'addolcitore; la responsabilità è da attribuire all'85% al progettista e direttore dei lavori e al 15% all'appaltatrice, mentre i costi di ripristino ammontano ad ### per ogni ### • rifacimento dell'intero sistema di tubazioni delle centrali termiche, attesa la diffusione di corrosioni diffuse su tutti i raccordi, probabilmente per la scarsa qualità dei materiali degli stessi; la responsabilità è da attribuire all'appaltatrice, mentre i costi di ripristino ammontano ad ### per ogni ### • adeguamento alle prescrizioni normative l'isolamento delle tubazioni di mandata e ritorno dell'impianto di riscaldamento e quello delle tubazioni di distribuzione dell'acqua sanitaria e dei ricircoli; la responsabilità è da ripartire al 50% tra il direttore dei lavori e l'appaltatrice, mentre i costi di ripristino oscillano tra ### ed ### per ogni ### in dipendenza dell'intervento da compiere in concreto; • installazione delle valvole di autoflow previste nello schema di progetto all'interno delle singole unità immobiliari; la responsabilità è da ripartire al 50% tra il direttore dei lavori e l'appaltatrice, mentre i costi di ripristino ammontano ad ### per ogni unità immobiliare dei vari ### • installazione della sonda esterna di regolazione in centrale termica blocco C/D; la responsabilità è da ripartire al 50% tra il direttore dei lavori e l'appaltatrice, mentre i costi di ripristino ammontano ad ### Singoli appartamenti ### Una parte del radiante del piano sopra dell'unità immobiliare è inattivo per errore di attribuzione della testina al termostato; il vizio deve essere corretto procedendo alla corretta associazione testina-termostato.  #### Responsabilità: ### installatrice. 
BONNÌ ### Deve essere sostituito un termostato non funzionante.  #### Responsabilità: ### installatrice.  ### Il collettore dell'unità immobiliare presenta una perdita che necessita di riparazione, per la quale sarà probabilmente necessaria la sostituzione del collettore stesso.  #### Responsabilità: ### installatrice. 
Sig. SCALA È presente una perdita sul collettore, in particolare nei bocchettoni di allaccio delle pompe, che deve essere eliminata con semplice serraggio.  #### Responsabilità: ### installatrice.  ### Il collettore dell'unità immobiliare presenta una perdita che necessita di riparazione, per la quale sarà probabilmente necessaria la sostituzione del collettore stesso.  #### Responsabilità: ### installatrice. 
Anche in questa sede, l'elencazione su riportata non va esente da valutazioni. 
Come già detto, solo alcuni condomini hanno prodotto il proprio atto di acquisto, e nel caso di specie risultano averlo fatto i sigg. ### e ### mentre il “sig. Scala” neppure figura tra gli attori. 
Come ulteriormente precisato, la legittimazione ad avvalersi del meccanismo di cui all'art. 1669 c.c. è riservata al committente dell'opera o ai suoi aventi causa, questi ultimi intesi come coloro che abbiano acquistato a titolo derivativo l'immobile costruito o ristrutturato; legittimato è, altresì, l'amministratore di condominio per i vizi costruttivi che interessano le parti comuni dell'edificio. 
Nel caso concreto, ribadito che la compravendita immobiliare è un contratto soggetto alla forma scritta ad substantiam e la prova non può ricavarsi dall'omessa contestazione specifica di controparte, ne deriva che del meccanismo di cui all'art. 1669 c.c. possono avvalersi esclusivamente i condomini sigg. ### e ### (per le singole unità immobiliari) nonché i ### A, B e C-D (per le parti comuni). 
I residui condomini, infatti, non hanno dimostrato i fatti costitutivi del diritto azionato, offrendo prova di essere committenti dell'opera o aventi causa di questi ultimi, e quindi hanno solo facoltà di spiegare l'azione generale di cui all'art. 2043 c.c. (cfr. Cass. 27385/2023). 
Ma tale domanda, anche se non espressamente formulata, andrebbe respinta, in quanto non avendo fornito prova del titolo dominicale, alcun danno ingiusto possono aver subito “alla proprietà”, rappresentato dai costi necessari per le riparazioni delle criticità rilevate. 
Ad avviso del Tribunale, infatti, l'unico vulnus ristorabile corrisponderebbe al ridotto godimento dell'immobile occupato in ragione della presenza dei vizi lamentati, ma sul punto difetta ogni allegazioni e prova della reale consistenza di tale nocumento, considerato peraltro che le anomalie riscontrate dal CTU non sono di entità tale da poter compromettere in modo apprezzabile il godimento del bene. 
Passando quindi alla disamina delle problematiche che intaccano le unità abitative dei condomini che hanno depositato il rogito, sigg. ### e ### si rileva in primis che l'unica responsabile della loro esistente è l'appaltatrice ### Ritenuto che il difetto riscontrato non sia inquadrabile nella fattispecie di cui all'art. 1669 c.c., non ha senso approfondire le eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dalla società, perché il ### ritiene di poter estendere l'operatività dell'art. 2043 c.c., in quanto tali condomini hanno senz'altro subito un danno alla proprietà dalla non corretta esecuzione dei lavori, pari ai costi necessari al ripristino, e non sono certamente trascorsi cinque anni (art. 2947 c.c.) dall'insorgenza dei danni e l'introduzione del processo. 
Pertanto, ### dovrà risarcire ai sigg. ### e ### la somma di ### ciascuno. 
Agli stessi, dovranno poi essere risarcite le somme di ### ciascuno per l'installazione delle valvole di autoflow, anche se in tal caso la responsabilità è da condividere al 50% con l'ing. ### cosicché la condanna sarà in solido. 
Poiché i crediti di parte attrice sono di valore, sulla somme sopra indicate è dovuta la rivalutazione secondo gli indici ### dalla data in cui il danno è stato stimato dal CTU (12.8.2022) fino a quella della presente sentenza, e gli interessi legali, che vanno calcolati inizialmente sugli importi capitale su riportati e, per gli anni successivi, sulle ulteriori frazioni via via risultanti dalla rivalutazione annuale. 
Si avranno così i seguenti importi: ### - ### (di cui ### gravanti su ### ed ### su ###; ### - ### (di cui ### gravanti su ### ed ### su ### Sulle somme complessive rideterminate spettano poi gli interessi legali dalla data della presente sentenza fino a quella del saldo effettivo. 
Ci sono poi i danni cagionati alle parti comuni del ### A, B, e C-D. 
Scorrendo le voci sopra menzionate, è indubbio che trattasi di vizi sussumibili nella fattispecie di cui all'art. 1669 c.c., in quanto l'impianto geotermico non è completo né rispetta la normativa in vigore, e notevoli sono le spese necessaria a ovviarvi. 
Né può ritenersi maturata alcuna decadenza o prescrizione dell'azione da parte dell'amministratore dei ### in quanto il riscontro di tali anomalie richiede il possesso di specifiche e accentuate competenze tecniche, di talché è verosimile che l'oggettiva comprensione delle stesse, e la loro riconducibilità all'operato degli odierni convenuti, sia avvenuta solo all'esito del deposito dell'elaborato peritale in sede ###questo giudizio), essendo poi trascorso meno di un anno dalla notifica della citazione da cui è originato l'odierno contenzioso. 
Inconferente è poi l'eccezione sollevata da ### circa l'inopponibilità a sé delle risultanze dell'ATP - sull'assunto che la comparsa di intervento del ### avrebbe esteso il quesito a profili nuovi e non fu notificata alla società convenuta -, in quanto la scelta processuale di ### di rimanere contumace in tal procedura non può riverberarsi in negativo sugli odierni attori, rientrando l'estensione del quesito richiesta da questi ultimi pienamente nel thema decidendum introdotto da ### Pertanto, dalle spese elencate dal ### si ottengono le seguenti cifre: ### A a) ### per completare gli impianti di trattamento acqua in ingresso al condominio con un trattamento di condizionamento e con l'addolcitore; b) ### per rifare l'intero sistema di tubazioni delle centrali termiche; c) ### per adeguare alle prescrizioni normative l'isolamento delle tubazioni di mandata e ritorno dell'impianto di riscaldamento e quello delle tubazioni di distribuzione dell'acqua sanitaria e dei ricircoli (l'ausiliario del CTU ha infatti segnalato che per risolvere il problema non sarà verosimilmente sufficiente la sola coibentazione, valutabile in ### per ognuno dei piani pilotis, ma sarà necessario il completo rifacimento delle tubazioni dalle centrali termiche alle montanti dei vani scala).  ### stimato ripristino dei vizi: #### B a) ### per completare gli impianti di trattamento acqua in ingresso al condominio con un trattamento di condizionamento e con l'addolcitore; b) ### per rifare l'intero sistema di tubazioni delle centrali termiche; c) ### per adeguare alle prescrizioni normative l'isolamento delle tubazioni di mandata e ritorno dell'impianto di riscaldamento e quello delle tubazioni di distribuzione dell'acqua sanitaria e dei ricircoli (l'ausiliario del CTU ha infatti segnalato che per risolvere il problema non sarà verosimilmente sufficiente la sola coibentazione, valutabile in ### per ognuno dei piani pilotis, ma sarà necessario il completo rifacimento delle tubazioni dalle centrali termiche alle montanti dei vani scala).  ### stimato ripristino dei vizi: #### C-D a) ### per completare gli impianti di trattamento acqua in ingresso al condominio con un trattamento di condizionamento e con l'addolcitore; b) ### per rifare l'intero sistema di tubazioni delle centrali termiche; c) ### per adeguare alle prescrizioni normative l'isolamento delle tubazioni di mandata e ritorno dell'impianto di riscaldamento e quello delle tubazioni di distribuzione dell'acqua sanitaria e dei ricircoli (l'ausiliario del CTU ha infatti segnalato che per risolvere il problema non sarà verosimilmente sufficiente la sola coibentazione, valutabile in ### per ognuno dei piani pilotis, ma sarà necessario il completo rifacimento delle tubazioni dalle centrali termiche alle montanti dei vani scala).  d) ### per installare la sonda esterna di regolazione in centrale termica blocco C/D.  ### stimato ripristino dei vizi: ### Poiché tali crediti sono di valore, sulla somme sopra indicate è dovuta la rivalutazione secondo gli indici ### dalla data in cui il danno è stato stimato dal CTU (12.8.2022) fino a quella della presente sentenza, e gli interessi legali, che vanno calcolati inizialmente sugli importi capitale su riportati e, per gli anni successivi, sulle ulteriori frazioni via via risultanti dalla rivalutazione annuale. 
Si avranno così i seguenti importi: ### A - ### ; ### B - ### ; ### C-D - ### Sulle somme complessive rideterminate spettano poi gli interessi legali dalla data della presente sentenza fino a quella del saldo effettivo. 
Per le voci sub a) l'impresa e il professionista rispondono in solido, seppur nella ripartizione interna tra debitori la quota dell'ing. ### è pari all'85%; per le voci sub b) risponde solo la ditta esecutrice; per le voci sub c) e d) l'impresa e il professionista rispondono in solido, con pari quota del 50%. 
Ciò significa che ### dovrà pagare: • al ### A, l'importo di ### nonché, in solido con l'ing.  ### quello di ### (### + ### ), che nei rapporti interni si ripartisce in ### a carico di ### ed ### a carico dell'ing. ### • al ### B l'importo di ### nonché, in solido con l'ing.  ### quello di ### (### + ### ), che nei rapporti interni si ripartisce in ### a carico di ### ed ### a carico dell'ing. ### • al ### C-D l'importo di ### nonché, in solido con l'ing.  ### quello di ### (### + ### + 367,61), che nei rapporti interni si ripartisce in ### a carico di ### ed ### a carico dell'ing.  ### La quota complessiva gravante su ### quindi, è pari ad ### mentre quella gravante sul ### è pari ad ### Alcun altro ristoro, viceversa, può essere riconosciuto a parte attrice per il lamentato ridotto godimento dell'immobile in ragione della presenza dei vizi lamentati, difettando al riguardo ogni allegazioni e prova della reale consistenza di tale nocumento.  7. La domanda di manleva di ### nei confronti di #### di ogni responsabilità della società GSI nella causazione delle problematiche riferite all'impianto geotermico e idricosanitario, conducono al rigetto della domanda di manleva contro di essa promossa dalla società ### 8. La domanda di garanzia dell'ing. ### contro l'### Per quanto concerne la chiamata in garanzia per i danni rivendicati dalla parte attrice, l'ing. ### ha preteso d'essere tenuto indenne dalla compagnia assicuratrice, la quale ha eccepito da un lato l'inoperatività della copertura assicurativa rispetto agli eventi verificatisi, dall'altro i limiti della stessa. 
In particolare, l'### assume che ai sensi del combinato disposto di cui all'art. 3.4 nn. 2) e 2a) e all'art. 3.7 delle condizioni contrattuali, l'assicurazione coprirebbe i soli danni conseguenti ai gravi difetti delle opere progettate e/o dirette, comunque riscontrati entro 360 giorni dopo la data del compimento delle opere, e dove per tale data deve intendersi quella in cui s'è verificata anche una sola delle seguenti circostanze: sottoscrizione del verbale di ultimazione dei lavori o rilascio di certificato provvisorio di collaudo; consegna, anche provvisoria, delle opere, impianti, macchinari e apparecchiature al committente; uso delle opere, impianti, macchinari e apparecchiature secondo destinazione (all. 2 delle comparsa di risposta di ###. 
In virtù di tali assunti, la compagnia esclude l'operatività della copertura assicurativa, sia perché gli inconvenienti lamentati dagli attori non costituirebbero “gravi difetti”, sia perché i lavori di realizzazione dell'impianto geotermico furono ultimati il ###, con relativo atto di collaudo di fine lavori redatto dall'#### in data ### (all.  4 di ###, deducendo come le prime anomalie del sistema geotermico sarebbero apparse in data ###, dunque oltre i 360 giorni previsti dalla polizza. 
Tali considerazioni non sono condivisibili. 
Come sopra detto, i vizi riscontrati in sede di consulenza tecnica imputabili all'operato dell'ing. ### (ad eccezioni di quelli riferibili alle unità immobiliari, per la somma complessiva di ### ) sono da qualificarsi come "gravi difetti" ex art. 1669 c.c., e quindi rientrano nella classe di eventi coperti dalla polizza sul piano oggettivo. 
Tale evento è coperto dall'assicurazione anche sotto il profilo temporale. 
Infatti, stando alla lettera della previsione contrattuale, i gravi difetti furono riscontrati entro il primo anno dal compimento dell'opera, come risulta dalla raccomandata inoltrata il ### dall'ing. ### alla #### (all. 6 di ###. 
Ulteriore eccezione sollevata dalla terza chiamata concerne il precetto contenuto nell'art.  3.9 delle condizioni contrattuali, secondo cui: «nel caso di responsabilità solidale, l'assicurazione vale esclusivamente per la sola quota di danno direttamente e personalmente imputabile all'### con esclusione quindi di quella parte di responsabilità che gli possa derivare dal vincolo di solidarietà con altre persone». 
Tale clausola, posta nell'esclusivo interesse della compagnia assicuratrice, nella sostanza priva di concreta tutela l'assicurato. 
Infatti, nel caso di più soggetti obbligati in solido al risarcimento ex art. 2055 c.c. (per l'unicità del fatto dannoso) ovvero in quanto coobbligati in solido in forza della medesima obbligazione di natura contrattuale, ciascun coobbligato è responsabile per l'intero verso il danneggiato.  ### di uno dei coobbligati è tenuto a manlevare il proprio assicurato per l'intero della obbligazione risarcitoria sullo stesso ricadente che costituisce la misura dell'esposizione dell'assicurato nei confronti del danneggiato. 
Quanto l'assicurato deve corrispondere al danneggiato rappresenta la diminuzione patrimoniale che il contratto di assicurazione è finalizzato a indennizzare. 
Escludere la copertura assicurativa inficia la stessa causa del contratto di assicurazione della responsabilità civile, la cui funzione economico-sociale consiste nel tenere indenne il patrimonio dell'assicurato dalle conseguenze che derivano dall'esperimento in suo danno dell'azione risarcitoria. 
Al riguardo si richiama l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui: “In tema di assicurazione della responsabilità civile, nel caso in cui l'assicurato sia responsabile in solido con altro soggetto, l'obbligo indennitario dell'assicuratore nei confronti dell'assicurato non è riferibile alla sola quota di responsabilità dell'assicurato operante ai fini della ripartizione della responsabilità tra i condebitori solidali, ma si estende potenzialmente a tutto quanto l'assicurato deve pagare al terzo danneggiato nei limiti del massimale, atteso che una diversa interpretazione contrasterebbe con il tenore letterale dell'art. 1917 c.c. e priverebbe di concreta tutela l'assicurato rispetto alla quota di responsabilità posta a carico del condebitore solidale, nel caso in cui quest'ultimo sia insolvibile o di difficile solvibilità. Deve anche osservarsi che l'istituto della surrogazione dell'assicuratore, di cui all'art. 1916 c.c., consente alla società assicuratrice di rivalersi sul corresponsabile non assicurato, esercitando il diritto di regresso dell'assicurato ex art.  1299 o art. 2055 c.c.” (cfr. Cass. n. 8386/2012). La Suprema Corte ha inoltre precisato come detto obbligo indennitario dell'assicuratore comprende anche l'obbligazione relativa alle spese processuali cui l'assicurato, in solido con il coobbligato, venga condannato in favore del danneggiato vittorioso, ferma restando la surroga dell'assicuratore, ex art.  1203 n. 3) c.c., nel diritto di regresso dell'assicurato nei confronti del corresponsabile, obbligato solidale (cfr. Cass. n. 20322/2012). 
Ad abuntatiam, giova rilevare che quand'anche tale clausola - unilateralmente determinata dalla compagnia assicuratrice - non si ritenesse nulla, essa sarebbe senz'altro vessatoria (in quanto limitativa della responsabilità, e non individuante il rischio assicurato), e quindi inefficace nei confronti dell'assicurato ex art. 1341, co. 2 c.c., per carenza di specifica approvazione per iscritto. 
Per quanto concerne, infine, il massimale e i limiti di franchigia/scoperto indicati nelle condizioni di polizza per la tipologia di danni sopra menzionati, la garanzia prevede sia un massimale, che nella specie risulta rispettato, che uno scoperto pari al 20% con il minimo non indennizzabile di ### (art. 3.14). 
Si rammenta che lo scoperto è un importo, calcolato in percentuale sull'ammontare del danno da liquidare, che rimane a carico dell'assicurato per ogni sinistro, e laddove previsto con minimo implica che in caso di sinistro l'indennizzo a favore dell'assicurato sarà pari all'ammontare del danno meno il maggior valore tra lo scoperto e il minimo dello stesso. 
Ad avviso del Tribunale, la clausola riguardante la franchigia è pienamente valida ed efficace, anche in assenza di autonoma sottoscrizione, in quanto non si tratta di clausola vessatoria, perché non prevede limitazioni di responsabilità, ma si limita a determinare la misura dell'indennizzo dovuto, in relazione al principio indennitario di cui all'art. 1908 c.c.. 
Nel caso di specie, atteso che il danno imputabile al ### è pari ad ### si ricava che l'assicurazione dovrà allora tenere indenne l'ing. ### nei limiti della somma di ### pari alla differenza tra l'importo cui lo stesso è condannato a pagare alla controparte e il minimo non indennizzabile di ### La domanda riconvenzionale di ### Alla luce dell'evoluzione giurisprudenziale che ha contrassegnato l'istituto della domanda riconvenzionale trasversale - estendendone il perimetro alle ipotesi in cui la stessa non dipenda dal medesimo titolo della domanda principale (essendo possibile la trattazione simultanea ogniqualvolta fra le contrapposte pretese sia ravvisabile un collegamento obiettivo, tale da rendere consigliabile ed opportuna la celebrazione del "simultaneus processus", a fini di economia processuale e in applicazione del principio del giusto processo di cui all'art. 111, co. 1 Cost.) e consacrandone l'ammissibilità a prescindere dalla richiesta di differimento dell'udienza ai sensi dell'art. 269 c.p.c. (bastando la formulazione nei termini e con le forme stabiliti per la domanda riconvenzionale dall'art.  167, co. 2 c.p.c.) -, il Tribunale ritiene di dover revocare l'ordinanza del 27.11.2019 nella parte in cui fu dichiarata inammissibile la domanda trasversale di ### rivolta alla ### L'### per il pagamento del saldo delle opere eseguite. 
Siffatta revoca, peraltro, è inidonea a ledere il diritto di difesa del destinatario della domanda riconvenzionale, visto che il provvedimento d'inammissibilità venne emesso una volta maturate le decadenze e preclusioni assertive e probatorie di cui all'art. 183, co. 6 c.p.c., e la difesa della ### L'### s'era limitata a depositare la prima memoria nella quale, lungi dal contrastare nel merito la pretesa avversaria, ne eccepiva l'inammissibilità per deduzione di un rapporto giuridico e/o un titolo (contratto di appalto tra L'### e la ### affatto inerente all'oggetto del presente giudizio. 
Ciò posto, e atteso che l'importo di ### riportato nell'atto unico di collaudo (all. 4 di ### non è stato contestato, la domanda trasversale va accolta e la ### L'### dovrà essere condannata a versare tale somma alla società ### maggiorata degli interessi legali dalla domanda al saldo, e senza alcuna rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta.  10. Le spese di lite e di ### Quanto alle spese processuali, liquidate nel dispositivo secondo i criteri di cui al DM 55/2014, si statuisce come segue, in ossequio al principio di soccombenza: - parte attrice rifonderà le spese alla ### L'### e all'ing. ### - la società ### e gli ingegneri ### e ### rifonderanno le spese a parte attrice (dovendo l'assicurazione tenere indenne l'ing. ###; - la società ### rifonderà le spese alla società ### - la ### L'### rifonderà le spese alla società ### potendo qui applicarsi i minimi tariffari, in ragione dell'assenza di complesse questioni di fatto e di diritto; - la ### rifonderà le spese all'ing. ### potendo qui applicarsi i minimi tariffari, in ragione dell'assenza di complesse questioni di fatto e di diritto. 
Le spese sostenute nella fase di ### viceversa, sono suscettibili di integrale compensazione, vista l'attivazione della procedura da parte di terzi, gli esiti della consulenza, la contumacia di alcune delle odierne parti e il mancato coinvolgimento di altre.  11. Le spese di ### Le spese della consulenza espletata in questo giudizio, già liquidate con separato decreto, si pongono definitivamente a carico di parte attrice, della società ### e degli ingegneri ### e ### in parti uguali tra loro.  P.Q.M.  Il Tribunale di ### definitivamente pronunciando sulle domande proposte, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede: 1) respinge le domande attoree proposte contro la ### L'### e ### 2) accoglie le domande attoree proposte contro ### nei limiti di parte motiva e, per l'effetto, condanna il convenuto a pagare (oltre interessi legali dalla sentenza al saldo): a) a ### la somma di ### ; b) a ### la somma di ### ; c) a ### la somma di ### ; d) a ### la somma di ### ; e) a ### la somma di ### ; f) a ### la somma di ### ; g) a ### la somma di ### ; h) a ### la somma di ### ; i) a ### la somma di ### ; j) a ### la somma di ### ; k) al ### “### A” la somma di ### ; l) al ### “### B” la somma di ### ; m) al ### “### C-D” la somma di ### ; 3) accoglie le domande attoree proposte contro ### s.n.c. di ### e ### nonché ### nei limiti di parte motiva e, per l'effetto, condanna: a) ### s.n.c. di ### e ### a pagare a ### la somma di ### oltre interessi legali dalla sentenza al saldo; b) ### s.n.c. di ### e ### e ### a pagare, in solido tra loro, a ### la somma di ### oltre interessi legali dalla sentenza al saldo, ferma la ripartizione interna nella misura del 50%; c) ### s.n.c. di ### e ### a pagare a ### la somma di ### oltre interessi legali dalla sentenza al saldo; d) ### s.n.c. di ### e ### e ### a pagare, in solido tra loro, a ### la somma di ### oltre interessi legali dalla sentenza al saldo, ferma la ripartizione interna nella misura del 50%; e) ### s.n.c. di ### e ### a pagare al ### “### A” la somma di ### oltre interessi legali dalla sentenza al saldo; f) ### s.n.c. di ### e ### e ### a pagare, in solido tra loro, al ### “### A” la somma di ### con la precisazione che nei rapporti interni fra i convenuti le somme verranno ripartite in ### a carico della società ### ed ### a carico dell'ing. ### g) ### s.n.c. di ### e ### a pagare al ### “### B” la somma di ### oltre interessi legali dalla sentenza al saldo; h) ### s.n.c. di ### e ### e ### a pagare, in solido tra loro, al ### “### B” la somma di ### con la precisazione che nei rapporti interni fra i convenuti le somme verranno ripartite in ### a carico della società ### ed ### a carico dell'ing. ### i) ### s.n.c. di ### e ### a pagare al ### “### C” la somma di ### oltre interessi legali dalla sentenza al saldo; j) ### s.n.c. di ### e ### e ### a pagare, in solido tra loro, al ### “### C” la somma di ### con la precisazione che nei rapporti interni fra i convenuti le somme verranno ripartite in ### a carico della società ### ed ### a carico dell'ing. ### 4) accoglie la domanda di garanzia di ### nei confronti di ###ni s.p.a. nei limiti di parte motiva e, per l'effetto, condanna ###ni s.p.a. a tenere indenne ### di quanto dovrà versare a parte attrice, nel rispetto del minimo non indennizzabile pari ad ### ; 5) rigetta la domanda formulata ### s.n.c. di ### e ### contro la ### s.r.l.; 6) accoglie la domanda riconvenzionale trasversale formulata da ### s.n.c. di ### e ### contro la ### L'### e, per l'effetto, condanna quest'ultima a pagare alla prima la somma di ### oltre interessi legali dalla domanda al saldo; 7) compensa tra le parti le spese di lite della procedura ex art. 696-bis c.p.c.; 8) condanna parte attrice a rifondere alla ### L'### e a ### le spese di lite, che liquida per ciascuno in ### per compensi, oltre ### CPA e spese generali al 15% come per legge; 9) condanna ### s.n.c. di ### e ### nonché gli ingegneri ### e ### in solido tra loro, a rifondere a parte attrice le spese di lite, che liquida in ### per esborsi ed ### per compensi, oltre ### CPA e spese generali al 15% come per legge; 10) condanna ###ni s.p.a. a tenere indenne ### di quanto dovrà versare a parte attrice a titolo di spese legali; 11) condanna ### s.n.c. di ### e ### a rifondere alla ### s.r.l. le spese di lite, che liquida in ### per compensi, oltre ### CPA e spese generali al 15% come per legge; 12) condanna la ### L'### a rifondere alla ### s.n.c. di ### e ### le spese di lite, che liquida in ### per compensi, oltre ### CPA e spese generali al 15% come per legge; 13) condanna ###ni s.p.a. a rifondere a ### le spese di lite, che liquida in ### per compensi, oltre ### CPA e spese generali al 15% come per legge; 14) pone le spese della CTU svolta in questo giudizio definitivamente a carico di parte attrice, di ### s.n.c. di ### e ### nonché di ### e ### in parti uguali e in solido tra loro.  ### 29.2.2024 ###