TRIBUNALE DI LODI

Sentenza n. 93/2021 del 04-02-2021

testo integrale

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI il Giudice, Dr.ssa ### ha pronunciato la seguente ### causa tra ### (CF mndglr92d53f205a) ### (cf dvllu82l22f205d) Con l'avv.### del foro di ### attori ### (cf ###) Con l'avv.to ### del foro di ### convenuto Avente ad oggetto :impugnazione delibera condominiale ### delle parti Per gli attori ### all'###mo Tribunale di Lodi contrariis reiectis, così giudicare: In via preliminare: sospendere l'efficacia della delibera assembleare impugnata In via principale, nel merito: 1) accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 4.12.2018 con riferimento al punto 1 dell'odg ed alle spese straordinarie per ### addebitate agli attori con declaratoria che essi nulla devono al convenuto Per il convenuto: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare: - nel merito e in via principale, rigettare integralmente le domande svolte dalle attrici nei confronti del ### convenuto in quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi tutti di cui alla narrativa che precede; - in ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali di causa.  #### Con citazione del 28.5.2019 gli attori, condomini del condoinio ### impugnavano la delibera assembleare del 4.12.2018 con cui era stata posto a loro carico il pagamento della somma di ### per spese arretrate di pertinenza di altro condomino , la sig. ### de ### di essere divenuti proprietari nel 2015 in forza di decreto di trasferimento del Tribunale di Lodi a seguito di espropriazione immobiliare promossa dal condominio nei confronti di ### fattah e che in forza dell'aggiudicazione avevano pagato le spese condominiali dell'esecutato per gli ultimi due anni (2014 e 2015 ) in ossequio a quanto previsto dall'art 63 disp att cpc ### in virtù della perizia svolta nell'esecuzione sull'immobile ed alla luce della quale avevano fatto affidamento sull'assenza di altre spese. 
Viceversa le spese cui faceva riferimento il condominio , di pertinenza della ### , riguardavano lavori di rifacimento fscciate deliberate sin dal 2011 ed antecedenti il loro acquisto, dunque non dovuyte. 
Si è costituito il condominio rilevando che nessun altra spesa di competenza dell'### era stata addebitata agli attori se non quelle del 2014 e 2015 e dunque la delibera non violava il disposto dell'art 63 disp att cc Per altro verso l'importo di 5.910,00 ### doveva ritenersi riferito non a spese straordinarie del 2011 “ma semplicemente all'addebito pro quota della perdita generatasi a seguito della morosità della Rojas…somma complessivamente dovuta dalla ### maturata e rimasta insoluta sino alla vendita forzata dell'immobile della medesima.. solo a seguito dell'approvazione del progetto di distribuzione della vendita rojas il condominio ha potuto definitivamente determinare il quantum della passività … e deliberare la sopravvenienza passiva..” Il condominio chiedeva pertanto il rigetto della domanda di impugnativa e confermarsi la delibera. 
Nel corso del giudizio veniva disposta la sospensione della delibera impugnata , disposto lo scambio delle memorie istruttorie e quindi, ritenuta la causa documentale e inammissibili le prove orali, all'udienza del 2.10.2020 le parti precisavano le conclusioni e la causa era assunta in decisione Va premesso, sotto il profilo della qualificazione giuridica della presente azione - se di accertamento della nullità o annullamento della delibera - e non avendo in ogni caso le parti sollevato questioni in ordine alla tempestività dell'impugnazione , che la giurisprudenza è da anni divisa tra l'una e l'altra opzione, come ben illustrato dall'ordinanza della Cassazione 1.10.2019 n.24476 di rimessione alle sezioni unite. 
Nel senso dell'annullabilità delle delibere di ripartizione delle spese che “senza mostrare di voler modificare in via generale e astratta i criteri stabiliti dalla legge si limitano a violarli in concreto” , può richiamarsi infatti un primo orientamento sostenuto forse dalla giurisprudenza maggioritaria . 
Mentre contrapposta tesi sostiene che le delibere in materia sono da considerarsi nulle , trattandosi di invalidità da ricondursi alla sostanza dell'atto e non connesse con le regole procedimentali di formazione-decisione del collegio, perché adottate in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale. 
Quanto alle ulteriori questioni giuridiche sollevate , ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. 
E, come recentemente chiarito dalla Suprema Corte di Cassazione (ordinanza sez. II, 09/10/2020, n.21860), in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell'immobile, l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. “delinea a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale, non "propter rem", ma autonoma, in quanto costituita "ex novo" dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente”; inoltre, a chiarimento del tenore della citata disposizione, con altra recente pronuncia la Suprema Corte di Cassazione (sentenza 12580 del 25 giugno 2020, sez. VI) ha affermato che “non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori."; la pronuncia da ultimo citata ha inoltre richiamato la sentenza 24654/10 della Corte di Cassazione (che distingue tra a) spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune; b) spese attinenti a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio), precisando che “### distinzione concerne l'individuazione del momento in cui nasce l'obbligazione condominiale, che, per le spese di cui sub a), coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale mentre, per le spese di cui sub b), coincide con la data di approvazione della delibera condominiale (avente valore costitutivo) che dispone l'esecuzione degli interventi. 
Ma, in entrambi i casi, il soggetto su cui grava il debito è colui che partecipa al condominio nel momento di insorgenza dell'obbligazione, quale che sia tale momento”; ### premesso e venendo al caso di specie , come già precisato non è stata sollevata questione alcuna circa la tempestività dell'azione una volta qualificata come domanda di annullabilità ( tempestività che peraltro risulta per tabulas essendo stata la mediazione introdotta il ### ) Ed in effetti le questioni poste hanno ad oggetto semplicemente la violazione del criterio per cui al nuovo condomino non possono esser addebitate spese sorte anteriormente ai due anni previsti dall'artt 63 disp att.cc . 
La domanda di annullabilità è stata pertanto correttamente introdotta. 
Quanto al merito i condomini ### e ### sono subentrati al condomino sig. 
Hejazy in data ###, a seguito di aggiudicazione all'asta dell'immobile e successivo decreto di trasferimento : pertanto, i condomini , ai sensi dell'art 63 citato, sono tenuti a rispondere delle spese sorte negli anni 2014 e 2015. 
Le spese addebitate agli attori , per quanto risultante dalla lettura della delibera impugnata hanno ad oggetto spese straordinarie di rifacimento delle facciate condominiali e spese di pertinenza del condomino ### de #### circostanza risulta chiara in giudizio e non contestata negli atti di parte e neppure nel predetto verbale, giacchè a contestazione degli attori circa l'addebitabilità delle predette spese, l'amministrazione si limitava ad affermare che la spesa si era manifestata nel febbraio 2017 ( in giudizio sosteneva poi che il debito si sarebbe definitivamente cristallizzato solo all'esito del progetto di distribuzione nell'esecuzione immobiliare contro la ### Dal consuntivo al 31.12.2018 emerge poi solo genericamente indicata la “perdita Rojas” pari a oltre 38.000,00 ### senza nulla ulteriormente specificare. 
Va detto allora che in base ai principi sopra richiamati il condominio avrebbe dovuto specificamente dimostrare che la quota degli attori derivava da “perdite Rojas” insorte nei due anni anteriori all'acquisto , e cioè 2014 e 2015 mentre nulla di tutto ciò vi è agli atti o è stato dal condominio prodotto. 
Viceversa dai consuntivi degli anni precedenti è facile ricavare elementi in senso contrario, e cioè che risultano debiti ( e perdite) della ### accumulatisi fin dal 2011. 
Una volta poi ammesso che trattavasi di spese per rifacimento facciata, certamente l'insorgenza del debito, almeno per quanto di pertinenza a tale voce, doveva ricondursi al momento della delibera - assai più risalente - di approvazione degli stessi. 
In ogni caso è mancata la prova specificaincombente al condominio - del titolo e del momento dell'insorgenza delle spese addebitate agli attori in forza del generico debito ### , non potendosi del resto sostenere che ciò è avvenuto per effetto ed all'esito della distribuzionedel ricavato nel processo esecutivo ( peraltro risalente solo al novembre 2017 vedi relativo documento di parte convenuta). 
Anche sotto tale profilo, sia che le spese siano di carattere straordinario, che ordinario,- alla luce dei criteri sopra espressi, esse non sono certamente insorte al momento della distribuzione esecutiva : in tale sede si è infatti avuta al più l'esatta quantificazione del residuo ma la cui attribuzione pro quota agli attori non poteva comunque prescindere dalla prova della natura e dell'effettivo momento di insorgenza delle stesse. 
Sotto tale profilo l'impugnazione della delibera è pertanto certamente fondata ### risulta invece la censura con riferimento alla vendita ### giacchè effettivamente sono state addebitate agli attori le spese degli ultimi due anni di debito del loro dante causa e tanto risulta effettivamente pagato e documentato. 
Sotto tal profilo l'impugnazione è pertanto priva di pregio. 
Per la regola della soccombenza le spese di lite vanno compensate per 1/3 e per la restante parte poste a carico del condominio convenuto e si liquidano in ### per compensi oltre accessori per legge P.Q.M.  Il Giudice, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, definitivamente pronunciando, - ### la delibera assembleare 4.12.2018 qui impugnata - ### parte convenuta al pagamento in favore degli attori delle spese di lite come sopra liquidate in ### per compensi oltre accessori per legge ### deciso in ### il ### 
Il Giudice
 Dott.ssa ### n. 1669/2019